作者簡介：王昶迪（1989.12-），女，漢，江西九江，中國人民大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生在讀，民商法方向。

摘要：由于《物權(quán)法》第101 條中關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定比較概括，導(dǎo)致在實踐使用中存在著一定的爭議。在這種情況下，我們可以從解釋論的角度，通過比較法和規(guī)范意旨的分析，明確《物權(quán)法》第101 條按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用、行使和相關(guān)的權(quán)利沖突等具體問題。

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》第101 條； 解釋論；按份共有人優(yōu)先購買權(quán)

1.按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的適用

《物權(quán)法》第101 條規(guī)定： “按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。”但是，在具體適用和操作層面來講，條文的規(guī)定并不明確，有待于進一步加以解釋。

1.1如何解釋“同等條件”？

因為在實踐中不存在絕對等同的條件，因此其他國家民法典大多都是采用更加切合實際的相對等同標準，筆者認為這種方法值得借鑒。下面根據(jù)實踐，參酌外國民法典的規(guī)定，闡述“同等條件”的含義。

（一） 主條件。筆者認為，主價格是同等條件中最為基本，最為核心的內(nèi)容，應(yīng)當將其視為主條件。如果出賣人將其他標的連同與優(yōu)先購買權(quán)有關(guān)的標的一起出賣，數(shù)量和計算應(yīng)該如何計算呢？此種情況下，筆者認為應(yīng)該根據(jù)物之整體效用的結(jié)合程度來確定權(quán)利人的購買是否符合“同等條件”?！兜聡穹ǖ洹返?67 條規(guī)定在可分離的標的中，權(quán)利人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于有關(guān)的標的；但如果是不可分離的物品，出賣人可請求將優(yōu)先購買權(quán)擴大到適用于全部物。

（二）從條件。從條件一般包括價款的支付、擔保和從給付或其他支付條件。就價款的支付方式來說，除非出賣人與第三人約定延期付款，否則優(yōu)先購買權(quán)人不得主張延期付款，并不得晚于第三人付款。如果出賣人出于對第三人人身性的信任關(guān)系，約定允許第三人延期支付價款，權(quán)利人也不能當然享受這種優(yōu)待。參考《德國民法典》第468條的規(guī)定，只有在權(quán)利人為延期支付的金額提供了擔保的前提或者是以優(yōu)先購買權(quán)之標的，為延期支付設(shè)定了抵押的情況下才可以請求延期付款。

另外，擔保、從給付也屬于“同等條件”的內(nèi)容，根據(jù)“同等條件”的要求，如果第三人為價款的支付設(shè)定了擔?；蛘呤秦撚新男袕慕o付的義務(wù)，權(quán)利人也應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的擔?；蚴锹男邢鄳?yīng)的從給付義務(wù)。由于從給付義務(wù)并不是合同的主要內(nèi)容，因而只要能通過其他方式的方式滿足合同的要求，例如通過代為履行或是轉(zhuǎn)化為金錢支付履行這種從給付義務(wù)，便應(yīng)當認定為滿足“同等條件”。

1.2共有人之間出賣共有份額，其他共有人能否享有優(yōu)先購買權(quán)

按照文義解釋，《物權(quán)法》第101 條并沒有將這種情況下其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)排除在按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度適用的范圍之外，從這點來看，法律并不排除共有人在這種情形下取得優(yōu)先購買權(quán)，似乎是可以認為共有人之間出賣共有份額，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的。

而筆者并不認同這種觀點，筆者認為《民法通則》第 78 條第 3 款和《物權(quán)法》第 101 條在解釋上應(yīng)該加以適當限縮，將共有人之間相互買賣共有份額的情況排除在外。理由有二：

