萬(wàn)科引爆“上市浪潮”

在中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡中，有很多灰色地帶，萬(wàn)科1998年便開啟股份制改造，開始豪賭中國(guó)改革開放規(guī)范化的明天。

1998年，萬(wàn)科就成為了中國(guó)第一家社會(huì)公眾持股公司。1991年1月29日，萬(wàn)科股票正式在深圳證券交易所上市，代碼0002。由此，萬(wàn)科踏上了千億元市值的征程。

萬(wàn)科在2007年股市高點(diǎn)的時(shí)候，其市值一度超過(guò)2000億元，遠(yuǎn)超美國(guó)最大的4家地產(chǎn)公司市值總和。從某種意義上講，股份制改造、上市不僅僅是王石的一種“自我救贖”行為，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，更是開創(chuàng)了一條做大做強(qiáng)的路徑。

在宏觀調(diào)控不斷收緊銀根的情況下，2004年10月29日開始，三年多的時(shí)間里，央行超過(guò)10次提高利率和存款準(zhǔn)備金率，2006年“國(guó)六條”下令對(duì)于未封頂?shù)臉潜P不得發(fā)放個(gè)人住房貸款，開發(fā)商普遍覺得“資金鏈越繃越緊”。

在萬(wàn)科上市帶來(lái)的巨大資金支持的“前車之鑒”，以及股市與土地市場(chǎng)如膠似漆地捆綁在一起的現(xiàn)實(shí)情況下，中國(guó)房企起步后即開啟了IPO的大潮，未上市公司擠破腦袋也要擠進(jìn)股市進(jìn)行融資，而已上市公司則在“土地拉高股價(jià)”的誘惑下，也攜巨資不斷搶地、以地充值。于是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了這樣的一種局面：一方面銀行收緊貸款，一方面股市大門幾乎被房企踏爛，大量知名不知名的房企都企圖踏進(jìn)A股、H股的大門。

由于房地產(chǎn)上市公司氣勢(shì)逼人的拿地造成“股地”聯(lián)動(dòng)，讓資本市場(chǎng)的誘惑更加無(wú)法抵擋，促使2007年成為名副其實(shí)的地產(chǎn)企業(yè)“上市”年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年底時(shí)，已經(jīng)有超過(guò)30家房地產(chǎn)企業(yè)排隊(duì)等候在香港上市，其中包括恒大、龍湖、卓越、京基、綠景、佳兆業(yè)、鴻榮源、星河灣等。

還有企業(yè)另辟蹊徑，通過(guò)借殼上市的方式來(lái)造就“財(cái)富神話”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在早年的博客中自述，自2002年實(shí)行土地“招、拍、掛”以來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅僅用掛牌的方式取得了一塊土地，此后的數(shù)年中則屢戰(zhàn)屢敗。其重要的原因就在于自有資本有限、捉襟見肘，直到2008年8月29日ST幸福復(fù)牌，華遠(yuǎn)地產(chǎn)才成功登陸A股。

不難看出，開發(fā)商普遍認(rèn)為房地產(chǎn)想要生存發(fā)展，那么就必須要融資。雖然融資的路有千條萬(wàn)條，但上市卻是首要的選擇，只有上市才能進(jìn)入資本市場(chǎng)，未來(lái)的發(fā)債、增發(fā)才有可能。

“民營(yíng)房企謀求上市，其實(shí)也是為了籌集資金進(jìn)行更大的擴(kuò)張?！碧m德咨詢（中國(guó)）有限公司總裁宋延慶認(rèn)為，這些業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的民營(yíng)房企，急需拓展銀行以外的融資渠道，在現(xiàn)有的新型會(huì)計(jì)制度下，從民營(yíng)房企轉(zhuǎn)變?yōu)楣姽镜钠髽I(yè)從那時(shí)起開始進(jìn)入了最好的歷史時(shí)期。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)審委在審核上市公司是否可以IPO時(shí)，對(duì)申請(qǐng)上市公司的財(cái)務(wù)狀況十分看重，而這恰恰是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的最大弱點(diǎn)?！熬惩馍鲜袑?duì)公司業(yè)績(jī)和治理結(jié)構(gòu)的要求更高，股市監(jiān)管更為嚴(yán)厲，投資者更為理性，在當(dāng)時(shí)這對(duì)發(fā)展尚不成熟的內(nèi)地民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)考驗(yàn)?！痹撊耸刻钩校愀凵鲜蟹科蟾嗟氖墙Y(jié)合自身股權(quán)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等綜合因素上市。

“國(guó)際投資者最為看重的不僅僅是公司業(yè)績(jī)，還有管理團(tuán)隊(duì)、公司架構(gòu)、開發(fā)模式和發(fā)展?jié)摿Φ?，他們更關(guān)注的是長(zhǎng)遠(yuǎn)效益?！蹦诚愀凵鲜泄緱钚肇?cái)務(wù)總監(jiān)如是說(shuō)。

