李銘

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的高資本密集性使得企業(yè)的生存及發(fā)展對(duì)資金有著非常大的依賴。融資作為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一種方式，正逐漸成為資金來源的主流。然而，任何資金的使用過程中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道為基礎(chǔ)，充分地分析了融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素并提出了相關(guān)的控制措施。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；融資渠道；風(fēng)險(xiǎn)

一、企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)融資渠道是指房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個(gè)國(guó)家的銀根處于收縮的狀態(tài)，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資增加了較大的難度。同時(shí)，不完善的融資體系使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。促進(jìn)融資渠道的多元化是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

（一）銀行貸款

由于我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的特殊性及勞動(dòng)政策的多樣性，商業(yè)銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得銀行資金流轉(zhuǎn)于整個(gè)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過程，無論是在土地的儲(chǔ)備、房地產(chǎn)的開發(fā)還是在銷售環(huán)節(jié)，都有相應(yīng)的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據(jù)了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要來源。

（二）房地產(chǎn)信托

信托機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)有了新的融資選擇。房地產(chǎn)信托是以商業(yè)的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)或者融資。這種方式的出現(xiàn)符合市場(chǎng)的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的很好補(bǔ)充。相比傳統(tǒng)的銀行融資渠道，這種方式的出現(xiàn)在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的整體成本。同時(shí)，越來越多的信托企業(yè)也給了房地產(chǎn)企業(yè)大量的選擇空間。

（三）上市融資

上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業(yè)的資金需求，也使更多的投資者了解企業(yè)、參與企業(yè)的進(jìn)程。然而，我國(guó)目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的上市流程較為復(fù)雜和繁瑣。在現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不具備相關(guān)的上市資格，并且這種方式的出現(xiàn)具有較高的門檻，也不是一般企業(yè)可以接受的。

（四）債券融資

債券融資是一種新型的運(yùn)用資本市場(chǎng)的力量進(jìn)行直接融資的方式，相對(duì)于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個(gè)業(yè)務(wù)過程中的本金、利息及相應(yīng)的收益等，在房地產(chǎn)企業(yè)中深受歡迎。從國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，債券融資是企業(yè)最常使用的模式，整個(gè)融資的額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國(guó)并不盛行，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)環(huán)境處于一個(gè)初級(jí)階段，國(guó)家政策面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一定的政策限制，這就決定了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)行程序不健全，發(fā)行規(guī)模不大，相應(yīng)的債券評(píng)級(jí)的缺失也給市場(chǎng)的不穩(wěn)定性帶來了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的特殊性決定了其是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，擔(dān)負(fù)著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，較為容易引發(fā)一系列的信用風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的債務(wù)危機(jī)。為了拓寬整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道，建立健全的房地產(chǎn)的融資機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行是一種很好的選擇。同時(shí)，可以以信用評(píng)級(jí)體系的方式增加信托產(chǎn)品的品種，建立一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，從而完善整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。

二、企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）宏觀風(fēng)險(xiǎn)

宏觀風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所面臨的無法改變的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，受到國(guó)家政策面的影響非常大。2012年年初，國(guó)家多次調(diào)整現(xiàn)有的存款準(zhǔn)備金率，使得整個(gè)銀行的貸款發(fā)放力度有所下降，給購(gòu)房者及房產(chǎn)類的開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在這種嚴(yán)峻的情勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈容易出現(xiàn)異常緊張甚至斷裂的情況，這會(huì)造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)局面。同時(shí)，由于整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的信用要求及相關(guān)的信貸政策都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)影響。我國(guó)的歷史發(fā)展表明，房地產(chǎn)企業(yè)有可能過渡到調(diào)整期。每一個(gè)行業(yè)的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動(dòng)形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時(shí)，從2000年開始，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)便以勢(shì)不可擋的勢(shì)頭進(jìn)行了5年的快速增長(zhǎng)。因此，暫時(shí)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)相應(yīng)的調(diào)整期，如果相關(guān)的數(shù)據(jù)表明進(jìn)入了調(diào)整期，那么整體的商品房的銷售必然會(huì)呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，導(dǎo)致整個(gè)資金的回籠時(shí)間增長(zhǎng)，加大資金鏈的壓力。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

