邱 峰

（中國(guó)人民銀行鎮(zhèn)江市中心支行，江蘇 212004）

住房由于其物質(zhì)屬性，一直是人類的生活必需品。但是在現(xiàn)代社會(huì)，住房的功用外延卻發(fā)生了質(zhì)的擴(kuò)展，又被賦予了金融屬性，即投資屬性。因此，住房兼具了生活必需品與投資品的雙重屬性。當(dāng)前呈現(xiàn)拋棄實(shí)業(yè)，全民投資炒房，以求坐享暴利的不正?！澳嫦蜻x擇”行為，住房金融屬性凸顯。要真正刺破房地產(chǎn)泡沫，著力借助對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅之機(jī)，打消投資心理，予以及時(shí)糾正，使住房真正回歸其居住屬性。然而，醞釀將近八年的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，直到2011年初才在上海和重慶破冰。自2012年6月以來(lái)，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲，樓市的回暖讓房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的話題再度升溫。對(duì)于是否征收房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論，其焦點(diǎn)大多站在各自的利益角度。近期，住建部（由“穩(wěn)步推進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌焱七M(jìn)”）、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房產(chǎn)稅的表態(tài)，凸顯了當(dāng)前國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控短期目標(biāo)（調(diào)控房?jī)r(jià)）和長(zhǎng)期目標(biāo)（長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)）上的平衡，也讓房產(chǎn)稅擴(kuò)圍漸行漸近。同時(shí)，“營(yíng)改增”也為房產(chǎn)稅改革帶來(lái)了契機(jī)，將騰出的人手投入到房產(chǎn)稅征管之中，避免人力資源的閑置。

一、房產(chǎn)稅開征目的應(yīng)以弱化住房金融屬性為著力點(diǎn)

現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有地方政府為籌集財(cái)政收入而力推的因素，也有剛性需求的推動(dòng)，更有投資渠道不暢、金融脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)異化發(fā)展的原因。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，形成豐厚的投資回報(bào)率，使得一些投資者不惜采用借款、按揭等方式進(jìn)行投資，甚至還導(dǎo)致大量的資金從實(shí)體企業(yè)流入樓市。如何有效控制投資性需求，除了在交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格征稅之外，還要在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，改變此前一直存在的“調(diào)控成本追不上房?jī)r(jià)上漲”局面，從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)住房投資需求狂熱的邏輯，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸的同時(shí)，將收到的稅款用于保障房建設(shè)等民生支出，劫富濟(jì)貧，造福于民，一舉多得。

開征房產(chǎn)稅也為限購(gòu)等短期過(guò)渡性行政性措施的逐步退出創(chuàng)造制度環(huán)境。限購(gòu)令動(dòng)用的是行政干預(yù)手段，是一種抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的應(yīng)急措施和次優(yōu)選擇，其效果立竿見影，但是投資性需求被抑制不等于消除，且這種“一刀切”的政策誤傷了改善性需求。而房產(chǎn)稅能夠發(fā)揮市場(chǎng)配置住房資源的功效，是平抑房?jī)r(jià)、打擊投資的治本之策，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則的最優(yōu)選擇，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

房產(chǎn)稅，若作為取代限購(gòu)調(diào)控房?jī)r(jià)的手段，需抑制投資性需求，即弱化住房金融屬性；若作為新興稅源取代“土地財(cái)政”，需滿足財(cái)政收入規(guī)模最大化，即收入目標(biāo)。房產(chǎn)稅開征會(huì)面臨房?jī)r(jià)管理目標(biāo)與收入目標(biāo)的沖突：收入管理部門基于收入最大化且不損害稅基來(lái)設(shè)計(jì)稅率，但易成為侵蝕普通居民財(cái)富的“惡稅”；而房?jī)r(jià)管理部門則希望提高稅率的設(shè)計(jì)為投資性需求提供最為有效的約束機(jī)制。房產(chǎn)稅是否會(huì)重蹈覆轍淪為煙草稅此類稅種令人擔(dān)憂，當(dāng)人們適應(yīng)煙草稅并把煙草稅看成吸煙必須付出的代價(jià)，而忽略煙草稅的設(shè)計(jì)初衷時(shí)，通過(guò)稅收遏制吸煙不再有效，結(jié)果不能實(shí)現(xiàn)弱化住房金融屬性目標(biāo)，演變成重要的收入目標(biāo)。

