□文/招 蕾

（蘇州大學商學院 江蘇·蘇州）

一、美國、日本開征物業(yè)稅情況及經驗借鑒

（一）美國開征物業(yè)稅情況。美國的土地幅員遼闊、地廣人稀，土地資源不會對美國社會經濟發(fā)展產生較大的約束力。因此，美國物業(yè)稅的土地政策的財政收入功能表現(xiàn)較為明顯，而調節(jié)功能則顯得相對薄弱。美國政府明確提出，課征物業(yè)稅的主要目標是為地方政府公共服務、基礎設施建設等籌集資金，成為地方政府的穩(wěn)定收入來源；而對于物業(yè)稅的資源配置功能，即對房地產市場的調節(jié)作用則未多做考慮。

美國的物業(yè)稅本質是一種財產稅，其納稅義務人為不動產的所有人，課稅對象是納稅人所擁有的不動產，是在不動產保有環(huán)節(jié)設置的唯一稅種。由于物業(yè)稅事關地方經濟的發(fā)展，目前美國50個州都在征收，但稅率卻各不相同，平均約為1%～3%。各地方政府都擁有自己的房地產評估部門和大量評估專業(yè)人員，這些人員專門從事各類房地產的估價工作，并形成系統(tǒng)性的財產估價標準和估價方法體系。美國財產稅主要依據(jù)財產所有者的類別、財產的類別和財產的用途來制定優(yōu)惠規(guī)定，分為減免稅項目、抵免項目和遞延項目。

（二）日本開征物業(yè)稅情況。日本由于土地資源比較緊張，所以日本既推行國家土地政策以促進土地市場的供需平衡，又要充分考慮到地方財政收入的需要，以最大限度地發(fā)揮土地稅收的基本功能。

日本的不動產在保有環(huán)節(jié)主要征收固定資產稅和城市規(guī)劃稅。固定資產稅主要以土地、房屋及應折舊資產為征稅對象，是地方政府收入的主要來源；稅基主要以這些征稅對象在應稅土地清冊上注明的評估價值為基礎確定，一般每隔3年需依據(jù)新的市場價值調查結果重新調整一次；稅率則根據(jù)房地產的地理位置不同而差別確定，幅度一般為1.4%～2.1%，對使用面積過大的不動產使用較高的稅率，并根據(jù)相關住房供給政策，對個別房屋提供稅收減免。城市規(guī)劃稅以土地和房屋為征稅對象，納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法的規(guī)定都和固定資產稅基本相同，通常和固定資產稅一并征收，但二者在計稅依據(jù)的扣除比例等方面存在差異。

綜合美、日等發(fā)達國家物業(yè)稅征收情況來看，存在一些共性特征值，得我國進行參考：首先，物業(yè)稅的征收基本是按照寬稅基、低稅率、嚴征管的要求確定的，并按照法定程序嚴格執(zhí)行，市場機制在物業(yè)稅的征管中發(fā)揮了充分作用，主要體現(xiàn)在對不動產的價值評估上。其次，稅制的設計比較注重公平與效率，發(fā)揮物業(yè)稅在調節(jié)收入差距與促進社會公平方面的重要作用：一方面設定一定范圍的稅收優(yōu)惠，包括農地、自用住宅等；另一方面對豪宅收取相對較高的物業(yè)稅。再次，物業(yè)稅一般為地方稅，由地方政府進行征收管理，為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，同時地方政府為征收物業(yè)稅而建立了完備的配套措施，利用中介機構和現(xiàn)代信息技術建立了完善的評估體系。

二、我國開征物業(yè)稅必要性分析

盡管世界上絕大多數(shù)國家都實行了物業(yè)稅，但這并不意味著我國就應該開征物業(yè)稅，究竟要不要開征還需由我國的現(xiàn)實情況來決定：

（一）我國不健全的房地產稅制對物業(yè)稅的開征提出現(xiàn)實要求?？傮w來講，我國現(xiàn)行的房地產稅制存在一些缺陷，主要表現(xiàn)為：一是土地增值稅未能發(fā)揮預期的平抑房價的作用，且存在突出的征管問題；二是在稅種設置上存在重復和缺位問題，如房產稅與營業(yè)稅和所得稅的重復征稅，契稅和印花稅的重復征稅等；三是征收范圍未能涵蓋全部房地產經濟行為；四是稅負結構不甚合理，房地產流轉環(huán)節(jié)稅負過重，而在土地取得和房地產保有環(huán)節(jié)的稅負過輕。就職能來說，我國現(xiàn)行房地產稅制的財政職能較為明顯，但調節(jié)功能還不到位，不斷攀升的房價即是明證。所以，不健全的房地產稅制為開征物業(yè)稅提出了客觀要求。此外，物業(yè)稅的試點為正式開征奠定了實踐基礎；《物權法》的頒布實施奠定了法理基礎；房產評估制度的建立也為物業(yè)稅的開征做好了充分準備。

