龔崢

世矚目的2010上海世博會(huì)降下帷幕后，后續(xù)利用成了政府、市民關(guān)心的熱點(diǎn)所在。根據(jù)已公布的土地利用規(guī)劃，整個(gè)世博會(huì)地區(qū)后續(xù)利用將形成“五區(qū)一帶”的功能結(jié)構(gòu)（五區(qū)為：世博浦東會(huì)展商務(wù)區(qū)、國(guó)際社區(qū)、后灘可持續(xù)發(fā)展預(yù)留拓展區(qū)、浦西文化博覽區(qū)、城市最佳實(shí)踐區(qū)；一帶為：濱江生態(tài)休閑景觀帶）。其中，浦西城市最佳實(shí)踐區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)踐區(qū)”）將延續(xù)世博會(huì)期間的基本格局，傳承世博會(huì)的“美好城市”理念，充分依托現(xiàn)有建筑和設(shè)施，打造成為集創(chuàng)意設(shè)計(jì)、交流展示、產(chǎn)品體驗(yàn)等為一體，具有世博特征和上海特色的文化創(chuàng)意街區(qū)。

創(chuàng)意功能如今已成為國(guó)際大都市著力培育的重要功能。它既是支撐國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，又是城市發(fā)展的靈魂所依和魅力所在，文化、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意空間是城市“軟實(shí)力”的最佳體現(xiàn)，對(duì)提升城市品質(zhì)，形成城市發(fā)展獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。一方面，實(shí)踐區(qū)地處浦江文化創(chuàng)意集群帶中心位置，是世博會(huì)后永久保留的片區(qū)場(chǎng)館之一，具有城市中心的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)、世博會(huì)的后續(xù)效應(yīng)優(yōu)勢(shì)和文化傳承優(yōu)勢(shì)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略定位優(yōu)勢(shì)，以及與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步并軌的整體聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)較為明顯，起步較高。另一方面，從產(chǎn)業(yè)布局而言，實(shí)踐區(qū)應(yīng)該充分借助上海在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面已形成了先發(fā)優(yōu)勢(shì)和引領(lǐng)地位，積極打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)業(yè)龍頭，提升上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)外的影響力和帶動(dòng)力。

因此，在世博會(huì)剛剛結(jié)束的2011年初春，實(shí)踐區(qū)的商業(yè)定位研究在“先定位、后規(guī)劃，在新的更高起點(diǎn)上謀劃新發(fā)展”的理念基礎(chǔ)上開(kāi)始了。

實(shí)踐區(qū)作為2010年上海世博會(huì)的一大創(chuàng)新項(xiàng)目，會(huì)中集中展示了全球具有代表性的城市為提高城市生活質(zhì)量所進(jìn)行的各種具有創(chuàng)新意義和示范價(jià)值的最佳實(shí)踐。項(xiàng)目由兩個(gè)街坊組成，總用地面積為15.08公頃。從總體布局上來(lái)看，可分為北、中、南三個(gè)部分。北部區(qū)域由8棟永久性單體建筑（漢堡館、上海館、羅阿館、馬德里館、澳門(mén)館、阿爾薩斯館、倫敦、UBPA辦公樓）和1個(gè)室外景觀案例（成都活水公園）組成；中部區(qū)域由位于半淞園路南北兩側(cè)的四組聯(lián)合展館組成，共7棟單體建筑；南部區(qū)域主要由世博期間的城市未來(lái)館（由原南市發(fā)電廠主廠房改造而成，現(xiàn)為上海當(dāng)代藝術(shù)博物館）和城市廣場(chǎng)組成。園區(qū)容積率較低，北部建筑風(fēng)格多樣，姿態(tài)各異；中部老廠房層高較高，地下基礎(chǔ)復(fù)雜，改造難度大。這些展館大多是根據(jù)世博會(huì)短期會(huì)展需要建設(shè)的，戶(hù)外公共空間尺度較大（為滿(mǎn)足世博會(huì)大人流疏散需要），不能滿(mǎn)足服務(wù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作需要。此外周邊缺少成熟商圈覆蓋、配套相對(duì)不足。因此既要?jiǎng)?chuàng)出品牌，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)到這里長(zhǎng)期發(fā)展；又要同步解決建筑設(shè)施綜合改造、提升配套能級(jí)、與周邊社區(qū)有機(jī)融合等一系列問(wèn)題，有不少困難要克服。