誠(chéng)然，縱觀國(guó)際上房產(chǎn)稅征收的歷史，幾乎沒有哪個(gè)國(guó)家是以抑制房?jī)r(jià)為初衷，也很少有國(guó)家因開征房產(chǎn)稅而達(dá)到了抑制房?jī)r(jià)的目的。但這一經(jīng)驗(yàn)我們不能簡(jiǎn)單化地加以借鑒。本文認(rèn)為這與房產(chǎn)稅稅率不高（一般在1%-3%之間）有很大關(guān)系。房產(chǎn)稅開征不應(yīng)將財(cái)政創(chuàng)收作為征稅的直接意圖，切不可凌駕于弱化住房金融屬性之上，唯有通過(guò)弱化住房金融屬性，發(fā)揮調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，讓房地產(chǎn)泡沫破滅，引導(dǎo)資金、資源重新進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能更好地轉(zhuǎn)型。否則，就會(huì)單純變成政府增加稅收的手段。

二、弱化住房金融屬性的基本內(nèi)涵及實(shí)踐效果評(píng)價(jià)

（一）弱化住房金融屬性的基本內(nèi)涵

本文認(rèn)為應(yīng)著眼于對(duì)第二套住房鼓勵(lì)出租，對(duì)第三套以上的住房刺激出售，即對(duì)帶有保障性質(zhì)的第二套房征收極低的房產(chǎn)稅，對(duì)擁有三套以上住宅和別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房投資者直接征收暴利稅，以此弱化住房的金融屬性，而不應(yīng)對(duì)首套房征收房產(chǎn)稅。為此，即便房產(chǎn)稅相當(dāng)于政府收取了兩次地租，形成重復(fù)征稅、變相增稅合理化又有何妨？

國(guó)際上，對(duì)于居民的自有住房都不征稅。如意大利對(duì)于第一套自住房，不但不予征收房產(chǎn)稅，還給予各項(xiàng)補(bǔ)貼、貸款和稅收減免。并且，目前我國(guó)擁有兩套房的家庭非常普遍。除自住房外，第二套房用于出租、養(yǎng)老或?qū)ν蝗粏适趧?dòng)能力時(shí)的安全保障需要，類似于商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)，是中產(chǎn)階級(jí)家庭的安全和收益雙重考慮下的選擇。在通脹時(shí)代，將住房作為財(cái)富倉(cāng)庫(kù)的首選，歸根結(jié)底是保值增值渠道的匱乏，是一種無(wú)奈之舉。中等收入群體不斷擴(kuò)大，也是社會(huì)更加穩(wěn)定的重要保障。在房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)保護(hù)中產(chǎn)階級(jí)利益。同時(shí)應(yīng)關(guān)注到，即使不是為了避稅，而是為了爭(zhēng)取在房貸中得到優(yōu)惠利率，通過(guò)假離婚達(dá)到目的。若對(duì)第二套房征收較高的稅，必將導(dǎo)致更多的假離婚，是對(duì)和諧社會(huì)一種沖擊和嘲弄；且違背了“子女婚嫁之需”、“改善住房”、“備房養(yǎng)老”等傳統(tǒng)習(xí)俗，更是對(duì)“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老保障新模式試點(diǎn)的挑戰(zhàn)，其意圖無(wú)非是綁架更多的民眾來(lái)反對(duì)房產(chǎn)稅的征收，以達(dá)到擁有多套房的既得利益者目的。

開征房產(chǎn)稅是一把雙刃劍，顯然與“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的論斷背道而馳，也不利于刺激消費(fèi)。特別是“房奴”，還貸尚且不堪重負(fù)，此時(shí)再增加房產(chǎn)稅，中國(guó)的消費(fèi)增長(zhǎng)靠誰(shuí)拉動(dòng)，穩(wěn)增長(zhǎng)何時(shí)不再依賴投資？同時(shí)，開征房產(chǎn)稅的過(guò)程中，高舉打擊投資、調(diào)控房?jī)r(jià)的大旗，弱化住房金融屬性，淡化其作為地方財(cái)政收入的定位和形象，積聚眾多的民意支持。

