王文儒

(建設(shè)綜合勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司深圳分院，廣東深圳518052)

隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多城市都在進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)。但20世紀(jì)90年代以前建設(shè)的住宅小區(qū)，隨著時(shí)間的推移和當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的限制，已經(jīng)不能適應(yīng)城市居民生活和現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，必須進(jìn)行更新改造［1］。城市老舊住宅小區(qū)的改造工程是改善居民生活環(huán)境、造福為民的重要舉措，也是建設(shè)和諧社會(huì)的有效途徑，對現(xiàn)代城市的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。但由于改造工程關(guān)系到城市居民的切身利益，并且涉及多方面的問題，已成為城市建設(shè)與管理的難點(diǎn)問題，需要綜合考慮多方面的因素，做好城市老舊住宅小區(qū)的改造施工方案，努力提高城市老舊住宅小區(qū)的人居環(huán)境。

1 城市老舊住宅小區(qū)存在的問題及改造內(nèi)容

1.1 城市老舊住宅小區(qū)存在的普遍問題

我國城市現(xiàn)存的老舊住宅大多建于20世紀(jì)七八十年代，由于當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃、房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)管理等多方面問題，導(dǎo)致其已無法適應(yīng)人們對居住環(huán)境的要求。隨著時(shí)間的推移，許多老舊住宅小區(qū)的主體結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施都表現(xiàn)出較為嚴(yán)重的問題，主要表現(xiàn)在房屋內(nèi)外墻的粉刷面都已經(jīng)褪色、起殼、風(fēng)化，電力系統(tǒng)老化且缺乏公共照明，樓梯扶手銹蝕、表面起皮脫落，多層樓房頂層的防滲漏層老化，下水管道破損、堵塞，在雨季頂樓常常會(huì)出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，而且由于當(dāng)時(shí)的小區(qū)排水系統(tǒng)建設(shè)落后，小區(qū)內(nèi)雨水、污水混流，生活環(huán)境極其糟糕［2］。這些問題對居民居住生活造成了很大的困擾，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。

1.2 城市老舊住宅小區(qū)改造施工的特點(diǎn)與內(nèi)容

城市老舊住宅小區(qū)的改造施工應(yīng)從房屋的主體結(jié)構(gòu)入手，重點(diǎn)針對通常出現(xiàn)的外墻的開裂滲漏、屋頂滲水、電力系統(tǒng)老化、排水系統(tǒng)落后等問題，解決老舊住宅小區(qū)居民的迫切需求，再通過對小區(qū)環(huán)境凈化、整體綠化、功能優(yōu)化等措施逐漸完善居民的生活環(huán)境，為城市老舊住宅小區(qū)居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。

與一般的新建工程施工不同，城市老舊住宅小區(qū)的改造施工對居民的生活影響較大，并存在一定的安全隱患。在對小區(qū)進(jìn)行改造施工時(shí)，居民家中需要留人，以便于水電工程的施工，但也不能長時(shí)間影響居民的生活，需要負(fù)責(zé)改造的施工單位制定合理的施工組織計(jì)劃以提高施工效率。此外，小區(qū)內(nèi)道路、管線施工點(diǎn)多面，在對其進(jìn)行改造施工時(shí)必然會(huì)影響居民的出行，需要做好與居民的協(xié)商工作。

2 城市老舊住宅小區(qū)改造施工技術(shù)

2.1 外墻、屋頂?shù)母脑焓┕?/h3>

許多城市的老舊住宅都采用磚混結(jié)構(gòu)，并在外立面用涂料作為飾面，在多年的風(fēng)吹日曬后在外墻與屋面常常會(huì)產(chǎn)生裂縫，并導(dǎo)致雨水滲漏到室內(nèi)。在對小區(qū)住宅外墻進(jìn)行改造時(shí)，可以結(jié)合建筑節(jié)能措施，在修復(fù)房屋外墻時(shí)設(shè)置保溫系統(tǒng)，既可以起到保護(hù)主體結(jié)構(gòu)、延長建筑物使用壽命的作用，又可以提高墻面的保溫隔熱效果，降低室內(nèi)溫度的變化幅度，提高房屋的居住舒適性，從而提高建筑物的整體性能。在外墻改造施工時(shí)，需要先將墻面起殼部分鏟除并清理干凈，然后涂刷防水涂膜稀漿和噴涂聚氨酯泡沫塑料，再修整聚氨酯泡沫塑料層，并涂刷防水涂膜稀漿和內(nèi)夾玻纖網(wǎng)格布的抗裂膩?zhàn)樱⒛ㄆ?、找直，保持陰陽角的方正和垂直度，打磨成型?/p>

