李志坤，唐紹偉，張國慶，張京街

（1重慶市建筑科學研究院，重慶400020；2重慶市建設技術發(fā)展中心，重慶400015；3重慶市城鄉(xiāng)建設委員會，重慶400014）

重慶市成品住宅發(fā)展現(xiàn)狀及對策

李志坤1，唐紹偉2，張國慶3，張京街1

（1重慶市建筑科學研究院，重慶400020；2重慶市建設技術發(fā)展中心，重慶400015；3重慶市城鄉(xiāng)建設委員會，重慶400014）

該文針對重慶市成品住宅發(fā)展情況，對該市消費者和開發(fā)企業(yè)進行抽樣調(diào)查，分析總結當?shù)爻善纷≌陌l(fā)展現(xiàn)狀與存在問題，提出了推動成品住宅進一步發(fā)展的對策與建議。

重慶市；成品住宅；問題；對策；保障房；主城區(qū)；毛坯房

0　引言

成品住宅是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線、廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝到位，基本達到入住條件的新建住宅。發(fā)展成品住宅，不僅能夠節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，減少環(huán)境污染，而且能夠提高住宅性能，保證房屋結構，確保居住安全。同時，還有利于實現(xiàn)建筑部品規(guī)?；?、標準化、工廠化，有利于新技術、新材料、新工藝、新設備等“四新”成果的應用普及，有利于將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化建設的軌道。發(fā)達國家的實踐表明，成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要標志，也是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

1　重慶市成品住宅的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1消費市場情況

2012年筆者對重慶市消費者進行抽樣問卷調(diào)查，有72.8%的消費者了解或部分了解成品住宅。消費者普遍接受成品住宅的概念，裝修觀念逐步轉變，開始接受工業(yè)化裝修。將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序后，愿意購買成品住宅的消費者從28.43%上升至34.46%，普遍認可監(jiān)管部門將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序。

主城區(qū)成品住宅消費市場更為成熟。北部新區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等主城區(qū)44.1%的消費者愿意購買成品住宅，明顯高于巫溪、酉陽、黔江等區(qū)縣的26.6%；不愿意購買成品住宅的消費者比率為19.7%，遠低于區(qū)縣消費者的32.5%。

消費者對成品住宅裝修工程預期消費以經(jīng)濟實惠為主。48.46%的消費者接受1000元/m2以下的裝修費用，33.94%的消費者可接受1000～1500元/m2，接受1500～2500元/m2和2500元/m2以上的消費者分別為8.84%和8.76%。消費者裝修消費理念逐步理性化。68.7%的消費者認為通過裝飾能夠體現(xiàn)家居個性化，表明消費者開始接受工業(yè)化裝修。

1.2成品住宅開發(fā)現(xiàn)狀

成品住宅開發(fā)總量穩(wěn)步增長并保持較高增長率。全市成品住宅新開工面積從2008年的246萬m2增長至2012年的1779萬m2，竣工面積從72萬m2增長至1080萬m2。期間，成品住宅新開工面積年平均增長率達77.92%，竣工面積年平均增長率達109.76%。2011年，成品住宅新開工面積達到1600萬m2，基本實現(xiàn)成品住宅達到新建住宅30%的發(fā)展目標。

保障房帶動作用明顯。由于保障房標準化程度高，用戶個性化需求較低，市政府明確保障房全部建設為成品住宅。2007年以來，全市保障性住房年新開工面積從125萬m2發(fā)展到1552萬m2。2012年，保障性住房新開工面積占成品住宅新開工面積比例達87.24%。其一體化設計、一體化施工建設模式加快了施工進度，減少了資源消耗，提高了工程質(zhì)量，對推動全市成品住宅發(fā)展起到了良好示范效果。

開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住宅意愿增強。14.1%的開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)成品住宅，45%的開發(fā)企業(yè)處于觀察論證狀態(tài)。商品房成品住宅開發(fā)以大型龍頭開發(fā)企業(yè)為主，如瑞安地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)100%開發(fā)成品住宅，龍湖地產(chǎn)和協(xié)信地產(chǎn)嘗試開發(fā)了一定數(shù)量的成品住宅。此外，成品住宅消費市場尚未完全成熟、資金壓力大是影響企業(yè)開發(fā)成品住宅的兩大主要因素；成品住宅裝修成本分布在400～2000元/m2之間，占建筑總成本的10%～20%。

