鄒斌

有“汽車城”之稱的美國(guó)底特律市今年3月宣布進(jìn)入財(cái)政緊急狀態(tài)后，樓市慘烈崩盤，數(shù)百元購(gòu)置當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的消息引發(fā)中國(guó)投資客的興趣，國(guó)人有意爭(zhēng)先搶購(gòu)?fù)顿Y房?！暗滋芈桑浑p鞋能買兩套房”的消息更是成為媒體各界關(guān)注焦點(diǎn)，帶著國(guó)人對(duì)底特律投資便宜房，甚至“1元房”的濃厚興趣，還原一個(gè)真實(shí)的底特律房產(chǎn)市場(chǎng)。本刊特約記者親赴底特律對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查。

抄底前先搞清“兩個(gè)底特律”，房?jī)r(jià)大不同

記者到達(dá)底特律后，當(dāng)?shù)厝A裔房產(chǎn)中介介紹，來(lái)到底特律購(gòu)房前要首先明確底特律的范圍，而目前我們通常所說(shuō)的底特律是兩個(gè)概念。一個(gè)是目前人口70萬(wàn)，面積370平方公里的“底特律市”（Detroit City），這里也是今年3月份宣布進(jìn)入財(cái)政緊急狀態(tài)的城市。目前底特律市居住了大批低收入群體以及無(wú)業(yè)游民和黑人，城市治安更是糟糕，犯罪案件頻發(fā)。便宜房和 “一元房”也都集中在這個(gè)區(qū)域。

另一個(gè)是430萬(wàn)人口居住、面積超過(guò)1萬(wàn)平方公里的“大底特律都市區(qū)”（Metro Detroit） ，大底特律都市區(qū)由底特律市和周圍數(shù)個(gè)“衛(wèi)星城”組成，這里有四五百萬(wàn)中產(chǎn)階級(jí)，大底特律都市區(qū)仍然是美國(guó)具有影響力的大都市區(qū)之一。大底特律都市區(qū)的房子并不便宜，例如華人聚集的大底特律地區(qū)特洛伊（Troy）或諾維（Novi）等地，一般家庭別墅都在25萬(wàn)美元左右。

中介說(shuō)，目前媒體報(bào)道的便宜房或“一元房”主要集中在底特律市，而大陸投資客計(jì)劃投資抄底的房產(chǎn)也基本都集中在底特律市。但那里的廉價(jià)房和大底特律都市區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)完全是“冰火兩重天”。底特律市房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于很多地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)基本都是“禁區(qū)”，很多華裔地產(chǎn)中介甚至放棄了該地區(qū)業(yè)務(wù)，因?yàn)樵谒麄冄劾?，底特律市房屋市?chǎng)根本不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，除了大集團(tuán)和財(cái)團(tuán)外，個(gè)人購(gòu)房者很少，房產(chǎn)嚴(yán)重供大于求。另外當(dāng)?shù)厝丝诓粩鄿p少和惡劣的治安環(huán)境也讓很多有益購(gòu)房者望而卻步。底特律市房屋價(jià)格也因此一直處于低位，數(shù)百或幾千美元買一套房屋沒有任何意外。

相反，在距離底特律市車程30分鐘左右的特洛伊（Troy）、諾維（Novi）、卡頓（Canton）、北維爾（Northville）等“衛(wèi)星城”，人口卻每年不斷增加。而這些地區(qū)也因?yàn)樵絹?lái)越多從底特律市遷移而來(lái)的民眾，將房產(chǎn)價(jià)格炒高。一位朱姓華裔地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向記者表示，很多之前居住的底特律的華裔以及其他族裔不斷從底特律搬出，遷往附近的“衛(wèi)星城”，加之每年華裔、韓裔等新移民的不斷涌入，讓這些衛(wèi)星城的房?jī)r(jià)逐年攀升。以Troy地區(qū)為例，2008年左右15萬(wàn)就能在當(dāng)?shù)刭I下一套獨(dú)棟別墅，而目前20多萬(wàn)的房源已經(jīng)基本沒有了，30幾萬(wàn)的房子也是比較老舊。

小心買房不成，買到了“一身債”