納稅是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)責(zé)任與義務(wù)，外界稅務(wù)環(huán)境發(fā)生的變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展帶來較大的影響。我國(guó)現(xiàn)行的《稅法》規(guī)定，企業(yè)的利息費(fèi)用可以在所得稅前進(jìn)行扣除，而股息不可以進(jìn)行扣除，只可以從稅后的利潤(rùn)中進(jìn)行支付。因此，債務(wù)籌資及股權(quán)融資的兩個(gè)環(huán)節(jié)使現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。如果企業(yè)出現(xiàn)相應(yīng)的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財(cái)務(wù)壓力及相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何對(duì)融資方式進(jìn)行積極正確的選擇是眼下房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的一個(gè)問題。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是企業(yè)發(fā)展所面對(duì)的一項(xiàng)重要因素。外部經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展會(huì)給企業(yè)的融資帶來一定的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況較好且增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，企業(yè)也會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而改變。如果整體的經(jīng)濟(jì)處于停滯的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)遇到相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，法律法規(guī)不健全也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來相應(yīng)的致命傷。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。同時(shí)，海外企業(yè)的大量涌入也給中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年涌入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有著充分的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、相對(duì)先進(jìn)的運(yùn)作模式和雄厚的資本實(shí)力。在未來的發(fā)展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經(jīng)營(yíng)，使中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在世界的舞臺(tái)上屹立不倒。

（四）銀行渠道風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行高度依賴是目前企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題。我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為狹窄。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)資源的依賴性較大，整個(gè)融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業(yè)發(fā)生任何的危機(jī)或風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身資金的積累或忽視了對(duì)自有資金的存儲(chǔ)及應(yīng)用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高的情況下，面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，一些大型的海外基金及相應(yīng)的民間資本的大量涌入也推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，加大了同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。然而，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依舊依賴盲目的投資和開發(fā)項(xiàng)目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競(jìng)爭(zhēng)力，窄化了資金的來源渠道。

（五）預(yù)警系統(tǒng)不全的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得其對(duì)資金的依賴程度比較大，因此要將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r作為重要的融資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)象，以提升整個(gè)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)程度。然而，我國(guó)的企業(yè)多是追逐利潤(rùn)最大化，忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)，一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，便會(huì)影響到整個(gè)企業(yè)的資金鏈，甚至導(dǎo)致大型企業(yè)的破產(chǎn)，所以建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）加強(qiáng)融資分析

融資分析是指企業(yè)在進(jìn)行融資的活動(dòng)時(shí)，根據(jù)所需要的融資規(guī)模，進(jìn)行相應(yīng)的理性融資方式的選擇。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)較多，則會(huì)造成大量資金的浪費(fèi)，提高了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本并增加更多、更重的債務(wù)。如果企業(yè)的籌資出現(xiàn)不足，則企業(yè)的運(yùn)營(yíng)及業(yè)務(wù)的開展便會(huì)受到相應(yīng)的影響。所以，在開展決策工作之前，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)行相應(yīng)的確認(rèn)，以避免不必要的資源浪費(fèi)。

（二）企業(yè)融資多元化

企業(yè)融資多元化是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的最好的方法。中國(guó)市場(chǎng)的特色導(dǎo)致企業(yè)的融資方式較為簡(jiǎn)單，其形成的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不能滿足大量房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展需求。融資多元化是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將傳統(tǒng)的銀行貸款模式向上市融資、房地產(chǎn)信托及相應(yīng)的債務(wù)融資等方式轉(zhuǎn)變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。

（三）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以從本質(zhì)上降低整個(gè)企業(yè)的融資成本。企業(yè)可以對(duì)內(nèi)部的財(cái)務(wù)情況及運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，選擇最合適的體系架構(gòu)，最大程度地提升整個(gè)融資資本的使用效率，減小資產(chǎn)的負(fù)債率，使整個(gè)企業(yè)的布局較為合理。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者除了直接優(yōu)化資本的結(jié)構(gòu)之外，也要多元化地拓寬融資渠道。

（四）建立預(yù)警體系

預(yù)警體系的建立是當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)控制的一種形式，即運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有的管理資料、財(cái)力資源及相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查資料等多種數(shù)據(jù)，進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制體現(xiàn)在以下方面。首先，對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警設(shè)置相應(yīng)的目標(biāo)，保證整個(gè)管理對(duì)象的狀態(tài)及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理范圍。其次，量化企業(yè)所存在的融資風(fēng)險(xiǎn)，以簡(jiǎn)化科學(xué)考察。再次，對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因進(jìn)行具體分析，了解整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范的思路。最后，根據(jù)社會(huì)對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的偏好及資本運(yùn)作情況做出相應(yīng)的決策。

四、結(jié)論

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)與差異化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)也告別了開發(fā)就能賺錢的時(shí)代。持續(xù)有序發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，增強(qiáng)實(shí)力，拓展融資渠道，增強(qiáng)資金實(shí)力，適度使用資本工具，與金融企業(yè)共同進(jìn)行合規(guī)、適度的創(chuàng)新，為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：重慶阜康物業(yè)發(fā)展有限公司）