林志方

(銅仁學院法政系，貴州銅仁 554300)

經濟全球化背景下我國房地產法律體系的完善

林志方

(銅仁學院法政系，貴州銅仁 554300)

經濟全球化背景下，公平交易的市場體系對我國的法制建設提出了新的要求。房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，涉及到土地、房屋等基本產權以及所有制問題，影響到我國的經濟發(fā)展及安全，必須依據完善的法律體系對其進行規(guī)范。我國房地產法的完善與發(fā)展應以社會主義公有制為基礎，明晰所有權，結合經濟全球化背景以及我國國情，以科學開發(fā)、科學管理為房地產開發(fā)建設目的，逐步形成完備的房地產市場法律體系。

經濟全球化；房地產管理法；土地管理法

二、我國房地產法應堅持的原則

我國房地產法律建設，應堅持以下原則:首先，堅持土地公有原則。公有制是我國社會主義經濟的基礎，居于主導地位。其中，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農村土地屬于集體所有，國家在必要時，可采取依法征用土地的形式，將集體用土地轉化成為國有。其次，堅持房地產土地有償使用的原則，即有期限地使用土地。同時，要珍惜、合理使用土地，堅持保護耕地的重要原則，將保護土地和保護耕地作為重要的“生命線”。要始終堅持科學規(guī)劃、嚴格管理、保護開發(fā)的原則，合理使用土地資源，堅決打擊和遏制非法占用土地等各種違法犯罪行為。［6］再次，堅持房地產綜合開發(fā)原則。房地產企業(yè)在開發(fā)房地產和開展房地產經營的同時，應該嚴格按照房地產經濟效益、社會效益、環(huán)境效益等關鍵因素有機統(tǒng)一的開放原則，努力實現(xiàn)科學規(guī)劃、全面開放、合理布局、配套建設等環(huán)節(jié)的義務。經濟全球化視域下中國房地產法的健全、完善與發(fā)展，必須與國家的宏觀調控政策和市場經濟的調節(jié)作用有機結合。以國家的宏觀調控政策為指導，更加充分發(fā)揮市場經濟的調節(jié)作用。復次，堅持維護合法權益原則。我國的房地產業(yè)發(fā)展是與國家的經濟社會發(fā)展相適應的，重點圍繞不斷滿足居民住宅的現(xiàn)實需求，不斷改善健全居民的現(xiàn)實居住條件。［7］同時，要切實保護好房地產所有權人的切身合法權益不可受到外界的侵犯，這是我國房地產法的重要任務，也是在經濟全球化視域下健全完善房地產法的出發(fā)點和落腳點。切實保護房地產所有權人的切身合法權益，是有效確保房地產交易市場有序交易和正常生產的基本前提，有利于維護我國房地產正常的市場秩序。

三、我國房地產法尚待完善的問題

綜觀房地產法的調整對象及目標，我國房地產在科學規(guī)劃、科學管理以及均衡發(fā)展方面尚存在問題，亟需法律進一步規(guī)范。

(一)進一步加強房地產的科學規(guī)劃

現(xiàn)行的房地產管理法領域缺少相關城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃等領域的科學規(guī)定和設計，從而導致房地產市場開發(fā)缺乏科學規(guī)劃，產生無序狀態(tài)。［8］進而造成部分有限的土地資源被浪費，甚至對周邊生態(tài)環(huán)境也造成破壞。目前，我國仍處于人多地少的現(xiàn)狀，珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地，是我國的基本國策。然而，在房地產開發(fā)過程中，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重，違規(guī)占地、盲目上馬、圈地運動等違規(guī)情形也不鮮見。房地產市場的開發(fā)建設需要在科學有序的城市規(guī)劃的整體框架內實行，但是不少城市的城市規(guī)劃缺少必要的房地產發(fā)展預見性、科學性、前瞻性、有效性、協(xié)調性，將房地產開發(fā)作為一項短期工程和短視行為。