我們認(rèn)為，實(shí)踐區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)不適于照搬傳統(tǒng)模式，對(duì)已有文創(chuàng)園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單復(fù)制；需要因地制宜，充分依托世博會(huì)后的存量建筑和設(shè)施，以對(duì)現(xiàn)狀資源的最大程度利用謀求區(qū)域建設(shè)新一輪發(fā)展。實(shí)踐區(qū)不僅要建成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的辦公場(chǎng)所，還要包含產(chǎn)業(yè)發(fā)展所依賴(lài)的商務(wù)洽談、產(chǎn)品展示、社會(huì)交往、文化休閑等相關(guān)設(shè)施，形成具有協(xié)同效應(yīng)、互補(bǔ)效果的復(fù)合功能街區(qū)。

借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家智庫(kù)的力量，在大量深入的前期調(diào)研和分析策劃工作的基礎(chǔ)上，圍繞世博園區(qū)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，我們細(xì)致謀劃了本區(qū)域的后續(xù)發(fā)展定位。有別于傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園縱向單一的同業(yè)聚集群，實(shí)踐區(qū)將秉持“一業(yè)為主、多業(yè)融合、魅力元素嵌入”的原則，橫向融合不同文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造多種業(yè)態(tài)匯聚的綜合體——通過(guò)聚焦“花園城市總部、文化創(chuàng)意食尚、特色主題零售、樂(lè)活展示中心、世博創(chuàng)意秀場(chǎng)、零碳精品酒店、智慧體驗(yàn)市集、活力互動(dòng)娛樂(lè)”這八大業(yè)態(tài)，涵蓋設(shè)計(jì)、制作、消費(fèi)、展示、體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將產(chǎn)業(yè)鏈的整合發(fā)展與實(shí)踐區(qū)的戰(zhàn)略定位有機(jī)銜接，加強(qiáng)、優(yōu)化、提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，打造具有世博特征和上海特色的文化創(chuàng)意街區(qū)。它具有如下幾個(gè)基本功能：

園區(qū)集聚功能—在上?，F(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)模的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步培育自身特色、樹(shù)立自我品牌，積極打造一個(gè)新興的、富有人本氣息的、文化創(chuàng)意聚集地龍頭，培植地區(qū)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沃土。

創(chuàng)意設(shè)計(jì)功能—匯集城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、品牌設(shè)計(jì)等各個(gè)設(shè)計(jì)門(mén)類(lèi)，形成具有一定規(guī)模的創(chuàng)意策源地。

產(chǎn)品體驗(yàn)功能—融合展覽展示、特色主題零售、品牌發(fā)布和互動(dòng)活動(dòng)等新型產(chǎn)品體驗(yàn)功能，不僅為產(chǎn)品提供更多樣化的演繹舞臺(tái)，也促使人們提升對(duì)產(chǎn)品及產(chǎn)品文化的認(rèn)知，培養(yǎng)新型消費(fèi)理念和消費(fèi)習(xí)慣。

國(guó)際交流功能—傳承世博會(huì)融通各國(guó)文化、促進(jìn)國(guó)際交流的使命，弘揚(yáng)上海大都市的開(kāi)放性和國(guó)際性。

落實(shí)到具體規(guī)劃中，北面街坊可現(xiàn)狀出租的永久性建筑加上兩棟加層改造后的創(chuàng)意辦公樓，業(yè)態(tài)以商務(wù)辦公為主，打造低密度的花園辦公環(huán)境，適當(dāng)插建一些商務(wù)配套服務(wù)設(shè)施；南面街坊以?xún)蓚€(gè)加層改造后的圍合式建筑組團(tuán)為核心，業(yè)態(tài)以特色商業(yè)和文化休閑、展覽活動(dòng)為主。南北形成動(dòng)靜相宜、協(xié)同互補(bǔ)的空間布局。在業(yè)態(tài)劃分和功能配比方面實(shí)施總量控制，規(guī)劃商務(wù)辦公建筑面積約占40-50%，商業(yè)服務(wù)建筑面積25-30%，文化娛樂(lè)建筑面積25-30%，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的復(fù)合功能效益。