“無(wú)論是股市還是樓市，行情都好了，開發(fā)商肯定都想通過(guò)資本市場(chǎng)融資。”一位開發(fā)商財(cái)務(wù)人員坦言。

宋延慶對(duì)房企上市潮發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，這一輪的上市公司做住宅開發(fā)的很難有資產(chǎn)，只能抓地，然后上市，在股市當(dāng)中進(jìn)行融資放大。土地進(jìn)入了資本市場(chǎng)，然后再回過(guò)來(lái)投入樓市，形成了房地產(chǎn)的怪圈。

然而一系列的土地政策與金融對(duì)策，一個(gè)嚴(yán)重的后果就是造成了行業(yè)洗牌的加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱。其結(jié)果是小企業(yè)紛紛離場(chǎng)，地產(chǎn)寡頭之爭(zhēng)也將會(huì)逐漸浮出水面。

萬(wàn)科“B轉(zhuǎn)H”背后

從萬(wàn)科2007年股票公開增發(fā)再融資，到2013年B轉(zhuǎn)H股方案出臺(tái)而一度擱淺，不難看出房企這十年快速發(fā)展的同時(shí)，也經(jīng)歷著融資方式的各種轉(zhuǎn)變，房企融資也經(jīng)歷著波瀾壯闊的更迭。

2013年1月18日萬(wàn)科公布了B股轉(zhuǎn)H股方案，公司擬申請(qǐng)將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在港交所主板上市及掛牌交易。萬(wàn)科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，價(jià)格較停牌前收盤價(jià)高5%。萬(wàn)科在香港的子公司南聯(lián)地產(chǎn)將正式更名為“萬(wàn)科置業(yè)海外”。2月18日晚，萬(wàn)科有關(guān)B股轉(zhuǎn)H股的申請(qǐng)獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)及港交所受理。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地B股市場(chǎng)成交低迷，上市公司喪失再融資能力，監(jiān)管部門一直希望通過(guò)妥善的改革解決B股市場(chǎng)問題。

對(duì)于萬(wàn)科而言，B轉(zhuǎn)H是萬(wàn)科第二次股改?！癇股轉(zhuǎn)板并無(wú)融資計(jì)劃，只為增強(qiáng)流通性，吸引更多海外投資者已贏得更多的海外合作機(jī)會(huì)。萬(wàn)科已做了充分準(zhǔn)備，集團(tuán)管理層對(duì)于本次方案也很有信心，萬(wàn)科對(duì)H股未來(lái)的表現(xiàn)亦充滿信心?！比f(wàn)科總裁郁亮強(qiáng)調(diào)。

對(duì)此，宋延慶表示，萬(wàn)科進(jìn)行“B轉(zhuǎn)H股”，是為了海外的融資平臺(tái)。

業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科實(shí)施B轉(zhuǎn)H有兩大優(yōu)勢(shì)：一是萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的開發(fā)企業(yè)，至今仍然保持著中國(guó)A股市場(chǎng)持續(xù)盈利及增長(zhǎng)年限最長(zhǎng)、持續(xù)分紅年限最長(zhǎng)的紀(jì)錄，公司多年以來(lái)所積累的市場(chǎng)口碑對(duì)于股票在香港的上市推廣也極為有利。且自1993年發(fā)行B股以來(lái)，萬(wàn)科每年都會(huì)前往香港舉行業(yè)績(jī)推介會(huì)，從未間斷，香港投資者對(duì)萬(wàn)科已經(jīng)非常熟悉。

另一優(yōu)勢(shì)則是萬(wàn)科B的持股結(jié)構(gòu)。目前萬(wàn)科B超過(guò)95%的股權(quán)由境外投資者持有，90%以上由境外機(jī)構(gòu)投資者持有，轉(zhuǎn)換到H股上市對(duì)這些投資者基本不會(huì)產(chǎn)生限制，相反能夠獲得更好的交易環(huán)境。

雖然萬(wàn)科信心滿滿進(jìn)行“B轉(zhuǎn)H股”，但實(shí)現(xiàn)情況卻是“雷聲大雨點(diǎn)小”。4月初證券機(jī)構(gòu)更傳來(lái)消息，萬(wàn)科“B轉(zhuǎn)H”計(jì)劃將暫時(shí)擱置，什么時(shí)候繼續(xù)啟動(dòng)并不知曉。7月又傳出萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H遭擱淺的消息，但萬(wàn)科方面予以否認(rèn)，并表示“B轉(zhuǎn)H”方案依然在等待證監(jiān)會(huì)的審批，并未終止，只是B轉(zhuǎn)H的進(jìn)程或會(huì)慢于預(yù)期。