(二)進一步加強房地產的均衡發(fā)展

我國房地產市場發(fā)展不均衡的現(xiàn)象較為嚴重，外在表現(xiàn)就是房地產市場的價格波動異常活躍，房地產市場價格領域的大起大落，對于房地產市場的有序健康、快速發(fā)展極為不利。當前，中國房地產需要健全完善的主要問題就是房價畸高，這種情況可能會導致社會不和諧、不穩(wěn)定等諸多因素的增加。［9］造成中國房地產市場房價畸高的現(xiàn)象，究其原因主要有土地價格偏高、社會需求旺盛、房地產開發(fā)商暴利驅使等諸多原因。同時，現(xiàn)行的商品房預售制度存在一定的弊端，制度執(zhí)行之初的出發(fā)點是好的，但是隨著執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了一些扭曲的情況，亟需進行制度健全完善。此外，房地產的開發(fā)總量和開發(fā)結構等方面也出現(xiàn)失衡現(xiàn)象，有的房地產開發(fā)的商品房面積過大，直接導致很多房屋的利用率降低，造成社會財富的無形浪費，與可持續(xù)的發(fā)展要求背道而馳。［10］

(三)進一步加強房地產的科學建設

目前，我國房地產在開發(fā)建設過程中缺乏較為科學的技術標準和準則，致使有的開發(fā)建設的商品房存在科技含量低的問題，在新開發(fā)建設商品房中采取新材料、使用新技術的比例較小。［11］甚至相當部分的商品房在開發(fā)設計、施工建設以及建筑材料使用階段，均沒有按照有關規(guī)定采用節(jié)能減排的最新科技技術，導致新建的商品房質量較低、耗能較多。有的表現(xiàn)為商品房的壽命過短，有的表現(xiàn)為不注重節(jié)約能源，缺乏節(jié)能降耗方面的科學設計，沒有廣泛采取清潔能源。有的甚至存在建筑污染的嚴重問題，比如:單純追求外觀的好看，大量采用玻璃幕墻，很有可能會造成光污染。

四、我國房地產法的完善

針對我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，我國房地產法律制度應從以下幾個方面進行完善。

第一，將中國房地產法的完善發(fā)展與我國市場經濟建設相結合。嚴格梳理我國房地產法方面的法律法規(guī)，與我國融入經濟全球化的發(fā)展形勢相吻合，對于那些與時代發(fā)展明顯不符的規(guī)定，定期進行清理，構建起具有中國特色的房地產法律體系，重點增加我國房地產法的科學性、嚴謹性、可操作性，堅持統(tǒng)籌兼顧的原則，進行全面合理的安排，本著科學、有序的原則進行中國房地產法的健全完善。

第二，研究制定相對完整的中國房地產法律法規(guī)和規(guī)范。從當前我國現(xiàn)行法律體系和法律規(guī)定來看，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是調整房地產的主要法律。［12］站在經濟全球化視域下，現(xiàn)行的法律體系不論是法律體系結構，還是法律法規(guī)的內容，都需要進一步將各自的側重點融入到統(tǒng)一的中國房地產法的大框架內。一方面，要抓好現(xiàn)行法律法規(guī)的清理、修改、廢止等工作。［13］另一方面，要將制定出臺相對完整的中國房地產法上升到更加重要的位置，擺上我國的立法議事日程。在綜合土地管理法、城市房地產管理法、民法通則、物權法等諸多相關法律的基礎上，需要充分考慮到目前中國房地產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實情況，以及房地產業(yè)對于促進國民經濟快速健康發(fā)展的重要地位和作用，制定出臺統(tǒng)一的房地產法，確立這部法律在中國房地產法律體系中重要的核心地位，進一步促進房地產法律質量和法律體制的整體提升。［14］

第三，建立健全具有較強科學性的中國房地產立法長效機制。在這一過程中，充分考慮我國實行土地公有制的現(xiàn)實特點，切實保障有限的土地資源，確保實現(xiàn)有限的土地資源科學合理的有效利用，建立完善科學的適合我國房地產業(yè)發(fā)展情況的立法長效機制。［15］更加重視確立房地產法的核心地位和權威作用，適當強調有關政府職能部門對于房地產法律規(guī)范的執(zhí)行權利，在當前有些法律規(guī)定缺失的情況下，賦予政府有關職能部門或者地方政府以更多的依法提請的權利，要求立法機關及時對某些不明的法律法規(guī)進行解釋和規(guī)定。與此同時，通過房地產法的編纂、房地產法司法解釋、房地產法典型案例公布等方式，促使我國的房地產法更加的透明和規(guī)范。