（二）評(píng)判房產(chǎn)稅在弱化住房金融屬性中的作用不能簡(jiǎn)單依據(jù)上海和重慶試點(diǎn)效果

在房產(chǎn)登記和管理制度不健全，尚未建立起有效的信息共享機(jī)制，且無(wú)法提供具有廣泛可接受性的房產(chǎn)評(píng)估辦法的情況下，上海采用以房產(chǎn)交易價(jià)格為稅基征收房產(chǎn)稅尚可理解，其可避免過(guò)高的征管成本以及應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的爭(zhēng)議。并且，重慶只對(duì)主城區(qū)高端住宅開征房產(chǎn)稅，不對(duì)郊區(qū)縣的別墅征收房產(chǎn)稅，上海僅對(duì)新購(gòu)住房開征房產(chǎn)稅，不涉及既得利益，降低阻力，均有顧及財(cái)政收入之慮。就試點(diǎn)效果看，雖然房產(chǎn)稅填補(bǔ)了房地產(chǎn)保有領(lǐng)域的稅收空白，但現(xiàn)有“寬容”、“暖昧”的制度設(shè)計(jì)——如此窄的征收覆蓋面、如此低的征收稅率產(chǎn)生無(wú)關(guān)痛癢、屈指可數(shù)的保有成本，在投資渠道匱乏的背景下，對(duì)于動(dòng)輒年漲幅達(dá)到10%的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)然難以在抑制房?jī)r(jià)上漲、撼動(dòng)投資性需求上有所作為。

倘若只對(duì)增量房增稅，在房產(chǎn)稅改革前夕，就會(huì)促使投資者“搶購(gòu)”，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常波動(dòng)。同時(shí)，打壓高端住宅，與普通居民又有何相干？只能造成房產(chǎn)稅對(duì)投資資金產(chǎn)生驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，引導(dǎo)其更多流向普通住房，有悖于保障正常房產(chǎn)消費(fèi)的意愿。本文認(rèn)為應(yīng)對(duì)高端住宅領(lǐng)域適當(dāng)放手，讓投資者與改善性住房者積極進(jìn)入；但對(duì)購(gòu)買普通住宅三套以上的必須給予嚴(yán)厲的懲罰性征收。賈康曾旗幟鮮明地表示，房產(chǎn)稅肯定會(huì)抑制投資炒房。若對(duì)第二套住房征收較低的房產(chǎn)稅，對(duì)第三套征收3%，三套以上征收5%，甚至更高，其結(jié)果定會(huì)逼迫投資者大量拋出囤積的存量房，房?jī)r(jià)定會(huì)隨之下跌，屆時(shí)房產(chǎn)稅作為弱化住房金融屬性的利器也隨之得以實(shí)現(xiàn)。

三、弱化住房金融屬性之下房產(chǎn)稅開征的基本定位及原則

（一）基本定位——作為地方財(cái)政收入的一個(gè)補(bǔ)充，與當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)、“土地財(cái)政”并行

土地資源有限性和耕地保護(hù)性決定了依靠土地出讓金獲取高收入終將無(wú)法持續(xù)，一次性繳納70年的土地出讓金收入也透支了未來(lái)收益。全面開征房產(chǎn)稅被寄予厚望，破解長(zhǎng)期畸形發(fā)展的“土地財(cái)政”困局，避免土地出讓金助漲房?jī)r(jià)。這是多么美好的愿望和可笑的邏輯：在土地充裕之時(shí)，廣大居民承擔(dān)了大量的房地產(chǎn)稅費(fèi)；而在土地枯竭時(shí)，再通過(guò)房產(chǎn)稅的形式讓廣大居民擔(dān)負(fù)地方財(cái)政斂財(cái)?shù)闹負(fù)?dān)。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠也并不認(rèn)同，認(rèn)為若以房產(chǎn)稅來(lái)解決地方財(cái)政對(duì)土地的依賴為目的，將是惡性循環(huán)的開始。并且，近些年來(lái)，地方政府已對(duì)依靠土地出讓金支撐起來(lái)的“土地財(cái)政”產(chǎn)生了強(qiáng)烈的“路徑依賴”。分年度征收房產(chǎn)稅，所增加的財(cái)政收入只能是“細(xì)水長(zhǎng)流”，遠(yuǎn)不及一次性征收土地出讓金見效。數(shù)額上，房產(chǎn)稅也難與土地出讓金同日而語(yǔ)。2011年，重慶僅征收房產(chǎn)稅約1億元，上海也不太多，靠房產(chǎn)稅增加財(cái)政收入可謂杯水車薪，何談擺脫“土地財(cái)政”？不可否認(rèn)，與試點(diǎn)中房產(chǎn)稅稅率相對(duì)較低，征收覆蓋面較窄有很大關(guān)系。但是，即便未來(lái)將存量房納入，2011年全國(guó)土地出讓金逆勢(shì)攀升至3.15萬(wàn)億元之巨，房產(chǎn)稅稅率又究竟要高到何種地步，才能“革土地財(cái)政之命”？果真高到足以替代土地出讓金的房產(chǎn)稅，豈不是“變種”的“土地財(cái)政”。