底特律市當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)王小姐向記者表示，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶客人去看底特律市中心的便宜房，很多人都要攜帶槍支才敢進(jìn)入房?jī)?nèi)，因?yàn)槟抢锊啬渲芏酂o(wú)業(yè)游民以及罪犯。另外底特律市的便宜房也主要聚集在貧民窟附近，整個(gè)街道荒涼不堪，甚至人影難覓。記者隨后又聯(lián)系了多位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，聽到記者有興趣投資購(gòu)買底特律市便宜房，要求看房的要求，都紛紛表示，不做底特律市區(qū)房產(chǎn)生意，讓記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)自行前往看房。

記者隨后通過(guò)全美地產(chǎn)網(wǎng)站ZILLOW登出的底特律市便宜房地址，走訪了數(shù)個(gè)便宜房，場(chǎng)景讓記者大為震驚。記者一路驅(qū)車來(lái)到底特律市Beatrice街附近的一處“一元房”，吃驚地發(fā)現(xiàn)這里的“1元房”兩邊的房屋破爛不堪，門窗破損嚴(yán)重，門前雜草叢生。整條破爛的街道沒有一個(gè)人，社區(qū)環(huán)境顯得陰森落寞。記者隨后又來(lái)到位于底特律Kentuckey街的“1元房”房源所在地，場(chǎng)景和第一站如出一轍，整個(gè)街道幾乎看不見一個(gè)人，偶爾在人行道上見到提著牛仔褲，雙手邊比劃邊唱著HIPOP的非裔男青年在自我陶醉。周圍的商店也都關(guān)門大吉，廢舊的墻壁上都到處都是涂鴉。

旅居大底特律地區(qū)超過(guò)20年，現(xiàn)任福特汽車公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程師的鄭良根表示，在底特律5美元肯定能買到房，1美元買到也不奇怪。但買家買到的房根本住不了，必須大規(guī)模維修后才能入住。買家花1元或數(shù)百元買到的其實(shí)不是房子，而是債務(wù)。在底特律市投資購(gòu)房看不到任何前景，即使在底特律市的上班族，下了班也驅(qū)車離開底特律市，回到附近的大底特律都市區(qū)的“衛(wèi)星城“居住。

鄭良根舉例稱，如果你花100美元買了一套房，不僅面臨接管前屋主所留下的債務(wù)以及房屋維修費(fèi)用，還要面臨政府每年大約數(shù)千美元的地稅和每年房屋檢查費(fèi)用。因此平均每年你花在房子上的成本就要近萬(wàn)美元，而底特律市的房地產(chǎn)稅又是出奇的高，政府依靠地產(chǎn)稅收入來(lái)維持政府運(yùn)作以及社會(huì)福利分發(fā)。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)給記者算了一筆賬，買家在底特律市中心如果花2000美元購(gòu)買了一棟別墅，政府每年要對(duì)該房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估來(lái)確定地產(chǎn)稅。因?yàn)樵摲课莸靥幨兄行?，即便你只花?000美元，政府對(duì)該處房屋的估價(jià)價(jià)也會(huì)在20萬(wàn)左右。而底特律市房產(chǎn)稅是每年3.35%，這樣算下來(lái)一年買家向政府交的地稅大約在6700元，買家每年地稅支出要高于房屋價(jià)值。

底特律，一個(gè)失敗城市的樣本

在底特律市購(gòu)買一套便宜房不是什么難事，但買家購(gòu)房后可能將面臨意想不到的瑣碎事，讓人頭皮發(fā)漲。

底特律市政府樓宇及安全環(huán)境部門負(fù)責(zé)人哈默爾說(shuō)，在底特律有很多這樣的便宜房子，不過(guò)購(gòu)買前，必須要做好功課， 很有可能你用500元買房子后，之后每年你要花數(shù)萬(wàn)元去維修它。

哈默爾表示，在底特律市購(gòu)買任何房產(chǎn)之前，賣方和買房都需要向市政府樓宇及安全環(huán)境部門提出房屋檢測(cè)申請(qǐng)，這是在買房之前的必經(jīng)程序。很多房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住后，房屋內(nèi)的馬桶、水龍頭、窗戶甚至地板磚都會(huì)被人盜走或拆卸，政府評(píng)估房產(chǎn)也是為了房屋能夠適于購(gòu)房者居住，政府一旦評(píng)估完畢后會(huì)出具評(píng)估意見書。

政府出具的房屋檢測(cè)報(bào)告會(huì)在數(shù)天內(nèi)送達(dá)買房和賣方手中。而買房要根據(jù)房屋檢測(cè)報(bào)告，知道自己的權(quán)益和買房后應(yīng)該承擔(dān)的維修責(zé)任。買房如果認(rèn)定房屋檢測(cè)報(bào)告的內(nèi)容后，需要簽署一張表格，并必須保證承諾維修房屋。

