楊雪瑩

摘 要 房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持，防范和控制房地產(chǎn)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的要求，而且對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也是至關(guān)重要的。本文首先分析了房地產(chǎn)金融的研究背景，具體闡述了房地產(chǎn)金融風險的成因，最后有針對性的提出了相應對策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 金融風險 成因

一、引言

金融是房地產(chǎn)得以發(fā)展的支柱，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)金融風險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。目前，我國的房地產(chǎn)金融受宏觀調(diào)控的影響較大，政府參與其中，因此房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展尙不成熟，存在著一些問題，這些問題的存在嚴重阻礙了房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融風險成因分析

（一）土地制度的不完善

（1）城鎮(zhèn)土地制度的變化。改革開放前，中國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將士地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，但使用者之間不允許進行私自交易。政府真正能夠進行調(diào)節(jié)的只有新增建設用地而已經(jīng)具有使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地政府則無法進行供求干預。因此在現(xiàn)行的經(jīng)濟條件下，土地這種特殊商品的供求曲線卻趨近于普通商品，政府對于現(xiàn)在的土地市場無法做到行之有效的干預。

（2）土地儲備制度對房地產(chǎn)業(yè)的影響。我國土地儲備制度目前還不能完全發(fā)揮其應有的作用，加上政府出臺的政策不健全，房地產(chǎn)市場自身發(fā)展的特殊性，使得想要利用土地儲備制度對土地供應產(chǎn)生影響、平抑房地產(chǎn)市場價格存在問題，不能夠從根本上取得實質(zhì)性的成果，如果實行的不好，反而可能引發(fā)更大的金融風險。

（二）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展滯后

（1）融資渠道單一，多元化的融資渠道不活躍。房地產(chǎn)融資渠道基本上以銀行貸款為主，其他融資渠道由于各自的局限性而難以滿足房地產(chǎn)市場的需要。房地產(chǎn)領域?qū)τ谫Y金出現(xiàn)的供求失衡現(xiàn)象，使得融資成本隨之上升，一些房地產(chǎn)企業(yè)因為不能及時獲得資金而導致資金鏈斷裂，不得不放棄某些項目，更有甚者會私自進行非法融資，或進行資金“尋租”。

（2）商業(yè)銀行制度和經(jīng)營行為不規(guī)范。近年來，由于缺乏有效手段監(jiān)管和總體科學規(guī)劃，房地產(chǎn)信貸在一段時間內(nèi)出現(xiàn)了非理性增長。目前我國的銀行和其他金融機構(gòu)在經(jīng)營過程中難免出現(xiàn)一些問題，這些問題都會為房地產(chǎn)融資帶來潛在的風險，會抑制業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)金融風險防范對策

（一）完善土地制度

（1）落實農(nóng)民對土地使用權(quán)的保護機制，允許宅基地和集體用地直接入市。我國的土地征用近年來已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，之前政府一直扮演的是協(xié)調(diào)者，即對農(nóng)民與占地者之間的關(guān)心進行協(xié)調(diào)，現(xiàn)在變成了由地方直接進行征地的“公告征地”，對于農(nóng)民對土地的使用權(quán)基本忽視。因此，有必要通過《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》，能夠使農(nóng)村的集體用地擁有自主行為權(quán)，農(nóng)民能夠直接將宅基地和集體用地入市。

（2）建立“土地基金制”，使得各級政府和被拆遷征地者之間形成合理的利益制衡機制。我國的房地產(chǎn)領域現(xiàn)在處于高速發(fā)展階段，歸根到底是土地問題，土地出讓尚無具體有效的規(guī)則。地方政府已經(jīng)將土地出讓收益金作為了自身獲得收益的主要來源方式，因此政府在征地、供地方面由于利益的存在，不能夠從長遠來思考問題，做出的某些行為具有短期化的性質(zhì)，因此有必要建立土地出讓收益金的基金制度。

（3）重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府不能隨意利用自己的權(quán)利進行征地，各級土地儲備中心的功能應逐步向基本建設用地和工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)變。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)金融體系

1、拓寬多層次多元化的房地產(chǎn)融資渠道

（1）進一步完善和發(fā)展住房公積金制度住房。住房公積金通過強制儲蓄能夠形成一部分穩(wěn)定的、大額的專項資金，我國房地產(chǎn)金融可以利用這些資金進行發(fā)展，這也可以作為現(xiàn)階段的主要融資模式來進行推廣，對于房地產(chǎn)金融領域是一大突破。

（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。目前，單一的融資渠道不能夠滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展，所以無論是單一的銀行貸款還是信托都不可能符合現(xiàn)行市場發(fā)展的要求，所以信托與銀行信貸相配合，組成互補的融資模式，融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。

（3）發(fā)展私募融資為中小開發(fā)商尋找出路。對于大部分的中小型房地產(chǎn)商而言，從銀行取得貸款的要求過于嚴格，手續(xù)復雜，時間較長，難以較順利的取得銀行貸款，然而“私募融資”彌補了這些局限性，可以為中小開發(fā)商從另一渠道取得資金，從而及時進行項目開發(fā)。

2、規(guī)范商業(yè)銀行的管理制度和經(jīng)營行為

（1）商業(yè)銀行應按照有關(guān)規(guī)定，嚴格審批手續(xù)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。必須嚴格按照中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》的規(guī)定審查發(fā)放條件，嚴格控制風險，將風險控制在最小范圍內(nèi)。各銀行應嚴格遵照文件規(guī)定，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。

（2）商業(yè)銀行應調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。對于銀行發(fā)放的貸款，不能無限制的擴張，而是要合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策。對于不同地區(qū)，具有不同發(fā)展水平的市場狀況，不同的價格水平等具體情況進行具體分析，不可統(tǒng)一而論，針對不同情況給予不同形式的貸款。

（3）銀行應科學設計業(yè)務流程，完善貸后管理機制。在設計業(yè)務流程時將風險因素考慮進去，并根據(jù)市場情況對風險控制進行修正，從而保證能夠及時有效的控制風險。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。

參考文獻：

[1]王玉楠.我國房地產(chǎn)金融風險問題分析[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2008（9）.

[2]付東.中國房地產(chǎn)金融風險分析[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012（10）.

（作者單位：吉林大學管理學院）