同時(shí)，開征房產(chǎn)稅后，占住宅成本40%或者更多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年繳納，意味著房?jī)r(jià)肯定會(huì)有較大幅度的降低，恐怕只是一種理想化的思維。即便通過(guò)房產(chǎn)稅的形式降低房地產(chǎn)開發(fā)商的稅費(fèi)和開發(fā)成本，增加居民的保有成本，但在購(gòu)房需求持續(xù)剛性之下，追求利潤(rùn)最大化的資金本性很可能繼續(xù)將房?jī)r(jià)維持在較高位置。如此“一增一減”，只會(huì)擴(kuò)大開發(fā)商的利潤(rùn)空間，而廣大居民得不到相應(yīng)實(shí)惠，也不能實(shí)現(xiàn)財(cái)政增收。同時(shí)，政府“賣地”也將是不可避免，與行政劃撥相比，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出讓土地的辦法相對(duì)公平合理。

在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)名目繁雜之下，全面開征房產(chǎn)稅就必須對(duì)既有房地產(chǎn)稅費(fèi)體系進(jìn)行合理規(guī)范與全面整合，簡(jiǎn)化稅種，特別是要改革土地出讓金制度，避免重復(fù)征稅或者費(fèi)上加稅，又談何容易。只強(qiáng)調(diào)收稅卻不理會(huì)其他稅種，貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，意味著稅負(fù)的加重，房?jī)r(jià)不降反升，產(chǎn)生逆向調(diào)節(jié)，強(qiáng)化“土地財(cái)政”格局。嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的境況也非朝夕可解。將房產(chǎn)稅視為完善地方稅體系的重要內(nèi)容，并打造成地方的一個(gè)主體稅種，成為“土地財(cái)政”有效的替代品，顯然是一種奢望。本文認(rèn)為弱化住房金融屬性之下房產(chǎn)稅基本定位是作為地方財(cái)政收入的一個(gè)補(bǔ)充，與當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)、“土地財(cái)政”并行，更為契合現(xiàn)實(shí)。

（二）遵循“三性”原則——公平性、透明性以及公共服務(wù)性

為何房產(chǎn)稅能夠在全球有130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)得到普遍的開征卻未遭遇太過(guò)激烈的反對(duì)？經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅是一種具有高度“可觀察性”的稅收；只有在納稅人感到納稅后獲得了更加令人滿意的公共服務(wù)，并且財(cái)產(chǎn)稅的征收過(guò)程是公平、透明的情況下，才會(huì)支持財(cái)產(chǎn)稅的改革。

