肖玲

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量大、對(duì)資金鏈的要求高，對(duì)融資環(huán)境的變化非常敏感。如果不借助各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。隨著近年來(lái)國(guó)家金融宏觀調(diào)控政策的變化，越來(lái)越多的企業(yè)在直接融資方面做了很多文章，而銀行貸款在房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的比重也在下降，可見(jiàn)地產(chǎn)多元化的融資格局已經(jīng)出現(xiàn)。針對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資渠道；直接融資；間接融資

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號(hào)：1672-3309（2013）09-79-03

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

房地產(chǎn)一般的開(kāi)發(fā)過(guò)程，都需要巨大資金的支持。項(xiàng)目啟動(dòng)的初期需要資金，完成拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作；開(kāi)發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項(xiàng)目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴(kuò)大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進(jìn)行各項(xiàng)資源儲(chǔ)備。由此看來(lái)，如何獲得足夠的資金支持，如何開(kāi)拓新的融資渠道，是投資項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的基本前提。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開(kāi)發(fā)所需的全部資金，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)融資需要；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在資金投入集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于商業(yè)銀行貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開(kāi)發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，在目前銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控貸款的形勢(shì)下，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房企對(duì)銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來(lái)越低，房地產(chǎn)直接融資的重要性逐漸凸顯。開(kāi)拓融資渠道，拓展房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等新型的房地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)，從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)化是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問(wèn)題的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢(shì)具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)直接融資使得資金來(lái)源多元化，就避免了把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實(shí)物性房產(chǎn)投資的壓力，把資金吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也緩解通貨膨脹的壓力。”

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇現(xiàn)狀分析

1.銀行貸款。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預(yù)付款）兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度很高。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降溫”，商業(yè)銀行會(huì)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。可以說(shuō)，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。

2.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

信托制度的優(yōu)越性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)融資功能與權(quán)益重構(gòu)功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托主要是由信托公司兼營(yíng)的一種業(yè)務(wù)，其主要工作是房地產(chǎn)資金信托。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，應(yīng)成立獨(dú)立的房地產(chǎn)信托投資公司，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)提供長(zhǎng)期性融資模式。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2013年第一季度房地產(chǎn)信托環(huán)比增長(zhǎng)12%，可以預(yù)見(jiàn)，今后信托在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源里的比重會(huì)越來(lái)越高。

3.股權(quán)融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過(guò)資本市場(chǎng)融資再融資，即采用增發(fā)配股、可轉(zhuǎn)債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來(lái)的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門(mén)檻比較高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定是很多企業(yè)不能選擇直接上市融資。加快股權(quán)融資發(fā)展要加大股權(quán)融資比重，降低目前入市的門(mén)檻。但是就目前狀況來(lái)看，短期內(nèi)，這些條件不會(huì)有很大變化。更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買(mǎi)殼上市，買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金，目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資金進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金和好的項(xiàng)目都是中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難具備的，所以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市這條道路仍然任重道遠(yuǎn)。

4.債券融資。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前只有少數(shù)國(guó)有企業(yè)能通過(guò)債券市場(chǎng)進(jìn)行融資，而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)債券難以問(wèn)津。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券融資需要政府創(chuàng)造良好的條件。一方面，必須進(jìn)一步加大證券市場(chǎng)的改革力度，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)能在資本市場(chǎng)上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)，向海外證券市場(chǎng)拓展。

5.房地產(chǎn)股權(quán)私募基金。股權(quán)私募基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。房地產(chǎn)股權(quán)私募基金是股權(quán)私募基金的一個(gè)分支，屬于產(chǎn)業(yè)基金的范疇，定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金。另一方面，他也是房地產(chǎn)投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過(guò)發(fā)行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財(cái)產(chǎn)，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領(lǐng)域，以提高資金利用率進(jìn)而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產(chǎn)私募僅僅這幾年增長(zhǎng)速度也比較快。在發(fā)行數(shù)量方面，長(zhǎng)三角、珠三角、北京這些地方增長(zhǎng)特別快。與此同時(shí)，私募基金投資的格局也在發(fā)生變化。以前這些基金都在規(guī)避拿地環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在，從前期拿地到后期持有型物業(yè)投資，乃至全產(chǎn)業(yè)鏈都有地產(chǎn)基金介入。此外，如何開(kāi)展與地產(chǎn)私募基金等長(zhǎng)線資金的合作十分重要。

6.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)到海外低成本拿地，一些中小企業(yè)到海外IPO、融資。2012前9個(gè)月，海外融資一共才400億，而當(dāng)年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達(dá)到了300億元，可見(jiàn)其增長(zhǎng)速速之快。除此之外，企業(yè)間通過(guò)兼并融資、股權(quán)整合實(shí)現(xiàn)融資、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的案例，在這一兩年也越來(lái)越多。

民間投資同樣是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力，而現(xiàn)在的民間投資也在發(fā)生一些新變化：首先，由于限購(gòu)、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經(jīng)大為減少。其次，原來(lái)一些民間資本是買(mǎi)住宅，現(xiàn)在卻轉(zhuǎn)投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農(nóng)業(yè)、科技等領(lǐng)域；剩下的50%資金還留在房地產(chǎn)，但投資已經(jīng)出現(xiàn)分化，一是買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，二是買(mǎi)證券化產(chǎn)品，三是到海外買(mǎi)房。值得注意的是，和實(shí)物買(mǎi)房相比，這幾年證券化投資趨勢(shì)非常明顯。比如買(mǎi)信托、投私募，還有通過(guò)銀行的理財(cái)進(jìn)行投資。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的措施

我國(guó)房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源是銀行貸款，因此，加大宏觀調(diào)控力度，從信貸入手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可以取得根本性的效果。我國(guó)目前銀行貸款規(guī)模過(guò)大，金融壓力與風(fēng)險(xiǎn)加大，必須提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的條件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抵押貸款的審查，避免資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，造成投資過(guò)熱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對(duì)銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門(mén)檻有所限制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化特別是直接融資是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路，把房地產(chǎn)融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。

近期關(guān)于金融系統(tǒng)的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統(tǒng)“錢(qián)荒”之后，國(guó)務(wù)院下發(fā)“金十條”，提出要“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)”，預(yù)示著房企未來(lái)融資難度可能隨之加大。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“流動(dòng)性”趨緊，美聯(lián)儲(chǔ)亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應(yīng)把“雞蛋”放在一個(gè)“籃子”里，而要朝著股權(quán)私募、基金、發(fā)債、海外融資等多平臺(tái)發(fā)展，給自己上多重保險(xiǎn)。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質(zhì)保量，在確保資金來(lái)源充足安全的前提下，房企應(yīng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低負(fù)債率，同時(shí)需要提升對(duì)資金投放效益的分析能力，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

最后，要健全關(guān)于房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定少，且不夠具體。在執(zhí)法過(guò)程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場(chǎng)配置失靈。

由此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道正在悄然發(fā)生著變化，這預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由初期的比較粗放、雛形的產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，最終將形成一個(gè)多元化格局。

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