鄭蕊蕊

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現(xiàn)企業(yè)財務目標的對策與安排，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要財務管理活動。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別分析房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段、銷售階段及持有階段的納稅籌劃方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提供一定的幫助和借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負擔，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用分為財務費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用兩部分。

凡財務費用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤且能提供金融機構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可據(jù)實扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳5%以內(nèi)。

凡財務費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，財務費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳10%以內(nèi)。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該對利息支出提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應對房地產(chǎn)開發(fā)費用單獨計算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。

（二）發(fā)生廣告費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費用的當年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負擔?？紤]到貨幣的時間價值，企業(yè)應該對廣告費用的發(fā)生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現(xiàn)收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。

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（作者單位：東營職業(yè)學院）