實(shí)際上，在中國(guó)征收技術(shù)從來(lái)就不是房產(chǎn)稅征收的最大障礙，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的建設(shè)早在2010年就被住建部提上日程，當(dāng)前無(wú)論是掌握涉稅信息還是評(píng)估技術(shù)方面，稅務(wù)部門和城建部門都在加快推進(jìn)，關(guān)鍵在于如何征收。住房信息搜集是最大的難題，并非每個(gè)居民的住房信息都是完全公開透明。財(cái)產(chǎn)公示制度迄今仍是遮遮掩掩，多套住房擁有者，往往是地方上的權(quán)貴，難道是根據(jù)官員自行申報(bào)的房產(chǎn)情況征稅？何況很多房子還沒有房產(chǎn)證。因此，財(cái)產(chǎn)特別是房產(chǎn)的公示不應(yīng)是敷衍了事的表面文章，應(yīng)當(dāng)接受社會(huì)廣泛監(jiān)督，并且一旦公布即不可更改，發(fā)現(xiàn)刻意瞞報(bào)必將受到非常嚴(yán)厲的懲罰。倘若在房產(chǎn)公示制度以及房產(chǎn)稅壓力之下，迫使多套房的權(quán)貴出售套現(xiàn)，弱化住房金融屬性目的已實(shí)現(xiàn)，又何必在意房產(chǎn)稅的多少呢？

同時(shí)，現(xiàn)代稅收國(guó)家理論認(rèn)為，稅收主要用于保障政府更好地提供公共服務(wù)，要求財(cái)政民主、稅收法治。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也表明，一直作為支撐基層政府財(cái)力主要來(lái)源的房產(chǎn)稅，主要用于地區(qū)性公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償。美國(guó)是征收房產(chǎn)稅較為成功的國(guó)家，平均稅率1.38%，其中46%運(yùn)用于教育；28%集中于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，22%歸縣政府，州政府只有4%，機(jī)構(gòu)設(shè)置精簡(jiǎn)，制度公開透明，比如將稅收的使用進(jìn)行網(wǎng)上公示，且將大量的稅收用于綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等公共環(huán)境的建設(shè)，這才是房產(chǎn)稅長(zhǎng)期存在之基。而我國(guó)現(xiàn)有的試點(diǎn)城市僅公布估計(jì)的房產(chǎn)稅數(shù)額，并未披露其使用情況，并不符合財(cái)政公開、財(cái)政監(jiān)督的基本要求，會(huì)留下財(cái)政斂財(cái)?shù)牟涣加∠蟆＜{稅人也很難形成對(duì)“用于滿足公共需要”的稅收依據(jù)的認(rèn)同感，并產(chǎn)生強(qiáng)烈的厭惡感和排斥感，進(jìn)而扭曲納稅行為。唯有伴之以財(cái)政民主的大力推進(jìn)，房產(chǎn)稅的開征才能獲得最大的民眾支持。

四、“房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁”、“以租養(yǎng)稅”不應(yīng)成為弱化住房金融屬性目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的障礙

理論上，只要預(yù)期的房產(chǎn)增值和房租之和高于房產(chǎn)稅和機(jī)會(huì)成本（銀行定期存款）之和，投資者有利可圖，炒房行為就不可避免，并可將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)移給租金或房?jī)r(jià)。然而，就精裝修房而言，由于租房者僅有使用權(quán)，基于效益最大化的價(jià)值取向，租房者很可能疏于對(duì)住房進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致房屋價(jià)值損耗，投資者利益受損，將來(lái)出售住房的難度以及房?jī)r(jià)定會(huì)大打折扣。而就毛坯房而言，需要進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修才能出租，也面臨著與精裝修房同樣的問(wèn)題，問(wèn)題很可能會(huì)更大。并且，房租的高低受到承租人承受能力的限制。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，在正常情況下，市場(chǎng)化的房子租金回報(bào)率，一線城市不到2%，二三線城市也僅3%-4%。因此，在嚴(yán)厲的稅率設(shè)置下，多套房“以租養(yǎng)稅”，預(yù)期收益將變得更加不確定，投資房產(chǎn)則需更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，通過(guò)對(duì)第二套房征收極低的房產(chǎn)稅，鼓勵(lì)出租，增加市場(chǎng)的住房供給，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)稅”，提高閑置住房的出租率；又能夠維護(hù)擁有兩套房的中產(chǎn)階級(jí)家庭的利益。