7月21日，針對(duì)日前萬(wàn)科有關(guān)B轉(zhuǎn)H進(jìn)程遭擱淺傳聞，中國(guó)證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)正在按照有關(guān)規(guī)定及相關(guān)程序?qū)ζ溥M(jìn)行審核。據(jù)了解，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，證監(jiān)會(huì)于2012年底啟動(dòng)了B股公司將其境內(nèi)上市外資股（B股）轉(zhuǎn)至香港聯(lián)交所介紹上市即B轉(zhuǎn)H的試點(diǎn)工作。但截至目前僅中國(guó)國(guó)際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司作為首家B轉(zhuǎn)H試點(diǎn)企業(yè)，成功實(shí)現(xiàn)B股在港交所掛牌上市。

雖然“B轉(zhuǎn)H股”遲遲未有下文，但萬(wàn)科的市場(chǎng)成績(jī)卻一直表現(xiàn)有佳。2013年1月7日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，2012年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬(wàn)平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長(zhǎng)20.5%和16.2%，增速略高于2011年。根據(jù)此前的季報(bào)數(shù)據(jù)推測(cè)，萬(wàn)科的現(xiàn)金流、土地儲(chǔ)備仍然充足，后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力較足。

對(duì)此，郁亮指出：“萬(wàn)科的現(xiàn)金流不存在問題，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)錢最多的就是萬(wàn)科，因?yàn)槿f(wàn)科始終對(duì)銀行不太放心，所以持有很多現(xiàn)金，這一點(diǎn)經(jīng)常會(huì)被股東批評(píng)。很多經(jīng)驗(yàn)告訴我們，錢越多的時(shí)候才會(huì)有人愿意再給你，所以有時(shí)候在中國(guó)不能太強(qiáng)調(diào)資金的效率，而是要強(qiáng)調(diào)有錢很重要。這么多年來(lái)，萬(wàn)科在這一點(diǎn)上深有體會(huì)?！?/p>

針對(duì)萬(wàn)科“B轉(zhuǎn)H股”的無(wú)限期延期，華高萊斯國(guó)際顧問（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示：“萬(wàn)科此次‘B轉(zhuǎn)H股的擱淺或許只是遭受池魚之殃?！笔芏唐趦?nèi)全球量化寬松的影響，中國(guó)管理層或許出于維持貨幣政策獨(dú)立性的考慮，會(huì)采取資本管制手段。在此背景下，國(guó)內(nèi)B股改制問題必然受到影響，萬(wàn)科的“B轉(zhuǎn)H股”計(jì)劃受挫擱淺就不足為怪了。

一位香港外資券商房地產(chǎn)分析師表示，即使轉(zhuǎn)板H股上市，萬(wàn)科發(fā)新股也將面臨中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審批，而監(jiān)管層自2008年以來(lái)就暫停了對(duì)上市房企融資審批。目前，香港上市房企發(fā)債動(dòng)作頻頻，而以富力地產(chǎn)為代表的H股卻從未發(fā)過(guò)新股，仍面臨政策層面的肘制。此外，萬(wàn)科另一融資平臺(tái)南聯(lián)地產(chǎn)則在兩年內(nèi)不能進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，本次B轉(zhuǎn)H股方案也未發(fā)新股，這也意味著萬(wàn)科需要更多耐心。

宋延慶也坦言，如今房地產(chǎn)開發(fā)商光鮮業(yè)績(jī)的背后，其政府稅費(fèi)之重、負(fù)債利息之高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之大，非外界所能體會(huì)。除房?jī)r(jià)中的百分之六七十直接間接地流入政府口袋中外，高負(fù)債所導(dǎo)致的高利息幾乎“吃掉”了大半凈利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)“基本上是給政府和銀行打工”。過(guò)高的利息負(fù)重已壓得很多企業(yè)喘不上氣來(lái)， 高負(fù)債加上高利率，最終導(dǎo)致高利息支出?？焖僦苻D(zhuǎn)是保障，適當(dāng)降低負(fù)債率，逐步由規(guī)模速度導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益導(dǎo)向，是企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)考慮、盡快決策的。而萬(wàn)科進(jìn)行“B轉(zhuǎn)H股”，也是為了尋找新的融資途徑。

啟幕海外融資征程

萬(wàn)科除了進(jìn)行“B轉(zhuǎn)H股”計(jì)劃外，亦意欲打通境外融資通道。

2012年，萬(wàn)科收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，早在萬(wàn)科提出國(guó)際化戰(zhàn)略時(shí)，市場(chǎng)就一直猜測(cè)萬(wàn)科將啟動(dòng)海外融資計(jì)劃。對(duì)此郁亮曾表示，公司將不放棄任何一種可能的機(jī)會(huì)和嘗試，但是都需要等待合適的時(shí)機(jī)。