（二）開征物業(yè)稅可能會帶來一些積極效應，有效緩解現(xiàn)存問題

1、物業(yè)稅可以成為地方政府的穩(wěn)定收入來源，以協(xié)調中央和地方政府利益關系。世界大多數(shù)國家尤其是發(fā)達國家均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅儼然已成為這些國家的地方政府最重要的財政來源。以美國為例，美國的財產稅是其地方政府最重要的稅種：一是因為它有穩(wěn)定稅源；二是因為物業(yè)稅為自有稅收，不需依靠政府間轉移支付，各城市自行開征，具有穩(wěn)定的收入保障。2001年至2003年，美國財產稅平均水平上升大約10%，其中地方財政開支的增加主要來自于物業(yè)稅。試想，如果中國也開征物業(yè)稅，并使物業(yè)稅成為地方稅收主要來源，那么地方政府就可以每年從物業(yè)稅中獲得穩(wěn)定的財政收入，改變地方政府“以地生財”的利益驅動，并逐步促進中央和地方政府稅收分配矛盾的緩解；同時，因為地方政府有了可持續(xù)的財政收入，就可以在收入和支出相匹配的情況下，擴大地方基礎設施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，促進地方經濟發(fā)展，從而形成稅收收入良性循環(huán)，這也有利于提高地方政府的公共財政效率和政府政務透明度。

2、開征物業(yè)稅可以引導居民理性消費，促進房地產市場的健康發(fā)展。物業(yè)稅的出臺將會整合房地產開發(fā)階段的稅費，將一部分稅費移至房產保有階段，降低房地產開發(fā)成本，這樣就可以通過加重保有階段的成本來增加房屋所有者的稅收負擔，從而遏制“炒房”行為，引導居民理性消費，并對房價過快上漲起到一定程度的抑制作用。但這種抑制作用究竟會在多大程度上發(fā)揮還得看房地產市場的供需關系，如果經調節(jié)，房產需求仍遠遠大于供給，則房價仍會保持剛性價格，不會有太大的下降趨勢。

3、開征物業(yè)稅可以調節(jié)貧富差距，促進社會公平。2010年中國大陸的基尼系數(shù)已超過0.45，超過了0.4的警戒線，采取相關措施調節(jié)收入差距已刻不容緩，稅收調節(jié)就是其中一項有效措施。理論上來講，財產稅、所得稅、資源稅等都具有調節(jié)收入分配的功能，但我國現(xiàn)行的稅制格局中這類稅種只占稅收收入的12%，間接稅仍占主要地位，具有累退性質的一般流轉稅比重超過50%，所以總體上來講，我國稅制的收入分配功能較弱。因此，要調節(jié)我國日益嚴重的貧富差距，必須從調節(jié)稅制做起，結束我國稅制結構中財產稅缺失現(xiàn)狀；因為對于中國大多數(shù)家庭來講，房產是個人財產的重要表現(xiàn)，所以開征物業(yè)稅調節(jié)貧富差距是現(xiàn)實的選擇。

三、我國開征物業(yè)稅可行性分析

我國存在開征物業(yè)稅的一些現(xiàn)實條件或理由，而且發(fā)達國家的征收實踐也提供了一些值得借鑒的經驗，開征物業(yè)稅似乎已箭在弦上，但現(xiàn)階段究竟能否實現(xiàn)開征還需要考慮可行性問題。

（一）產權制度問題。產權清晰是物業(yè)稅開征的前提，但我國目前的不動產產權格局卻較為復雜，既有城鄉(xiāng)二元結構，又有房地二元結構；既存在商品房，又有大量的殘缺產權，以及無籍房產；既有小產權房、廉租房、經濟適用房，又存在房改房、回遷房、危舊改造房、集資房?？傮w來講，這些不動產除了商品房以外，大多擁有殘缺產權；即使是商品房也都是階段性產權，一般50年至70年不等。居民擁有不同的產權給物業(yè)稅設計帶來了一些困難。此外，由于我國房地產產權登記制度不健全，既未包括各種類型的房產，又未實行嚴格的實名制，所以政府很難掌握物業(yè)稅稅源的整體情況；我國城鄉(xiāng)分割的土地產權管理制度也不利于物業(yè)稅改革的推進。因此，要實行物業(yè)稅必須先從完善產權制度做起。

（二）物業(yè)稅的制度設計問題。要在中國開征物業(yè)稅，必須明確物業(yè)稅的稅制要素，包括稅基、課稅對象、納稅人、稅率和優(yōu)惠規(guī)定。就稅基而言，可將土地和房屋合并，并分為經營性和非經營性，經營性房產承擔較高稅負；納稅人即為所有人，并按照屬地原則對外國居民在中國境內的房產征收同等稅收；稅率可以根據(jù)經濟發(fā)展程度等由各地政府制定；對特定房產可實行一些優(yōu)惠條件，比如一定面積以下的第一套房產免于征收等，征收重點應為大戶型和多套房產。此外，對于房產價值的評估也要設立專門機構，培養(yǎng)專門人才，以市場價值為基礎進行確定。

（三）物業(yè)稅的用途問題。明確了產權，確立了稅制要素和產權評估辦法，并不意味著物業(yè)稅就一定可以成行；要使物業(yè)稅得到推行，關鍵點之一是物業(yè)稅最終用途的確定，這關系到民意所向和實行后的稅收遵從度。根據(jù)財政理論，征稅的目的是提供公共產品，即稅法宣傳的“取之于民，用之于民”，所以決定開征物業(yè)稅之前必須明確物業(yè)稅的最終用途，是提供地方基礎設施，還是其他地方公共產品。只有明確告知納稅人所交物業(yè)稅的去向，才會減弱抵觸情緒，稅種的推行才有可能。

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