首先，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的重要目的在于防止共有關(guān)系的復(fù)雜化，簡化共有人內(nèi)部關(guān)系。共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，并不會導(dǎo)致第三人進入共有關(guān)系，法律并沒有規(guī)定其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的必要。也就是說，由于共有人之間相互出賣共有份額并不會導(dǎo)致共有人內(nèi)部關(guān)系的復(fù)雜化，這種認為共有人之間出賣共有份額其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的解釋并不符合制度的規(guī)范意旨，因而在這種情況下不產(chǎn)生按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

其次，從比較法上來看，《法國民法典》第815—14 條、《意大利民法典》第732 條、《瑞士民法典》第 682 條、《日本民法典》第 905 條、《澳門民法典》第 1308 條還有很多其他國家的民法都將這種優(yōu)先購買權(quán)限定在共同繼承人或共有人向第三人即非共同繼承人和共有人以外的人出賣份額的情形下。筆者認為，我國對于《物權(quán)法》第101 條進行解釋時，也應(yīng)該根據(jù)我們的立法意旨，參酌其他國家民法的規(guī)定，將共有人之間相互買賣共有份額的情況排除在外。

2.按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突

2.1按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)部沖突

當按份共有人向第三人出賣其共有份額時，數(shù)個主張優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人之間便產(chǎn)生了優(yōu)先購買權(quán)的沖突，各國關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)內(nèi)部沖突的規(guī)定不一，我國《民事執(zhí)行拍賣規(guī)定》采用由優(yōu)先購買權(quán)人抽簽確定的方法?！吨腥A人民共和國公司法》第72條第3款規(guī)定，兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。但是，對于按份共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)，物權(quán)法沒有明確規(guī)定。

筆者認為，并不真正存在共有人之間優(yōu)先購買權(quán)的沖突。依前述的分析，對于《物權(quán)法》第101 條進行解釋時，應(yīng)該加以適當限縮，將共有人之間相互買賣共有份額的情況排除在外。因此，在此情形下不產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。

2.2按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的外部沖突

所謂外部沖突，即按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)與共有關(guān)系以外的第三人所享有的優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突，主要體現(xiàn)為按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)與房屋承租人之間的沖突。據(jù)此，筆者結(jié)合物權(quán)法和合同法的相關(guān)規(guī)定，分析按份共有人與房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的解決之道。

第一種情形，按份共有人出賣共有房屋的份額，而非房屋整體時，該房屋的按份所有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否沖突的問題。筆者認為這種情況應(yīng)適用《合同法》第230 條的規(guī)定，房屋承租人此時不應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。理由是此時房屋的所有權(quán)并不一定發(fā)生變化，只是共有人發(fā)生了變化，承租人的居住權(quán)并沒有因此遭到破壞，其利益不需要規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)來特別保護。因此，筆者認為在這種情況下，不存在與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突，因為此時根本不產(chǎn)生房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

第二種情形，按份共有人并非出賣其共有份額，而是出賣其共有房屋時，該房屋的按份所有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否沖突的問題。在此情形下，筆者認為，應(yīng)當認定按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，理由有二：

其一，從立法目的來看，規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的一個重要目的就是防止共有關(guān)系的復(fù)雜化，簡化共有關(guān)系。只有認定按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，才能保持共有人之間的緊密關(guān)系，防止因承租人加入而導(dǎo)致共有關(guān)系復(fù)雜化，符合簡化共有關(guān)系的立法目的。而法律規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的，則在于為承租人提供穩(wěn)定的住處，避免房屋所有人的變更影響承租人的居住利益。而僅僅是房屋一定比例所有權(quán)的變動，并不會影響承租人的居住利益，因而沒必要使承租人優(yōu)先于共有人實現(xiàn)購買權(quán)。

其二，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的共有人的優(yōu)先購買權(quán)，也應(yīng)該優(yōu)先于基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)；從時間上看，共有的關(guān)系發(fā)生在先，而租賃的關(guān)系發(fā)生在后，發(fā)生在先的共有人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的承租人的優(yōu)先購買權(quán)。綜上，應(yīng)當認定共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。（作者單位：中國人民大學(xué)法學(xué)院）

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