對小區(qū)屋面進(jìn)行改造施工時(shí)，也可以采用保溫隔熱層，減少夏季陽光直射對頂樓居民的影響。先拆除原屋面架空板，并鏟除原屋面防水層;然后涂刷起固定基礎(chǔ)、界面、隔潮等作用的防水涂膜稀漿，并噴涂硬質(zhì)聚氨酯泡沫塑料，待其硬化后可以形成保溫隔熱層，再在其上涂刷防水涂膜，對于屋脊、檐溝、陰角、洞口等防水薄弱處可以再涂刷纖維增強(qiáng)抗裂膩?zhàn)?，從而保證屋面具有良好的防滲能力和保溫隔熱效果。

2.2 電力系統(tǒng)的改造施工

建于20世紀(jì)的許多老舊住宅小區(qū)由于當(dāng)時(shí)電力系統(tǒng)規(guī)劃缺乏前瞻性，雖然其后也進(jìn)行了逐步的擴(kuò)充，但由于家用電器的普及和大規(guī)模使用，小區(qū)用電負(fù)荷迅速增長，導(dǎo)致小區(qū)電力系統(tǒng)普遍存在用電供需矛盾的問題。而且隨著時(shí)間的推移，電力系統(tǒng)線路逐漸老化，存在許多造成人身與財(cái)產(chǎn)損失的安全隱患，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量，老舊住宅小區(qū)電力系統(tǒng)更新改造顯得格外迫切。

在老舊住宅小區(qū)電力系統(tǒng)的改造施工前，需要深入現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地考察，了解設(shè)備運(yùn)行情況和存在的問題，并按照遠(yuǎn)近期結(jié)合、以近期為主思路，根據(jù)用電負(fù)荷、用電容量、地區(qū)供電條件綜合評(píng)估現(xiàn)存供配電網(wǎng)絡(luò)的情況，從而合理確定供配電系統(tǒng)改造的施工方案。改造施工時(shí)，需要先整理輸電線路，取消低壓架空線路，更新已經(jīng)老化、載流量不夠的電纜，并更新存在安全隱患的配電柜、變壓器等變配電設(shè)備，通過合理調(diào)整供配電系統(tǒng)的整體布局，保證每一棟住宅樓用電都在允許的供電范圍之內(nèi)，從而保證住宅小區(qū)的電力供應(yīng)安全。

2.3 排水系統(tǒng)的改造施工

我國早期住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)缺乏對排水系統(tǒng)的規(guī)劃，往往忽略了小區(qū)整體場外污水系統(tǒng)的統(tǒng)籌安排與使用，通常采用雨、污合流的排水方式就近排入河道或城市下水道。在當(dāng)時(shí)工程施工時(shí)缺乏有效的監(jiān)管體系，導(dǎo)致施工質(zhì)量較低，而且由于后期的維護(hù)管理不到位，許多老舊住宅小區(qū)的排水系統(tǒng)管網(wǎng)老化嚴(yán)重，多處出現(xiàn)了破損、堵塞的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了小區(qū)正常的排水運(yùn)行功能［3］。

在對老舊住宅小區(qū)排水管網(wǎng)的改造施工中需要對雨水、污水管道系統(tǒng)進(jìn)行同步改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)雨污分流、污水進(jìn)網(wǎng)、排水暢通的目標(biāo)，從而改善居民的生活環(huán)境。但在工程施工時(shí)常常會(huì)遇到徹底改建排水系統(tǒng)時(shí)會(huì)對小區(qū)已完善的綠化環(huán)境和設(shè)施造成破壞，而且在一段時(shí)間內(nèi)廢污水將無法排出，對小區(qū)居民正常的生活造成嚴(yán)重影響，而且老住宅小區(qū)各類管線布局走向較為混亂，新建管線容易發(fā)生交錯(cuò)、繞行現(xiàn)象，改造難度極大。因此，老舊住宅小區(qū)排水管網(wǎng)的改造施工可以將現(xiàn)有管網(wǎng)按照雨水系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行局部的整改與疏通后作為小區(qū)雨水系統(tǒng)，同時(shí)單獨(dú)建設(shè)污水系統(tǒng)，可以大大降低施工難度及對小區(qū)設(shè)施的破壞程度。此外，還需將污水系統(tǒng)接入城市污水干管，雨水系統(tǒng)可以就近排入河道，從而以達(dá)到小區(qū)排水系統(tǒng)合理配置的目的。

3 城市老舊住宅小區(qū)改造施工管理

3.1 改造工程文明施工管理

為保證改造工程施工井然有序地進(jìn)行，需要建立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參與施工現(xiàn)場管理的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度，各領(lǐng)導(dǎo)小組每月都要組織檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。通過建立施工現(xiàn)場管理規(guī)章制度和實(shí)施辦法對施工內(nèi)容進(jìn)行檢查，對出現(xiàn)問題的項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行處罰，對成績突出者予以獎(jiǎng)勵(lì)，從而保證施工的質(zhì)量。

