羅峰

摘 要 經(jīng)過(guò)20多年的培育和發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)體系基本形成，房地產(chǎn)交易日趨活躍，配套服務(wù)逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用不斷增強(qiáng)，已順利度過(guò)了創(chuàng)業(yè)階段，保持了持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。但是，同國(guó)際成熱的房地產(chǎn)業(yè)相比，發(fā)展的時(shí)間畢竟比較短，成熟度比較低，尚處于走向成熟的發(fā)展過(guò)程中。展望未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，繼續(xù)深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放；貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展現(xiàn)，堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)發(fā)展；實(shí)施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)索質(zhì)；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 發(fā)展 趨勢(shì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程

當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，是隨著改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程而逐步發(fā)展的。自黨的十一屆三中全會(huì)召開(kāi)至今20多年時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了復(fù)蘇、初步發(fā)展到快速發(fā)展等主要階段，正處在從不成熟逐步走向成熟的過(guò)程之中。

第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（1985—1991）

1984年10月黨的十二屆三中全會(huì)作出《關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》，將改革的重點(diǎn)由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，逐步明確了市場(chǎng)化導(dǎo)向改革的思路，為土地使用制度改革和住房制度改革指明了方向，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展。

第二階段：快速發(fā)展階段（1992—1995）

1992年春鄧小平視察南方重要談話發(fā)表，創(chuàng)立廠社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論。同年10月，黨的十四大根據(jù)鄧小平理論確立了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義爪場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制.極大地解放了牛產(chǎn)力，市場(chǎng)需求快速增加，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。

第三階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（1996—2000）

由于20世紀(jì)90年代亡半期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大，引發(fā)空置率上升，房?jī)r(jià)下跌，從1996午開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入盤整消化期，著重進(jìn)行調(diào)整，采取了一系列政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)定出低迷期，得到復(fù)蘇和繼續(xù)發(fā)展。

第五階段：持續(xù)發(fā)展的耀榮階段2001—2013

2、經(jīng)過(guò)前期的調(diào)整和制度完善，從2001年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了空前的持續(xù)發(fā)展的繁榮局面。

深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的依賴性特別強(qiáng).而中國(guó)又是人均土地占有量較少的國(guó)家，深化土地使用制度改革，節(jié)約土地，提高土地資源配置效率是永恒的主題。為此，一要盡快解決土地使用“雙軌制”的問(wèn)題.把原先劃撥使用的存量經(jīng)營(yíng)性土地通過(guò)土地租賃制納入有償使用的軌道。二要加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，以城鄉(xiāng)土地一體化綜合規(guī)劃思想為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約高效利用。三要營(yíng)造土地市場(chǎng)主體，構(gòu)建經(jīng)營(yíng)性的土地交易運(yùn)作公司n四要嚴(yán)按土地供應(yīng)總量，加強(qiáng)用途管職，調(diào)整：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。五要進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)機(jī)制，改進(jìn)招標(biāo)出讓制度，實(shí)施綜合評(píng)標(biāo)，控制地價(jià)漲幅。深化土地使用制度改革的方向，是要加快市場(chǎng)化

步伐，健全土地市場(chǎng)體系，實(shí)施科學(xué)規(guī)劃和管理，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。

加快企業(yè)改麓，健全企業(yè)制度。

房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的微觀基礎(chǔ)，深化企業(yè)改革.健全運(yùn)行機(jī)制。是提高企業(yè)效率的根本立足點(diǎn)。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，一要加快房地產(chǎn)企業(yè)改制，推進(jìn)股份制改造，積極發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，國(guó)有企業(yè)的比重應(yīng)大大綱減，通過(guò)資產(chǎn)重組和改組，使混合所有制成為公有制的主要實(shí)現(xiàn)形式，并充分發(fā)揮民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的作用。二要深化企業(yè)制度改革按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，健全市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制，提高企業(yè)效率；三要推進(jìn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)“多而小”、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的狀況，必須通過(guò)合作、聯(lián)合、兼并等形式組建大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，

貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展現(xiàn)，堅(jiān)持以人為本實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。

堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，是新時(shí)期各行各業(yè)發(fā)展的根本指針。房地產(chǎn)行業(yè)在貫徹落實(shí)這一重要戰(zhàn)略思想過(guò)程中，首先要堅(jiān)持從大多數(shù)人的利益出發(fā)，考慮居民的可承受能力，多建普通住宅和中低價(jià)值商品房.以滿足改善居住條件的要求。其次要從全局出發(fā)，增強(qiáng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)度，以市場(chǎng)需求為依托，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)，協(xié)調(diào)發(fā)展。再次要調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，合理安排住宅的房型、價(jià)格和地區(qū)結(jié)構(gòu).以滿足多層次的住房需求。

實(shí)施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)。

以前房地產(chǎn)業(yè)的整體素質(zhì)不高，偏重?cái)?shù)量型擴(kuò)張，科技含量少，人員素質(zhì)差，產(chǎn)業(yè)化程度低是普遍現(xiàn)象。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)業(yè)必然朝著增加科技含量.提高行業(yè)素質(zhì)的方向發(fā)展。一是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從粗放型向集約型、效益型轉(zhuǎn)化。二是積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，發(fā)展自有產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，包括引進(jìn)先進(jìn)設(shè)計(jì)，研制新型建筑材料，采用新工藝、新設(shè)備等，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)逐步提高到國(guó)際先進(jìn)水平。三是大力發(fā)展部品部件工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，既可以提高建筑質(zhì)量，又可以達(dá)到節(jié)能、書(shū)水、節(jié)地、節(jié)材的目標(biāo)，改造落后技術(shù).盡快使房地產(chǎn)業(yè)從勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。四是提高房屋科技含量，發(fā)展智能化建筑、智能化住宅。要盡力把高科技運(yùn)用到行業(yè)中來(lái)，如智能化信息管理、智能化辦公設(shè)施名能化物業(yè)管理等.真正建立起利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代控制技術(shù)為中心的協(xié)調(diào)的一體化系統(tǒng)，全面達(dá)到集成目標(biāo)。五是實(shí)施人才戰(zhàn)略，加快人才培養(yǎng)。重點(diǎn)是要看力培養(yǎng)房地產(chǎn)技術(shù)人才、管理人才和營(yíng)銷人才，培養(yǎng)出一批具有創(chuàng)新精神和創(chuàng)新能力的高級(jí)專業(yè)人才，使房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高到一個(gè)新水平。

加強(qiáng)宏觀調(diào)控，建立和完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系。

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系特別密切，因此，一方面要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用；另一方面則要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)地健康持續(xù)發(fā)展。首先，要加強(qiáng)法制建設(shè)，提高依法行政水平，房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系比較復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)又受到多種因素制約，更需要建立相應(yīng)的法律法規(guī)體系來(lái)加以規(guī)范?，F(xiàn)有的一些法律，如土地法、房地產(chǎn)交易法等比較粗，不甚健全，同時(shí)，還有一些法律缺門，如至今尚未出臺(tái)《物諷法》、《住宅法》等由此出現(xiàn)土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的一些混亂狀況。要規(guī)范市場(chǎng)秩序，固然治理整頓是必要的，但要有健全的法律法規(guī)為依據(jù)，才能建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。同時(shí)，要提高依法行政水平，著重抓好行政決策科學(xué)化、民主化，提高政策的透明度，保證決策的正確性，力求做到公開(kāi)、公平、公正，逐步建立行政權(quán)力行使的約束機(jī)制和責(zé)任追究制度，確保房地產(chǎn)法律法規(guī)的貫徹實(shí)施。其次，要積極推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)換，提高管理效益。一方面，要解決行政管理過(guò)多過(guò)濫的問(wèn)題，減少管理內(nèi)容，避免對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的宜接干預(yù)：另一方面要削減審批項(xiàng)目，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，提高管理效率。再次，要建立和完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控體系，轉(zhuǎn)向運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段的間接調(diào)控為主，如財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，同時(shí)充分運(yùn)用城市土地國(guó)有制的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)嚴(yán)控土地供應(yīng)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)施土地用途管制等推行政手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控。此外還可以利用城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)來(lái)看，完善宏觀調(diào)控體系是十分重要的。

總之，21世紀(jì)中同房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，必將朝著可持續(xù)發(fā)展的方向繼續(xù)前進(jìn)。

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