注釋:

［1］王小偉、葉樹華等：《中國房地產法與房地產法律實務》，北京：華夏出版社，2002年。

［2］朱樹英：《房地產開發(fā)法律實務》，北京：法律出版社，2005年。

［3］劉少雄、劉靜：《房地產案件律師辦案指引》，北京：中國檢察出版杜，2001年。

［4］梁書文等：《房地產法及配套規(guī)定新釋新解》，北京：人民法院出版社，1998年。

［5］張杜榮：《城市房地產管理法釋解》，北京：中國檢察出版社，1994年。

［6］全國人大法工委研究室：《中華人民共和國土地管理法條文釋解》，北京：人民法院出版社，1998年。

［7］孫憲忠：《中國物權法總論》，北京：法律出版社，2003年，第220頁。

［8］楊立新、宋志紅：《預告登記的性質、效力和范圍探索》，《法學雜志》2006年第4期。

［9］房紹坤、呂杰：《創(chuàng)設預告登記制度的幾個問題》，《法學家》2003年第4期。

［10］李艷：《預告登記適用范圍之限定與適度擴大》，《消費導刊》2008年第24期。

［11］唐平：《中國房地產金融風險分析》，《經濟體制改革》2007年第2期。

［12］張俊浩主編：《民法學原理》，北京：中國政法大學出版社，2000年。

［13］周誠：《土地經濟學原理》，北京：商務印書館，2003年。

［14］［法］孟德斯鳩：《論法的精神》，張雁深譯，北京：商務印書館，1962年。

［15］張文顯主編：《法理學》，北京：高等教育出版社、北京大學出版社，1999年。

［責任編輯:石雪梅］

D922．35

A

1002-3321(2013)04-0054-03

房地產業(yè)發(fā)展涉及國計民生，其發(fā)展情況和開發(fā)情況直接關系到國家的經濟社會發(fā)展和人民群眾的幸福指數(shù)。［1］房地產立法的基本目標是:積極調整市場經濟視域下的房地產所有權人之間、房地產所有權人同非房地產所有權人之間等多方的法律關系。廣義上說，中國房地產法是指能夠針對當前的房地產產業(yè)中各種社會關系，進行積極調整的法律、法規(guī)、規(guī)章和條例等的總稱。具體包括:《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等。在這些法律中，有些是直接調整房地產法律關系，有些則間接調整房地產關系。狹義上說，我國房地產法律主要是指《中華人民共和國城市房地產管理法》。［2］其具體調整的法律關系主體包括:房地產所有人、房地產使用人、房地產修建人、房地產管理人等諸多當事人。其調整的法律關系主要包括:房地產開發(fā)經營法律關系，房地產轉讓中的法律關系，房地產抵押法律關系，房地產租賃法律關系。，以及在房地產權屬變更和房地產動態(tài)管理過程中，所產生的各種法律關系。［3］

一、我國房地產法調整的對象

我國的房地產法調整的對象具體包含:1)土地和房屋財產權利。指房地產的土地所有權、房地產的土地使用權、房地產房屋所有權、房地產的使用權等一系列的財產權利。這些權利是開展房地產各項業(yè)務活動的基礎。［4］2)房地產土地利用和管理中的行為，指在土地規(guī)劃的框架內，對于土地性質、開發(fā)利用、用途管制、用地審批、土地征用等方面進行管理的行為。3)房地產開發(fā)和經營中的行為，指房地產開發(fā)公司對于房地產的開發(fā)和經營活動，在城市規(guī)劃的總體框架內開展各種基礎設施及房屋建設行為，以及主導的房地產開發(fā)項目的轉讓、銷售、出租等諸多的市場行為。［5］4)物業(yè)管理中的法律關系，指具體負責房地產物業(yè)管理的企業(yè)，同房地產所有權人即業(yè)主之間產生的關系，主要包括房地產的建筑、房地產配套設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、容貌等諸多內容。

2013-03-29

林志方，男，貴州銅仁人，銅仁學院法政系講師。