2013年2月13日，萬(wàn)科與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，在舊金山富升街201地塊上合作建造兩幢相連的豪華公寓樓。這將是舊金山最大的公寓項(xiàng)目，也成為萬(wàn)科首次進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科在注冊(cè)資本2.5億美元的項(xiàng)目中持有70%股權(quán)，鐵獅門持有剩下的30%。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資6.2億美元，另外的3.7億美元成本預(yù)計(jì)通過(guò)舉債獲取。而在不久前的2013年1月23日，萬(wàn)科集團(tuán)旗下萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司聯(lián)手新世界發(fā)展有限公司以約34億港元的價(jià)格，成功投得香港荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，樓面地價(jià)約每平方尺5000港元（折合人民幣約36115.57元/平方米）。據(jù)悉，該項(xiàng)目中新世界發(fā)展持有80%權(quán)益，萬(wàn)科則持有20%，預(yù)計(jì)這一住宅項(xiàng)目可在2016年對(duì)外發(fā)售。

郁亮坦言，萬(wàn)科做海外地產(chǎn)的項(xiàng)目，通常會(huì)在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)合作伙伴，在美國(guó)跟鐵獅門合作，在香港跟新世界合作。“其實(shí)這些項(xiàng)目不是針對(duì)中國(guó)人的，我們不希望在國(guó)外制造唐人街，我們還是想打造一個(gè)能容納不同人群的社區(qū)。我們?cè)诤Ｍ飧袊?guó)內(nèi)地市場(chǎng)一樣，不是以投資客為主?！庇袅琳f(shuō)。

其實(shí)，頻頻傳出的海外融資的房企，遠(yuǎn)不止萬(wàn)科一家。

近兩年，房企海外拓展業(yè)務(wù)駛?cè)肟燔嚨溃瑑H在2012年，在海外拿地的內(nèi)地企業(yè)就有六七家之多。其中去年5月份，招商地產(chǎn)境外子公司斥資約2億港元購(gòu)買了東力控股股權(quán)；6月，上海綠地集團(tuán)宣布加盟濟(jì)州島，建設(shè)占地1500畝、投資額高達(dá)9億美元的健康醫(yī)療城項(xiàng)目——漢拿山小鎮(zhèn)，而其在德國(guó)法蘭克福、澳洲、泰國(guó)等地的項(xiàng)目都在穩(wěn)步推進(jìn)；6月，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)和俄羅斯北高加索度假村公司董事會(huì)主席阿爾邁德·彼拉羅夫在北京簽署了一份總投資25億～30億美元的意向協(xié)議書；9月11日，首創(chuàng)置業(yè)法國(guó)地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中發(fā)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)；9月15日，金地集團(tuán)收購(gòu)香港星獅地產(chǎn)。這些投資中，2011年末碧桂園在馬來(lái)西亞投的兩大項(xiàng)目計(jì)劃在今年正式面市，綠地集團(tuán)在韓國(guó)濟(jì)州島南部的“綠地漢拿山小鎮(zhèn)”也將在今年開售。

不難看出，房企海外投資屢屢見諸報(bào)端。截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。來(lái)自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事、特許財(cái)經(jīng)分析師陳仲偉認(rèn)為，海外較為寬松的融資環(huán)境是吸引中國(guó)房企的一個(gè)主要因素。海外市場(chǎng)貸款利息多為4%～5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國(guó)內(nèi)也要更多。“雖然國(guó)內(nèi)企業(yè)初來(lái)乍到，建立起自己的信用需要一段時(shí)間，但不得不承認(rèn)，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺(tái)?！标愔賯ジ嬖V記者，對(duì)于企業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房企更了解國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的偏好，有穩(wěn)定的潛在客戶，而且這部分潛在客戶需求也在不斷增加，物業(yè)開發(fā)投資周期也相對(duì)較短。但是國(guó)內(nèi)房企也存在一些劣勢(shì)，即不了解海外的物業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模效應(yīng)不可以移植，且學(xué)習(xí)的曲線較長(zhǎng)。陳仲偉建議內(nèi)地的企業(yè)投資要避免盲目跟風(fēng)，應(yīng)選取恰當(dāng)合作伙伴、雇傭當(dāng)?shù)貑T工、借助專業(yè)經(jīng)驗(yàn)以縮短學(xué)習(xí)曲線。且投資的市場(chǎng)也要鎖定在北美及澳洲等透明度高的發(fā)達(dá)市場(chǎng)，以及香港、新加坡、馬來(lái)西亞等文化近似及毗鄰的亞洲市場(chǎng)。

陳仲偉還認(rèn)為，從當(dāng)前中國(guó)房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來(lái)看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前有拓展計(jì)劃的都是國(guó)內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作的發(fā)展模式，風(fēng)險(xiǎn)并不太高。不過(guò)，要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)存在種種問題。