2　重慶市成品住宅的發(fā)展特點

成品住宅發(fā)展目標是降低住宅開發(fā)成本、提高工程質(zhì)量、保證房屋結構安全、減少環(huán)境污染和資源浪費、提高住宅裝修專業(yè)化、工業(yè)化水平。在這些目標的推動下，重慶市成品住宅發(fā)展呈現(xiàn)以下特點。

以市場發(fā)育為主，政府引導為輔。由于重慶市成品住宅起步較晚，全面推進存在一定困難。自2009年以來，主要采取以市場發(fā)育為主，政府引導為輔的策略。政府引導方面，一是市政府辦公廳下發(fā)了《關于印發(fā)加快發(fā)展我市成品住宅指導意見的通知》，提出了成品住宅發(fā)展總體要求、基本原則、主要任務和保障措施。二是重慶市城鄉(xiāng)建設委員會先后發(fā)布了關于嚴格執(zhí)行《重慶市保障性住房裝修設計標準》的通知、關于加強成品住宅建設管理的通知、關于印發(fā)《重慶市成品住宅示范工程管理辦法（暫行）》的通知、關于做好各區(qū)縣《成品住宅建設中長期發(fā)展規(guī)劃》編制工作的通知和關于落實成品住宅建設相關工作分解的通知等一系列指導性文件，指導成品住宅發(fā)展，調(diào)動市場參與積極性。三是重慶市建設技術發(fā)展中心先后舉辦了成品住宅建設工作會，承辦了“2011中國（重慶）成品住宅建設與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇”，印發(fā)了成品住宅宣傳手冊，引導市民轉變傳統(tǒng)自主裝修觀念、購買成品住宅。

成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化齊頭并進。成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)由機械化程度不高、科技貢獻率低的毛坯房建設模式向住宅產(chǎn)業(yè)化模式轉變的必經(jīng)之路。長期以來，重慶市住宅產(chǎn)業(yè)以毛坯房建設為主，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化基礎較為薄弱，需要以成品住宅為抓手，推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2011年，重慶市城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)了《關于印發(fā)加快推進我市建筑產(chǎn)業(yè)化的指導意見的通知》，明確了全市住宅產(chǎn)業(yè)化的總體要求和基本原則。2012年7月，在政府部門的倡導下，由12家“產(chǎn)、學、研、用”單位發(fā)起成立了“重慶市建筑產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)新與促進聯(lián)盟”，聚各方之力共同促進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

土建裝修一體化設計、一體化施工理念廣為接受，并逐步成為成品住宅開發(fā)的主要模式。一體化理念從設計階段就充分考慮了消費者的使用習慣、裝修材料的規(guī)格尺寸、施工工藝等方面的需求，能有效降低成本，提高工程質(zhì)量，節(jié)約材料，減少資源浪費。

3　重慶市成品住宅發(fā)展存在的問題

盡管重慶市成品住宅建設取得了一定進展，但基礎仍顯薄弱。

商品房成品住宅開發(fā)比例較低。全市成品住宅建設80%為保障性住房，普通商品房成品住宅開發(fā)比例仍然較低。

開發(fā)企業(yè)對成品住宅認識仍需加強。部分開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成品住宅重要意義缺乏認識，認為成品住宅施工周期長，資金占用大，協(xié)調(diào)配合困難，技術要求復雜，售后服務和產(chǎn)品保修問題多，對開發(fā)成品住宅態(tài)度消極。

各專業(yè)發(fā)展不平衡。長期以來毛坯房建設模式使得重慶市住宅建設各專業(yè)發(fā)展不平衡，住宅裝修工程、智能化工程等專業(yè)大型施工企業(yè)匱乏，高水平、高素質(zhì)人才奇缺。成品住宅開發(fā)難度遠大于毛坯房，建設單位需要具有較強協(xié)調(diào)組織能力；設計單位在空間設計和細節(jié)設計上要求有效銜接建筑、裝修及智能化等各專業(yè)設計的關系，對一體化設計提出了較高要求；裝修企業(yè)要求具有精細化、工業(yè)化施工能力。因此，各專業(yè)均衡發(fā)展對推動成品住宅發(fā)展意義重大。

住宅通用部品體系不健全。重慶市住宅通用部品體系未建立，僅做到了基本的、常見的部品標準化。住宅部品化程度不高，需要大量的現(xiàn)場作業(yè)，工程質(zhì)量難以保證。

