聶偉

一、住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》在第74條中將住宅小區(qū)車庫(kù)與停車位一同做出了規(guī)定，按照實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)車庫(kù)的建設(shè)方式多為兩種：

一種是地下車庫(kù)，一種則是興建于地上的車庫(kù)。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權(quán)利歸屬。如果開(kāi)發(fā)商獨(dú)立建造了地上的車庫(kù)，那么由于其自身所具有的構(gòu)造上的獨(dú)立性特征，在出售之前它們的所有權(quán)是可以歸開(kāi)發(fā)商所有的。因此開(kāi)發(fā)商也就有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租的方式對(duì)其進(jìn)行處置，而區(qū)分所有人則可以通過(guò)購(gòu)買、租賃等方式獲得車庫(kù)的專有所有權(quán)或者使用權(quán)。

另一種情況是針對(duì)地下車庫(kù)而言。在我國(guó)，盡管在取得土地使用權(quán)之后，還可以對(duì)土地上的空間進(jìn)行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以當(dāng)然的取得使用權(quán)，這取決于行政規(guī)劃。因此，業(yè)主在對(duì)建筑物區(qū)分所有后，實(shí)際上其取得的土地使用權(quán)就包含了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來(lái)界定。因此，地下的空間使用權(quán)的權(quán)利是不確定的，而我國(guó)法律對(duì)此也并沒(méi)有明確的相關(guān)規(guī)定。這一問(wèn)題在實(shí)務(wù)中存在著比較普遍的糾紛現(xiàn)象。

二、小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛的法理分析

在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)樽≌^(qū)車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛很多，例如南京市某小區(qū)業(yè)主訴求車庫(kù)所有權(quán)案。南京市某小區(qū)的地下車庫(kù)被開(kāi)發(fā)商出租給他人作為倉(cāng)庫(kù)使用，小區(qū)四十六戶業(yè)主集體將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求討回車庫(kù)所有權(quán)并恢復(fù)原狀供業(yè)主使用。南京市白下區(qū)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

從這一起關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的實(shí)務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區(qū)業(yè)主一直處于不利的地位，其權(quán)益最終沒(méi)有得到保護(hù)。那么，之所以會(huì)有這樣的糾紛發(fā)生，其根源還是在于《物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬規(guī)定不明確造成的。該條對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬做出了“約定”的法律規(guī)定。但正是此“約定”方式，有可能給實(shí)務(wù)中的當(dāng)事人的一方造成利益上的損失。地下車庫(kù)是作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施。只有作為共有財(cái)產(chǎn)的話，才能作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施；如果約定的結(jié)果是由開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)的話，車庫(kù)的所有權(quán)會(huì)和專有部分的所有權(quán)發(fā)生分離，這就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；但是如果約定車庫(kù)的所有權(quán)歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建更多的車庫(kù)。如果車庫(kù)建得少，停車難的問(wèn)題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。

三、小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬的法律完善

要明確車庫(kù)的權(quán)屬，首先需要分清現(xiàn)在的住宅小區(qū)中普遍存在的車庫(kù)的類型。按照車庫(kù)修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫(kù)和地下車庫(kù)。即使是地上車庫(kù)，也可以分為獨(dú)立建造的地上車庫(kù)或者是利用區(qū)分建筑物而建造的地上車庫(kù)（利用建筑物的某一樓層建造車庫(kù)）。

面對(duì)實(shí)際生活中如此復(fù)雜的情況，僅僅靠《物權(quán)法》第74條這簡(jiǎn)單的一個(gè)條文是不能完全夠滿足對(duì)現(xiàn)實(shí)糾紛的解決需要的。顯然，該條規(guī)定對(duì)于車庫(kù)權(quán)屬的規(guī)定是非常不明確的。該規(guī)定沒(méi)有考慮到不同類型的車庫(kù)，其權(quán)屬可能不同。

（一）根據(jù)土地使用權(quán)確定車庫(kù)歸屬。

無(wú)論是將車庫(kù)修建于地上還是地下，或是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有當(dāng)然聯(lián)系，在車庫(kù)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，是否可以通過(guò)土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫(kù)的權(quán)屬狀況？在我國(guó)房地產(chǎn)法律中，“地隨房走”是非常重要的一個(gè)原則，土地使用權(quán)在訂立房屋買賣合同時(shí)就已經(jīng)確定，那么是否可以據(jù)此原則就認(rèn)為，一旦業(yè)主購(gòu)買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就相應(yīng)地移轉(zhuǎn)給業(yè)主，因而，車庫(kù)也應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有？筆者認(rèn)為，以此來(lái)確定車庫(kù)的權(quán)屬不妥。首先，地下車庫(kù)的問(wèn)題就無(wú)法通過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)使得其權(quán)屬得到解決。在我國(guó)，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來(lái)確定的，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)或地下的空間利用權(quán)。業(yè)主購(gòu)買了專有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來(lái)界定。所以，對(duì)地下空間利用權(quán)所占的土地使用權(quán)，既不能說(shuō)都?xì)w屬于開(kāi)發(fā)商，也不能說(shuō)都?xì)w屬于業(yè)主，這與當(dāng)時(shí)的土地規(guī)劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權(quán)作為確定車庫(kù)權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，還是會(huì)使車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中

（二）根據(jù)出資情況確定車庫(kù)歸屬。

“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”是物權(quán)法中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個(gè)重要原則。無(wú)論小區(qū)的車庫(kù)是屬于建造于地上、地下還是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，則只需要分清楚是誰(shuí)對(duì)車庫(kù)的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商建好之后，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把建造車庫(kù)所用成本計(jì)入房屋銷售面積的均價(jià)之中，也就是通常所說(shuō)的沒(méi)有將建造車庫(kù)的成本計(jì)入公攤面積。那么，在這種情況下，車庫(kù)理應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，車庫(kù)也可以由開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)單獨(dú)處置，或者銷售、或者出租，由開(kāi)發(fā)商行使其物權(quán)。第二種情況是，開(kāi)發(fā)商在建造好車庫(kù)以后，將建造車庫(kù)的成本算入了房屋銷售的價(jià)格之中，即計(jì)入了小區(qū)房屋的公攤面積。毫無(wú)疑問(wèn)，在此種情況之下，車庫(kù)實(shí)際上就是由小區(qū)的業(yè)主所共同購(gòu)買，那么，車庫(kù)的權(quán)屬就應(yīng)確定為歸業(yè)主共有。

這樣的一種“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”的確定權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)，能夠很好地適應(yīng)小區(qū)車庫(kù)建造情況類型多而復(fù)雜的這一特點(diǎn)，很好地解決了權(quán)屬規(guī)定不明所給業(yè)主帶來(lái)的種種問(wèn)題，應(yīng)是一種有效防范、解決小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛的途徑。

綜上所述，關(guān)于住宅小區(qū)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以該車庫(kù)的造價(jià)是否被計(jì)入業(yè)主購(gòu)房時(shí)的價(jià)格而確定。如果車庫(kù)的造價(jià)沒(méi)有被計(jì)入公攤，則車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有，由開(kāi)發(fā)商行使對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)；相反，則車庫(kù)歸全體業(yè)主所有。

（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)）