近期，廣東、溫州、武漢、重慶等地不斷出臺農(nóng)地產(chǎn)權交易的相關政策，農(nóng)地產(chǎn)權交易試點正加速前行。對此，有關人士表示，由于各地情況不同，農(nóng)地流轉的試點不會一刀切，而是走自下而上的改革路徑，將由地方試點突破來推動農(nóng)地產(chǎn)權流轉的全面推開。

廣西 土地股“活化”農(nóng)村資本

近年來，廣西通過探索逐步形成了以土地股份制形式“活化”農(nóng)村資本，即農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權入股于一定的組織形態(tài)進行管理，并依據(jù)股權獲得相應收益的土地經(jīng)營模式。這樣一來，農(nóng)民入股土地股份合作社，變身為股東，農(nóng)民不種地也能獲取每畝數(shù)百或上千的租金收益。以股份制農(nóng)場為例，基于不改變土地所有制性質和土地用途的前提下，農(nóng)民的收入與股份制農(nóng)場的收益捆綁在一起，共擔利益、風險。通常每畝地為一股，每畝地確立一定的保底股金，并參與農(nóng)場分紅。其中農(nóng)場的員工福利占去三成農(nóng)場利潤，其余的分配給經(jīng)營者、股東，一般分配比例為六四開。

溫州 農(nóng)村產(chǎn)權交易統(tǒng)一管理

近日，溫州發(fā)布《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》（下稱《辦法》），明確將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權、林地使用權、林木所有權和山林股權等12類農(nóng)村產(chǎn)權置入農(nóng)村產(chǎn)權交易服務范圍?！掇k法》明確了專門的農(nóng)村產(chǎn)權交易機構，要求整合現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺，設立農(nóng)村產(chǎn)權服務中心。今年年初成立的溫州農(nóng)村產(chǎn)權服務中心是由溫州農(nóng)投集團和溫州國投集團共同投資設立的，意在通過協(xié)議、競價、拍賣、招標等方式為農(nóng)村各類產(chǎn)權流轉交易提供場所設施、信息發(fā)布、組織交易、交易鑒證等服務。

《辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權的交易收益，應當納入本集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)實行統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟組織成員福利分配、社會保障、新農(nóng)村建設等公益事業(yè)；而農(nóng)村個人產(chǎn)權的交易收益，歸個人所有。

《辦法》公布以后，溫州農(nóng)村產(chǎn)權交易出現(xiàn)了一個插曲：有學者將此解讀為“農(nóng)村房屋可以在縣域內(nèi)交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義”，但溫州農(nóng)村工作辦公室迅速出來辟謠，稱溫州農(nóng)房買賣僅限于同一集體經(jīng)濟組織（通常為村）內(nèi)進行交易，否則不能辦理相應的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

廣東 宅基地流轉將不再局限于轉戶農(nóng)民

最近廣東提交的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》（送審稿）也透露出新時期土地改革的強勁信號。該文件鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。這意味著，宅基地流轉將不再局限于轉戶農(nóng)民。一直以來，宅基地被視為農(nóng)民福利，政府出于社會穩(wěn)定等因素，明確禁止農(nóng)村宅基地入市。但在廣東等沿海區(qū)域，宅基地私下交易已經(jīng)較為普遍，甚至許多農(nóng)戶一戶不止一處宅基地。數(shù)據(jù)顯示，廣州農(nóng)村有1/3的農(nóng)戶擁有不止一處宅基地，而且六成的集體存量建設用地沒能得到充分利用，與之相對的則是整個城市又面臨建設用地指標短缺。有關人士認為，讓宅基地在更大范圍內(nèi)流轉，利于平衡和調劑鎮(zhèn)內(nèi)各村用地的不均衡狀況。

武漢 發(fā)展空間巨大的農(nóng)交所

武漢農(nóng)交所2009年4月正式掛牌，是全國第三家、中部首家。成立至今，以土地經(jīng)營權為主，涵蓋“四荒地”使用權、養(yǎng)殖水面經(jīng)營權、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權等9大類，累計交易76.5億元，涉及農(nóng)村土地面積83.74萬畝，惠及14萬農(nóng)戶，創(chuàng)造了交易品種最多、交易規(guī)模最大、農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款總額最高等多項全國之最。

參與武漢農(nóng)交所構架方案的華中師范大學中國農(nóng)村研究院院長徐勇教授說，農(nóng)村產(chǎn)權交易還有很大的增長空間，農(nóng)交所作為中介平臺還有很大的發(fā)展空間?，F(xiàn)實中，在土地經(jīng)營權流轉途徑上，還是以親友介紹、村集體協(xié)商、雙方直接洽談等傳統(tǒng)方式為主，土地流轉的市場化程度還不夠。

他告訴記者，目前土地流轉形式以出租為主，真正轉讓經(jīng)營權的比較少，而且土地經(jīng)營權都分散在農(nóng)戶手中，要連片成規(guī)模地流轉很不容易。土地出租期限也普遍偏短，以三五年居多，甚至一年一租，短期行為多。

徐勇說，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是一個長期過程，種田大戶流轉土地、進行總體規(guī)劃、投資基礎設施和機械等，成本投入較大，收益需長期經(jīng)營才得以保障。因此國家政策應連貫統(tǒng)一，暢通土地流轉環(huán)節(jié)，使農(nóng)村資源能夠有序流動，釋放活力。

重慶 以“地票制”開展土地實物交易和指標交易試驗

早在2007年，重慶就獲批設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，全面推進各個領域的體制改革，獲準在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突破，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制。六年來，重慶在農(nóng)村土地改革及產(chǎn)權交易方面積累了一定經(jīng)驗。2008年12月，重慶農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立，隨后推行“地票制”，開展土地實物交易和指標交易試驗，使得一般只允許在封閉的區(qū)縣內(nèi)流轉的土地指標，實現(xiàn)了在全市范圍內(nèi)的流轉。

所謂“地票”指的是農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。前來購買地票的人或單位包括土地儲備機構、民營企業(yè)、國有企業(yè)、園區(qū)建設單位、自然人。換句話說，當項目落地缺乏土地指標時，項目開發(fā)者可以找農(nóng)民買地票換取指標，調劑土地指標。