在項(xiàng)目落地環(huán)節(jié)我們也講求一個(gè)先后關(guān)系。首先是落實(shí)招商。圍繞世博集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合實(shí)踐區(qū)所處地理位置和現(xiàn)有建筑和設(shè)施資源，我們于2011年6月完成了招商策劃，將招商目標(biāo)群體確定為具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)內(nèi)外城市級(jí)文化創(chuàng)意交流展示機(jī)構(gòu)，以及知名創(chuàng)意設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)和工作室。通過(guò)與其建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，共同打造升級(jí)的商務(wù)社交和創(chuàng)意交流空間。在與意向商戶(hù)的廣泛接觸中，我們注重把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，從實(shí)踐區(qū)的發(fā)展遠(yuǎn)景出發(fā)，對(duì)商戶(hù)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、發(fā)展前景及與實(shí)踐區(qū)定位的契合度等進(jìn)行甄別比較，不為短期利益犧牲區(qū)域持續(xù)發(fā)展的后勁。我們堅(jiān)持“尋找可長(zhǎng)期合作的與實(shí)踐區(qū)定位相匹配的優(yōu)質(zhì)商戶(hù)”的招商原則，綜合考慮商戶(hù)資質(zhì)和每棟建筑的適宜用途，將確保后續(xù)入駐項(xiàng)目與區(qū)域整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)的一貫性。

在招商完成的基礎(chǔ)上再根據(jù)租戶(hù)需求量體裁衣，對(duì)展館實(shí)施改建。實(shí)踐區(qū)以現(xiàn)狀保留建筑為主，我們沒(méi)有急于對(duì)存量建筑實(shí)施批量改造，相反，展館改建方案都是在我們與租戶(hù)的溝通談判過(guò)程中反復(fù)琢磨、共同研究確定的。如此先招商、后改建的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟，不僅讓我們少走彎路，減少了很多不必要的投資浪費(fèi)，也使展館在改建后更能貼合商戶(hù)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)和使用需要。同時(shí)，由于改建方案需要我們與租戶(hù)共同認(rèn)可、滿(mǎn)足兩方面的標(biāo)準(zhǔn)，改建工程由雙方共同監(jiān)管實(shí)施，也使得項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量得到了雙重保障。

根據(jù)現(xiàn)階段工作進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，實(shí)踐區(qū)一期營(yíng)運(yùn)面積的75%已完成招商。目前，一批知名城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)計(jì)、低碳環(huán)保企業(yè)已相繼入駐，或已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性入駐方案實(shí)施階段。世博創(chuàng)意秀場(chǎng)作為公司主要自營(yíng)項(xiàng)目，自2011年以來(lái)也已舉辦了一系列品牌宣傳活動(dòng)，各類(lèi)活動(dòng)的舉辦對(duì)不斷聚集人氣、提升區(qū)域知名度起到了積極作用，有利于促進(jìn)實(shí)踐區(qū)高端社交場(chǎng)地品牌的樹(shù)立。另外，一批國(guó)際文化交流機(jī)構(gòu)的入駐使得城市最佳實(shí)踐區(qū)逐漸成為國(guó)際城市間文化交流的重要場(chǎng)所。

2012年3月，世博發(fā)展集團(tuán)攜手黃浦區(qū)政府，決定共同打造由世博浦西園區(qū)和周邊地區(qū)共同組成的世博濱江文化博覽商務(wù)區(qū)，這是上海中心城區(qū)未來(lái)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極之一，也是支撐黃浦長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要空間。根據(jù)雙方簽署的《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，浦西世博文化博覽商務(wù)區(qū)將在更高的起點(diǎn)上，打造為集博覽、文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的上海市高能級(jí)品牌示范區(qū)域。世博城市最佳實(shí)踐區(qū)作為濱江文化博覽商務(wù)區(qū)的先發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)著重要的目標(biāo)與使命：打造世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特聚集區(qū)，世博文化遺產(chǎn)的重要承載區(qū)，低碳生態(tài)發(fā)展的最佳實(shí)踐區(qū)，充滿(mǎn)活力的復(fù)合街坊和彰顯魅力的城市客廳。作為世博史上的“最佳實(shí)踐”已成為過(guò)去，實(shí)踐區(qū)的新篇章剛剛開(kāi)始。

（作者系上海世博城市最佳實(shí)踐區(qū)商務(wù)公司）