吳江玲

一、淺析我國(guó)近年房?jī)r(jià)的走勢(shì)

從2002年開始，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)。2004年國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)投資過快的情況得到了一定控制，但是從2006年開始房?jī)r(jià)又以比較大的幅度上漲，調(diào)控也在2011年達(dá)到歷史最盛，中央的一系列措施致使一大批房地產(chǎn)商跳水，急于拋售現(xiàn)有成品房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)，但依然沒能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲過快的問題。到2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，根據(jù)《2012年第四季度及全年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2012年我國(guó)商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬(wàn)億元，創(chuàng)出了歷史新高?？傮w來(lái)看，在持續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)政策的調(diào)控措施下，受剛性需求和改善性需求逐步釋放以及利率下調(diào)和對(duì)首次購(gòu)房信貸支持力度加大的影響，房地產(chǎn)整體上符合宏觀調(diào)控的預(yù)期方向，全年銷售量呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢(shì)。這里著重分析一下2012的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，并與2013年1-2月的全國(guó)房地產(chǎn)情況進(jìn)行對(duì)比。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%），增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。2013年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，同比名義增長(zhǎng)22.8%，增速比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4583億元，增長(zhǎng)23.4%，增速提高12個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。

圖1 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

（二）商品房銷售和待售情況

2012年，商品房銷售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長(zhǎng)10%，增速比1-11月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.9%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)12.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)4.8%。2013年1-2月份，商品房銷售面積10471萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)55.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)43.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額7361億元，增長(zhǎng)77.6%，增速比去年全年提高67.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)87.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)91.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)17.6%。

圖2 全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，比上年增長(zhǎng)12.7%，增速比1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款14778億元，增長(zhǎng)13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長(zhǎng)11.7%；其他資金42275億元，增長(zhǎng)14.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26558億元，增長(zhǎng)18.2%；個(gè)人按揭貸款10524億元，增長(zhǎng)21.3%。2013年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18926億元，同比增長(zhǎng)33.7%，增速比去年全年提高21個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3938億元，增長(zhǎng)26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7331億元，增長(zhǎng)22.3%；其他資金7570億元，增長(zhǎng)53.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4655億元，增長(zhǎng)66.5%；個(gè)人按揭貸款2057億元，增長(zhǎng)58.8%。

圖3 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析

（一）土地供應(yīng)制度是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力

自1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。這促使房地產(chǎn)行業(yè)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，也成為地方政府見效最快、最明顯的一種“載體”之一。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時(shí)，地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。尤其是在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，地方政府總是希望地價(jià)越高越好，而以單一的“價(jià)高者得地”為指導(dǎo)方針的“招標(biāo)拍賣掛牌出讓”制度則進(jìn)一步刺激地價(jià)的不斷攀升，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。

（二）剛性需求的增長(zhǎng)與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住的要求和需求也日益提高。城鎮(zhèn)化速度加快、居民收入水平大幅度提高、人口結(jié)構(gòu)變化等因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)主要變化。這些變化造成的需求概括起來(lái)主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求。這些需求直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在我國(guó)的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，僧多粥少的格局造成了房?jī)r(jià)上漲，而且還是出奇的上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)也表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。

（三）流動(dòng)性助推房?jī)r(jià)上漲

市場(chǎng)流動(dòng)性有人員流動(dòng)性和消費(fèi)流動(dòng)性。人員流動(dòng)性大反映人員的工作、生活的不穩(wěn)定性，因此會(huì)減少購(gòu)房數(shù)量；消費(fèi)流動(dòng)性大反映市場(chǎng)消費(fèi)的趨勢(shì)。大量的資金都用于日常的消費(fèi)，而購(gòu)房是長(zhǎng)期性的積累?，F(xiàn)在中國(guó)的現(xiàn)象是人口流動(dòng)性大，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，消費(fèi)集中在幾個(gè)主要的中心城市，這樣必然會(huì)使局部房?jī)r(jià)暴漲從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格上漲。

（四）物價(jià)上升，房產(chǎn)成本也隨之上升

首先是直接相關(guān)物價(jià)上漲導(dǎo)致房產(chǎn)成本上升。新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+利潤(rùn)。這六個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)格均在上漲，新建房地產(chǎn)價(jià)格想降都難。其次是配套設(shè)施完善，即住房周邊硬件條件的完善也引起成本的上升。城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價(jià)值空間，直接促使房?jī)r(jià)的總體上升。從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時(shí)也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲。

三、緩減房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議

（一）改革現(xiàn)行的土地收入分配方式

我國(guó)政府在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，緊隨其后的是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此要想更好地解決房地產(chǎn)價(jià)格的問題，必須打消地方政府依靠房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)滿足地方財(cái)政收入的想法，改革現(xiàn)有的財(cái)政稅收體制，重新確認(rèn)土地收入的分配方式。另外，可以在考核地方政府收入的過程中，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)土地價(jià)格的考核。

（二）實(shí)行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策

在各國(guó)的城鎮(zhèn)化過程中，大城市的住房需求通常都是處于非平衡的狀態(tài)，房?jī)r(jià)也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)上漲的過程，現(xiàn)在北京、上海、廣州等一線城市的住房供需矛盾比較突出，房?jī)r(jià)上漲壓力也在加大，所以一線城市應(yīng)該增加普通商品房的供地面積和比例，減少高檔住房所占的比例；同時(shí)，二三線城市對(duì)出現(xiàn)的住房庫(kù)存大量積壓?jiǎn)栴}，應(yīng)當(dāng)加快消化。針對(duì)各地自身的房地產(chǎn)特點(diǎn)制定出相應(yīng)的政策。

（三）加快中部崛起和西部大開發(fā)戰(zhàn)略

特大型城市與高房?jī)r(jià)是亞洲后發(fā)國(guó)家的特有現(xiàn)象，西方發(fā)達(dá)國(guó)家并不存在，因此，這并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律與結(jié)果。亞洲國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是依靠集權(quán)強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)的改革，房?jī)r(jià)正是政策資源市場(chǎng)價(jià)格的體現(xiàn)。只有不同的地區(qū)擁有平等的發(fā)展權(quán)力，才能像美國(guó)一樣創(chuàng)造出真正造福于民的繁榮經(jīng)濟(jì)。

房?jī)r(jià)問題始于北上廣這樣的中心城市，過度集中使得資源不夠用，這樣勢(shì)必會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，所以，解決房?jī)r(jià)的有效辦法就是加快中心城市以外的地方的發(fā)展，吸引更多的人前往中部和西部地方買房。中央應(yīng)當(dāng)加快中部崛起和西部大開發(fā)，并出臺(tái)相應(yīng)政策給予相關(guān)城市發(fā)展上的優(yōu)惠和政策上的支持。

（四）合理引導(dǎo)資金流向

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是中流砥柱，過分強(qiáng)行地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢(shì)必會(huì)影響我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。適當(dāng)轉(zhuǎn)移資金流，向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育投資和科技創(chuàng)新支持方面傾斜。

（五）盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃

各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。對(duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。

（六）完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。政府應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面，適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”；進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件又無(wú)力購(gòu)買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)大力發(fā)展租賃住房，這也是目前國(guó)際上國(guó)家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，英、美等國(guó)均在30%左右可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

（七）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，完善信息監(jiān)控體系

房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)正常的現(xiàn)象，而我們所面臨的問題是在房?jī)r(jià)上漲過快的同時(shí)如何抑制房?jī)r(jià)上漲。政府一方面要加強(qiáng)監(jiān)控措施，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，同時(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，這樣可以在一定程度上抑制房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)；另一方面應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控。市場(chǎng)規(guī)范和信息公開透明有利于市場(chǎng)主體形成合理預(yù)期，避免盲目投資和消費(fèi)。建議各相關(guān)部門加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集、整理和共享，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提供公開、透明、權(quán)威的動(dòng)態(tài)信息。

（八）擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的范圍

限購(gòu)政策對(duì)抑制投資性需求和緩解短期的供需矛盾是有一定積極作用的，堅(jiān)持限購(gòu)政策，推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)行。房產(chǎn)稅的推進(jìn)，一方面使得地方財(cái)政收入穩(wěn)定發(fā)展，使其脫離土地財(cái)政制度的依賴，另一方面可以充分發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的職能，使得房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。

（作者單位：東北大學(xué)秦皇島分校）

責(zé)任編輯：張莉莉