誠(chéng)然，在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，有的樓盤依然熱銷，價(jià)格一路飆升。即便如此，房產(chǎn)稅并非一定要嚇退所有的投資者，而是倒逼出大多投資者手中的存量房，促進(jìn)第二套房的出租，使得住房資源配置更加優(yōu)化，減少空置率。無(wú)論是拋售住房還是推向租賃市場(chǎng)，都是增加住房供給的有效途徑。賈康旗幟鮮明地表示，房產(chǎn)稅肯定會(huì)抑制投資炒房，并指出只要保障房供給到位，同時(shí)大量空置房涌入租房市場(chǎng)，就不存在任志強(qiáng)所說(shuō)的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁一說(shuō)。

五、進(jìn)一步借房產(chǎn)稅弱化住房金融屬性的相關(guān)政策建議

（一）弱化住房金融屬性的關(guān)鍵是增加住房的供給

住房金融屬性不斷增強(qiáng)的根本原因是市場(chǎng)供求不平衡，必須從根本上予以解決。房產(chǎn)稅的出臺(tái)能夠?qū)ψ》康耐顿Y性需求起到抑制作用，但不能寄予完全的希望，增加供給才是釜底抽薪之策，逐步實(shí)現(xiàn)供需平衡，否則一旦限購(gòu)令退出就可能面臨著房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。遵循“居者住其屋”而非“居者有其屋”的目標(biāo)，加大廉租房、公租房的供給力度是關(guān)鍵，將“居者住其屋”視為“民心工程”，確保低收入群體、困難群體、打工者、零就業(yè)家庭的基本居住條件。當(dāng)務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，提高城市規(guī)劃的容積率，提高土地利用的效率。同時(shí)，為抑制住房金融屬性，應(yīng)配合從限制金融杠桿的應(yīng)用、對(duì)住房買賣征收較高增值稅等措施入手。

（二）設(shè)計(jì)差別累進(jìn)的稅率，不必過(guò)多地限制別墅等高檔住房的購(gòu)買，提高居住質(zhì)量

可按獨(dú)棟別墅、高檔住房、普通住房設(shè)計(jì)從高到低的差別稅率。并且，累進(jìn)房產(chǎn)稅稅率是國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家通行的做法，以起到住房平均化的作用。自2012年1月1日起，愛爾蘭對(duì)每套房產(chǎn)均征收100歐元的房產(chǎn)稅，遭到抵制，其根源在于房產(chǎn)稅的不公平。應(yīng)根據(jù)擁有住房的套數(shù)設(shè)計(jì)累進(jìn)稅率，使房產(chǎn)稅更多地由過(guò)多占有社會(huì)資源的人來(lái)承擔(dān)。高檔住房更像是一件奢侈消費(fèi)品，其價(jià)格對(duì)普通居民影響并不大。從節(jié)約土地資源的角度，對(duì)獨(dú)棟別墅等高檔住宅征收的房產(chǎn)稅，其力度不需過(guò)分高于普通住宅。同時(shí)，在稅率上應(yīng)比上海、重慶大幅提高，還可并行“人均居住面積”的標(biāo)準(zhǔn)，從實(shí)質(zhì)上弱化住房金融屬性，強(qiáng)化其居住功能。

（三）建立相關(guān)配套措施

一是完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行依法征管。二是以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ)，建立公正、權(quán)威的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，并利用信息化手段實(shí)現(xiàn)批量評(píng)估，降低征收成本。三是建立、完善征管信息公開制度，提高房產(chǎn)稅征收、使用的透明度，接受廣大居民的監(jiān)督。美國(guó)很少出現(xiàn)“關(guān)系稅”、“人情稅”、人為設(shè)租、尋租行為等腐敗現(xiàn)象，更不存在“自由裁量權(quán)”問(wèn)題，信息公開是關(guān)鍵。四是在統(tǒng)一稅政的前提下，建立財(cái)力與事權(quán)相匹配的地方財(cái)政體制，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)限。五是對(duì)開發(fā)商已建未售的樓房設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的征收房產(chǎn)稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售。六是創(chuàng)新制度，理順體制機(jī)制，加快落實(shí)“新36條”，打破壟斷，解決部分行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和條件，激發(fā)民間資本的自主投資需求，讓市場(chǎng)機(jī)制引導(dǎo)民間投資，促進(jìn)其健康發(fā)展。

〔1〕張婉蘇.房產(chǎn)稅稅制改革再思考[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011（5）：84-88.

〔2〕郭宏寶.房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)的評(píng)述——以滬渝試點(diