鄭 皎

(山西大學(xué)工程學(xué)院，山西 太原 030013)

隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸演變成全方位、多層次的體系，它作為現(xiàn)代社會一項必不可少的服務(wù)業(yè)已經(jīng)有了自身的特點，在管理上也有了更高的要求，尤其在財務(wù)上，要比一般企業(yè)更加復(fù)雜和瑣碎。物業(yè)公司的財務(wù)管理是協(xié)調(diào)、處理各部門財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作，它在整個物業(yè)公司的管理活動中有著至關(guān)重要的作用。

一、物業(yè)公司的財務(wù)管理

(一)物業(yè)公司財務(wù)管理的內(nèi)容

根據(jù)企業(yè)財務(wù)管理的對象和目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的實際情況，物業(yè)公司財務(wù)管理的內(nèi)容可包括籌資管理、投資管理和利潤分配管理三大方面。

籌資管理是指物業(yè)公司對所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的管理。物業(yè)公司籌集資金時可以通過向業(yè)主、租戶收取管理費、房租等方式取得，也可以向銀行取得借款，或者向社會發(fā)行債券。

投資管理是在物業(yè)公司取得籌資后，確定投資方向、投資規(guī)模和投資方式等決策。通常一些物業(yè)公司會把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理中，通過開辦商店、餐飲店及其他便民服務(wù)中心來獲取利潤，也有一些公司通過間接方式把資金投放于購買債券、股票及其他金融性資產(chǎn)。

利潤分配管理是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存收益等方面進(jìn)行的管理。最理想的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的分配政策。所以，物業(yè)公司既要考慮如何分配利潤能提高企業(yè)的市場價值和財務(wù)的穩(wěn)定性，又要考慮怎樣使企業(yè)未來收入和利潤不斷增加。

(二)物業(yè)公司財務(wù)管理的目標(biāo)

物業(yè)公司具體的財務(wù)目標(biāo)就是實現(xiàn)公司財務(wù)管理三大內(nèi)容的目標(biāo)，即籌資管理目標(biāo)、投資管理目標(biāo)和利潤分配管理目標(biāo)［1］247－248。

物業(yè)管理企業(yè)的籌資管理目標(biāo)是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資費用、籌資風(fēng)險獲取較多的資金。物業(yè)管理企業(yè)在籌資活動中，必須權(quán)衡籌資費用和籌資風(fēng)險，只有這樣才能保證籌資管理目標(biāo)和財務(wù)管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)的投資管理目標(biāo)是在較低風(fēng)險的條件下獲取較高的投資報酬，取得投資收益的最大化。因此，在進(jìn)行投資之前必須對投資項目進(jìn)行可行性研究和投資經(jīng)濟(jì)效益的評價，預(yù)測投資風(fēng)險，選擇風(fēng)險小收益高的投資項目。例如，物業(yè)公司在選擇管理項目時，可以在不同層次或不同類型的物業(yè)之間進(jìn)行比較和分析。

物業(yè)管理企業(yè)利潤分配目標(biāo)是在企業(yè)進(jìn)行利潤分配時，能夠在正確處理利益相關(guān)者之間的經(jīng)濟(jì)利益，合理確定留存收益的比例及分配形式，提高企業(yè)潛在收益的能力。

(三)物業(yè)公司財務(wù)管理的方法

目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作還處于較低水平，財務(wù)管理的方法還比較落后，很多物業(yè)公司還未采用現(xiàn)代化管理手段。我國物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面提升財務(wù)管理的層次，加強(qiáng)企業(yè)信息現(xiàn)代化的建設(shè)，采用計算機(jī)管理手段，引入先進(jìn)財務(wù)管理軟件，逐步實現(xiàn)企業(yè)理財方法以網(wǎng)絡(luò)財務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財務(wù)融入到企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)中［1］251。

二、國內(nèi)物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀分析

筆者近來對國內(nèi)一些物業(yè)公司進(jìn)行了研究和分析，對目前我國物業(yè)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀做了如下歸納。

(一)目前國內(nèi)物業(yè)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀

第一，財務(wù)基礎(chǔ)管理工作不規(guī)范。目前國內(nèi)很多物業(yè)公司由于會計核算工作不規(guī)范，未按會計制度設(shè)置明細(xì)賬、會計資料手續(xù)不完備、會計科目使用錯亂等現(xiàn)象導(dǎo)致財務(wù)管理工作無法順利進(jìn)行，甚至有些公司沒有清晰準(zhǔn)確的財務(wù)報表為管理者提供分析材料。

第二，財務(wù)管理制度不健全。從國內(nèi)物業(yè)公司總體上看，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理比較薄弱，整個行業(yè)至今沒有一套完整規(guī)范的財務(wù)管理辦法，導(dǎo)致很多企業(yè)內(nèi)部沒有制定公司內(nèi)部的財務(wù)管理制度。

第三，投融資手段比較局限。長期以來物業(yè)公司受“物業(yè)管理不過是看大門、打掃衛(wèi)生、水電維修”等之類井底之蛙的觀念影響，籌資困難是當(dāng)前很多物業(yè)管理企業(yè)，尤其是中小物業(yè)公司的頭號難題。本身物業(yè)行業(yè)利潤率就偏低，再加上經(jīng)營規(guī)模比較單一，這就導(dǎo)致在籌資渠道和籌資方式上的選擇余地非常小。沒有足夠的資金支持，物業(yè)公司就選不到好的投資項目。

第四，營運資金管理水平較低。目前國內(nèi)很多物業(yè)公司由于對資金管理不善，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期變長，滯留資金多，不僅影響企業(yè)的盈利能力，也影響了企業(yè)整體的資金營運水平。

(二)物業(yè)公司在財務(wù)管理中存在的問題

第一，財務(wù)工作人員素質(zhì)普遍偏低。很多物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，物業(yè)公司對財會人員不需要太高的要求，只要會簡單的日常收支記賬足矣。這就造成物業(yè)公司財務(wù)工作人員素質(zhì)偏低、水平不高，甚至無證上崗、沒有會計技術(shù)資格證的現(xiàn)象也普遍存在。

第二，財務(wù)管理制度過于多元化。有些規(guī)模較大的物業(yè)公司擁有專業(yè)的財務(wù)工作人員，有能力制定較完善的財務(wù)管理制度供本企業(yè)參照執(zhí)行。但是有好多物業(yè)公司由于組建方式不同，參照上級主管單位的財務(wù)管理制度也多種多樣，沒有一個統(tǒng)一完整的標(biāo)準(zhǔn)供參照執(zhí)行。

第三，投融資管理缺乏科學(xué)性。物業(yè)公司受自身經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)等級的限制，往往缺少好的投資項目，即使遇到好的投資項目，由于沒有專業(yè)的決策者進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，大多是靠感覺進(jìn)行決策，也沒有組建好的投資管理團(tuán)隊，經(jīng)常會導(dǎo)致這些項目面臨很大的風(fēng)險。隨著物業(yè)管理需求的增大，物業(yè)管理也逐漸走向市場化和專業(yè)化，這就要求投融資管理者必須具備專業(yè)知識能力和項目管理能力。

第四，資金管理力度不夠強(qiáng)。由于物業(yè)公司缺乏專業(yè)的財務(wù)管理人員，往往在項目的資金投入前沒有去做充分的調(diào)查研究等準(zhǔn)備工作，缺乏項目在事前、事中、事后的控制，導(dǎo)致項目的資金回收期變長，甚至有的資金無法回收，造成資金的大量積壓或流失，影響了資金的使用效率，從而降低了企業(yè)整體的盈利水平。

(三)有效解決存在問題的途徑

第一，提升財務(wù)工作人員的素質(zhì)。定期培訓(xùn)是很多優(yōu)秀企業(yè)采用的提高人員素質(zhì)最直接有效的途徑。此外，公司還應(yīng)按業(yè)務(wù)的需要合理配置財會人員，要求財會人員必須持證上崗，對日常發(fā)生的業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照國家會計制度和會計準(zhǔn)則操作執(zhí)行，有條件的企業(yè)還可以在社會上公開招聘有豐富經(jīng)驗的專業(yè)財務(wù)工作者。

第二，制定和健全財務(wù)管理制度。物業(yè)公司要想充分落實好理財?shù)淖灾鳈?quán)，就必須建立一套科學(xué)的、完整的、規(guī)范的、適合本企業(yè)生存發(fā)展的財務(wù)管理制度和自我約束機(jī)制，只有這樣才能有效規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為。

第三，拓展和開發(fā)新的投融資渠道。物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的服務(wù)型企業(yè)，只靠物業(yè)費的收入是不夠的，必須拓寬服務(wù)經(jīng)營的范圍，才可能創(chuàng)造更多的利潤。但是物業(yè)公司多為中小型企業(yè)，盡可能選取中短期投資，減少長期投資。另外，物業(yè)公司在做好內(nèi)部籌資的同時也應(yīng)該積極去探索外部籌資的渠道，例如，銀行貸款。

第四，加強(qiáng)企業(yè)資金管理能力。資金是企業(yè)賴以生存的根本，企業(yè)沒有資金，如同人沒有血液。因此，首先，要提高企業(yè)的成本控制意識，要求勞動密集型的物業(yè)公司必須合理利用人力資源，減少不必要的成本支出。其次，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險意識，建立科學(xué)的風(fēng)險防范控制系統(tǒng)。最后，物業(yè)公司應(yīng)配備專業(yè)的財務(wù)管理人員對資金進(jìn)行有效管理，對利潤進(jìn)行合理分配。

三、構(gòu)建物業(yè)公司科學(xué)的財務(wù)管理體系

財務(wù)管理對于任何一個企業(yè)都是至關(guān)重要的，在物業(yè)管理企業(yè)中更是如此。目前很多物業(yè)管理企業(yè)都是微利經(jīng)營，有的甚至?xí)刑潛p，這就要求必須構(gòu)建一個科學(xué)的財務(wù)管理體系供物業(yè)管理企業(yè)、尤其是中小型企業(yè)參照借鑒。

(一)物業(yè)公司科學(xué)財務(wù)管理體系構(gòu)建的必要性

第一，科學(xué)的財務(wù)管理體系是立足市場競爭的必要條件。目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的弱點就是財務(wù)管理體系不健全，這樣會導(dǎo)致決策層沒有科學(xué)的、準(zhǔn)確的、能夠反映企業(yè)真實財務(wù)狀況及未來發(fā)展趨勢的第一手資料可以參考。隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，對物業(yè)公司財務(wù)管理體系的要求也越來越高，這就需要有健全的財務(wù)管理體系作保障。

第二，科學(xué)的財務(wù)管理體系是加強(qiáng)企業(yè)管理的有效途徑。企業(yè)財務(wù)管理對企業(yè)的經(jīng)營活動、投融資活動都有計劃、協(xié)調(diào)運作的作用，通過有明確職責(zé)、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險控制機(jī)制來貫徹落實?？茖W(xué)的財務(wù)管理體系可以幫助企業(yè)實現(xiàn)自身設(shè)定的財務(wù)表現(xiàn)水平，同時還能不斷促進(jìn)管理水平的提高。

第三，科學(xué)的財務(wù)管理體系是避開財務(wù)風(fēng)險的有力保障。企業(yè)的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風(fēng)險，要想科學(xué)的避開風(fēng)險，就要有專業(yè)的財務(wù)管理人員和科學(xué)的財務(wù)管理體系，只有這樣才能在機(jī)遇與風(fēng)險并存的市場環(huán)境下，保證企業(yè)的良好發(fā)展。

(二)物業(yè)公司科學(xué)財務(wù)管理體系的構(gòu)建原則

第一，真實可信，實事求是。企業(yè)的管理者每做出一個決策都要用科學(xué)的態(tài)度，以事實和正確的信息為基礎(chǔ)，這就要求企業(yè)提供的各類信息必須是真實可靠的，尤其是各項財務(wù)數(shù)據(jù)必須是真實、及時、準(zhǔn)確的。如果數(shù)據(jù)摻假，就會影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。

第二，系統(tǒng)管理，領(lǐng)導(dǎo)重視。在現(xiàn)代企業(yè)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財務(wù)管理體系作為一個大系統(tǒng)，在管理的過程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對組成財務(wù)管理體系的各個子系統(tǒng)也要進(jìn)行監(jiān)管。

第三，利益兼顧，持續(xù)發(fā)展?？茖W(xué)的財務(wù)管理體系就是要兼顧投資人、債權(quán)人、經(jīng)營者、管理者、政府機(jī)構(gòu)和社會公眾等各相關(guān)主體的利益。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和倡導(dǎo)循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營活動的核心內(nèi)容，因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的、可持續(xù)發(fā)展的財務(wù)管理體系具有深遠(yuǎn)的意義。

(三)物業(yè)公司科學(xué)財務(wù)管理體系的構(gòu)成要素

第一，財務(wù)預(yù)算管理。預(yù)算管理是當(dāng)今社會信息化對財務(wù)管理的客觀要求。目前國內(nèi)很多物業(yè)公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財務(wù)工作顯得很被動。要想改變這種狀況，就應(yīng)該在預(yù)算管理上多下功夫，要在每個經(jīng)營項目開始之前，就有計劃有步驟地實施財務(wù)決策，圍繞項目編制出與項目有關(guān)的各種預(yù)算表，組成一個完整的預(yù)算體系。

第二，財務(wù)成本控制。成本控制在財務(wù)管理中起著重要作用。物業(yè)管理企業(yè)開展成本控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使其不超過預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。

第三，財務(wù)績效評價。物業(yè)公司的財務(wù)管理活動實施后，為了檢驗其實施效果，要對物業(yè)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)營運水平、償債能力和未來發(fā)展能力四個方面內(nèi)容作出評價，以能準(zhǔn)確反映這四方面的各項定性指標(biāo)和各項定量作為評價依據(jù)，并將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國本行業(yè)的平均水平進(jìn)行比較，得出一個客觀公正的評價結(jié)果。

綜上所述，構(gòu)建一個科學(xué)的財務(wù)管理體系在我國物業(yè)管理行業(yè)已是勢在必行，全面高效地建立以財務(wù)預(yù)算管理為前提，成本控制管理為重點，財務(wù)績效評價做保障的財務(wù)管理體系，為我國物業(yè)公司提供一個良好的借鑒。

［1］中國物業(yè)管理協(xié)會．物業(yè)經(jīng)營管理［M］．中國建筑工業(yè)出版社，2006．

［2］黃安永．物業(yè)管理［M］．第3版．南京:東南大學(xué)出版社，2005．

［3］馬紅梅．物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理常見問題的探討［J］．城市開發(fā)，2008(11)．

［4］周 霞．對我國物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理問題的思考［J］．會計之友，2007(1)．

［5］胡 蕾．現(xiàn)代企業(yè)新選擇:綠色財務(wù)管理［J］．合作經(jīng)濟(jì)與科技，2007(12)．