4　重慶市成品住宅發(fā)展的對策與建議

筆者認為應從以下幾方面推進成品住宅的發(fā)展。

（1）抓緊制定發(fā)布《重慶市住宅部品認定管理辦法》，著力解決住宅部品標準化、通用化問題。積極引導住宅部品生產(chǎn)企業(yè)參與認證，積極開展采用認證產(chǎn)品的示范工作，以此帶動全市住宅部品發(fā)展，解決住宅部品的標準化、通用化問題。

（2）創(chuàng)新成品住宅發(fā)展機制，努力營造良好發(fā)展環(huán)境。積極探索成品住宅激勵政策和監(jiān)管措施，創(chuàng)新工作載體，推動成品住宅發(fā)展。

（3）加大政策執(zhí)行力度，消除監(jiān)管盲區(qū)。部分開發(fā)企業(yè)以毛坯房報建，以買房送裝修模式銷售，逃避質(zhì)量監(jiān)管，損害消費者利益。需要進一步加大政策執(zhí)行力度，凡按裝修房進行宣傳和銷售的項目，均必須嚴格執(zhí)行通知規(guī)定，消除監(jiān)管盲區(qū)。

（4）突出重點，以點帶面。近年來，重慶市保障性住房建設已積累了大量成品住宅建設經(jīng)驗，對引導商品房成品住宅開發(fā)發(fā)揮了巨大示范作用，為進一步加大商品房成品住宅推進力度打下了堅實基礎。與此同時，成品住宅發(fā)展經(jīng)驗表明，僅僅依靠市場發(fā)育來推動成品住宅發(fā)展周期長、作用有限。針對重慶市主城區(qū)具有消費者對成品住宅接受程度高、開發(fā)商實力強、影響力大、帶動作用強等特點，可在主城區(qū)加大成品住宅推進力度。一是要求2015年前出讓的住宅用地，主城區(qū)成品住宅應達到40%以上，其他地區(qū)應達到10%以上；2015年后出讓的住宅用地，主城區(qū)成品住宅達到60%以上，其他地區(qū)應達到30%以上。二是在2015年前，主城區(qū)成品住宅開發(fā)比例達到60%以上，其他地區(qū)達到30%以上的項目，給予面積獎勵。

（5）加強開發(fā)企業(yè)引導。建議加強對二級以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成品住宅開發(fā)業(yè)績考核，實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級升級與成品住宅開發(fā)業(yè)績掛鉤。開發(fā)住宅項目的房地產(chǎn)企業(yè)參與評優(yōu)的，成品住宅面積的比例必須達60%以上。住宅建設項目參與評優(yōu)必須是成品住宅項目。同時，鼓勵金融機構在控制風險的前提下，加快開發(fā)適應成品住宅建設需要的金融產(chǎn)品，實行差別化的信貸政策，加大對成品住宅重點開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。

（6）探討取消毛坯房開發(fā)制度，著力構建兩型社會。自主裝修資源浪費嚴重，造成了大量建筑垃圾，施工現(xiàn)場環(huán)境污染嚴重，噪聲交叉影響等?？蓪γ鞣块_發(fā)商統(tǒng)一征收二次裝修垃圾處理費、環(huán)境污染費，征收費用主要用于補償成品住宅消費者。同時，由于二次裝修往往缺乏建筑專業(yè)知識，對主體結構破壞嚴重，可適當提高毛坯房大修基金和保險費用，相應降低成品住宅大修基金和保險費用。探討取消毛坯房開發(fā)制度，著力構建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。

5　結語

為了改善粗放型的住宅產(chǎn)業(yè)，推進建筑新技術、新材料、新工藝、新設備等的普及利用，建筑行業(yè)及相關部門應更加重視成品住宅的發(fā)展。本文以重慶市為例，進行了初步考察與探討，希望對業(yè)界有所裨益。

責任編輯：孫蘇，李紅

The Current Development Situation and Countermeasures of Finished Residence in Chongqing

Based on the current development situation of finished residence in Chongqing and the sample survey of the urban consumers and development enterprises,the current development situation and existing problems of local finished residence are analyzed and summarized with countermeasures and suggestions on further development of finished residence presented.

Chongqing;finished residence;problems;countermeasures;security house;main urban area;rough house

TU984.2

A

1671-9107（2013）09-0001-02

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.09.001

2013-05-13

李志坤（1976-），男，江西進賢人，研究生，高級工程師，主要從事建筑產(chǎn)業(yè)化研究、綠色節(jié)能建材與高性能混凝土外加劑的研究開發(fā)及技術咨詢。