哈默爾說(shuō)，根據(jù)底特律市的法律，任何屋主購(gòu)房后如果在6個(gè)月內(nèi)沒有履行房屋檢測(cè)報(bào)告的要求，承擔(dān)維修責(zé)任，或沒有重新預(yù)約新的房屋檢測(cè)申請(qǐng)，屋主將面臨90天牢獄之災(zāi)和500美元罰款。任何新屋主購(gòu)房后，如果在6個(gè)月內(nèi)按照房屋檢測(cè)的要求完成維修義務(wù)后，市府將向屋主發(fā)放批準(zhǔn)許可，隨后屋主才可以自住或再次出售。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)還向記者表示，大陸投資客來(lái)底特律市投資便宜房，看中的是它未來(lái)的升值機(jī)會(huì)。但其實(shí)，在底特律買房投資看不到任何希望，想出租更是基本不可能，因?yàn)檫@里居民人人都有房，即使是貧困戶也“不差房”，房屋出租市場(chǎng)有限，租金更是低得可憐。另外買家如果買了房子放在那里，等待升值，不管理不維修，房子很快就要垮掉。這里社會(huì)治安不好，很多犯罪份子一旦發(fā)現(xiàn)屋子長(zhǎng)期無(wú)人居住，便會(huì)進(jìn)入屋內(nèi)盜竊水龍頭、門窗等，變賣換取現(xiàn)金。另外底特律市冬天很冷，夏天酷暑難耐，天氣影響加上蝗蟲、螞蟻侵蝕，房子不管理很快就會(huì)壞掉。

汽車工程師鄭良根告訴記者，底特律市的人口不斷減少，到了晚上基本成了“空城”。底特律的人口從上個(gè)世紀(jì)50年代的170萬(wàn)人縮減到如今人口總數(shù)不到70萬(wàn)，而之前供170萬(wàn)人口居住的房子，現(xiàn)在只需供60余萬(wàn)人居住，造成供大于求的現(xiàn)狀。大量房子空置后，政府收不到地稅，還要拿出錢救濟(jì)窮人，發(fā)放社會(huì)福利，政府當(dāng)然要破產(chǎn)。

他有一個(gè)朋友上個(gè)世紀(jì)50年代在底特律買了一套價(jià)值100萬(wàn)美元的高級(jí)別墅，十年后房?jī)r(jià)一點(diǎn)沒漲，20年后開始大幅貶值，30年后，也就是上世紀(jì)80年代，因環(huán)境等原因，已經(jīng)不適合居住。朋友搬離了底特律，房子一直扔在當(dāng)?shù)?，市價(jià)也就幾千每元。

鄭良根感慨說(shuō)，底特律市曾經(jīng)有過(guò)輝煌，但單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，畸形的人口結(jié)構(gòu)，違反了城市多元化的本性。一旦產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈條斷裂，將最終減低城市吸引力，導(dǎo)致大量人口外遷，留下大批無(wú)人居住的房屋，最終形成現(xiàn)在底特律市房屋泛濫的格局。

插排

中國(guó)人無(wú)法享受買房?jī)?yōu)惠

美國(guó)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人稱，美國(guó)政府推出了許多政策來(lái)照顧首次購(gòu)房的本國(guó)居民，比如減免稅收。美國(guó)2008年開始對(duì)首次購(gòu)房者提供個(gè)人所得稅抵免或退稅優(yōu)惠，并在2009年和2010年2次延長(zhǎng)了這一政策的執(zhí)行期限，同時(shí)將7500美元的抵免限額提高到8000美元。

但政府對(duì)于優(yōu)惠措施也做出嚴(yán)格界定，其中“不能申請(qǐng)稅收抵免的人”包括9種情形，如住房的購(gòu)買價(jià)格超過(guò)80萬(wàn)美元，調(diào)整后的毛收入超過(guò)14.5萬(wàn)美元（夫妻聯(lián)合申報(bào)的，超過(guò)24.5萬(wàn)美元）；外國(guó)人等。而政府明文規(guī)定外國(guó)人不能享受稅收減免，所以說(shuō)針對(duì)大陸投資客在美國(guó)購(gòu)房，基本不享受任何購(gòu)房?jī)?yōu)惠，每年還必須交納房產(chǎn)稅以及房屋的管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。