3.2 施工安全管理

小區(qū)是居民集中生活的場所，其間車輛、人員密集。在改造施工的開挖工程、拆除工程、電氣焊等工序會(huì)對過往人員造成一定的安全威脅，需要時(shí)要做好安全管理工作。社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)要組建安全管理小組，將安全管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，在工程施工前需要核查施工方施工組織設(shè)計(jì)中的安全管理措施的合理性和可操作性，落實(shí)施工現(xiàn)場安全檢查的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)項(xiàng)目。通過制定施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的管理制度，加強(qiáng)對操作現(xiàn)場、土方工程、腳手架及高處作業(yè)、施工臨時(shí)用電、施工機(jī)械、拆除工程等6個(gè)方面的安全防護(hù)管理。在對電力設(shè)施、壓力容器、金屬焊接、多種施工機(jī)械操作等進(jìn)行特種作業(yè)時(shí)，需要保證作業(yè)人員持證上崗，并進(jìn)行巡回檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。此外，還需加強(qiáng)對施工工人的安全教育管理，提高施工人員的安全意識(shí)。

3.3 施工質(zhì)量管理

改造施工的目的是改善老舊住宅小區(qū)居民的生活環(huán)境，解決小區(qū)存在的問題，因此在施工中需要加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理。小區(qū)改造工程涉及千家萬戶的居民，不管工程大小，都需要進(jìn)行全方位的工程質(zhì)量控制，保證工程施工善始善終，有效解決居民的生活難題。因此，在具體的改造工程施工管理中要切實(shí)加強(qiáng)施工原材料、中間產(chǎn)品的質(zhì)量檢查，并對施工過程的每道工序進(jìn)行質(zhì)量檢查與驗(yàn)收工作，并結(jié)合工程施工的具體情況采用不同施工工藝與施工方法，從而確保工程的施工質(zhì)量。

3.4 改造工程施工的人本管理

老舊住宅小區(qū)改造施工的順利實(shí)施需要廣大居民的支持與配合，工程施工管理中要合理安排施工時(shí)間，并做好與居民的溝通協(xié)調(diào)工作，根據(jù)工程的進(jìn)度安排提前與居民進(jìn)行溝通協(xié)商。當(dāng)施工方與居民產(chǎn)生矛盾時(shí)，小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人員要及時(shí)協(xié)調(diào)。工程施工單位在施工中要盡量減少對小區(qū)環(huán)境和設(shè)施的破壞，施工材料要堆放整齊，不能妨礙居民交通出行。當(dāng)出現(xiàn)施工中必須停止供應(yīng)電水時(shí)要提前通知居民，在進(jìn)行土方開挖施工時(shí)要及時(shí)回填，夜間在危險(xiǎn)地段設(shè)置警示燈，防止居民出現(xiàn)安全問題。老舊住宅小區(qū)的改造施工中需要認(rèn)真落實(shí)以人為本的施工管理思想，盡量減少施工對居民生活的影響，從而確保工程施工的順利進(jìn)行。

3.5 改造工程施工的造價(jià)管理

老舊住宅小區(qū)改造工程施工情況復(fù)雜、可變因素較多，在施工過程中要加強(qiáng)工程施工管理，可以從加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理和控制、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理和控制兩個(gè)方面進(jìn)行工程施工的成本控制［4］。現(xiàn)場簽證是工程結(jié)算的重要依據(jù)，要求駐地監(jiān)理及甲方代表做好現(xiàn)場記錄工作，從而可以保證工程結(jié)算的質(zhì)量。由于老舊住宅小區(qū)改造工程的合同外費(fèi)用所占比例較高，需要增強(qiáng)監(jiān)理人員的責(zé)任心和簽證工作的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、規(guī)范性，從而達(dá)到加強(qiáng)現(xiàn)場管理的目的。由于小區(qū)改造中的突發(fā)情況較多，在施工過程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更在所難免，對適應(yīng)現(xiàn)場情況和為滿足功能需要的變更必須及時(shí)確定落實(shí)，對提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的變更需要進(jìn)行必要性論證后再確定，對于增加工程內(nèi)容的變更一般予以拒絕。

4 結(jié)束語

城市老舊住宅小區(qū)已經(jīng)不能適應(yīng)城市居民生活和現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，必須進(jìn)行更新改造。目前城市老舊住宅小區(qū)的主體結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)的諸多問題，可以先從居民迫切需要解決的外墻開裂滲漏、屋頂滲水、電力系統(tǒng)老化、排水系統(tǒng)落后等問題入手，通過文明施工、施工安全、施工質(zhì)量、工程造價(jià)及人本管理等手段加強(qiáng)施工管理，減少工程施工對居民的影響，并為城市老舊住宅小區(qū)居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。

［1］ 劉杰，宋正云.如何實(shí)施住宅小區(qū)改造［J］．山東煤炭科技，2007(z1):89－91

［2］ 林海源.居住區(qū)改造的探索與嘗試——解讀承德萬華小區(qū)［J］. 城市建設(shè)，2010(6):57－59

［3］ 王開民.淺談小區(qū)排水改造的質(zhì)量控制［J］.中小企業(yè)管理與科技，2012(6):122－123

［4］ 王建平.淺談住宅小區(qū)改造工程造價(jià)控制［J］.勝利油田職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，19(2):43－45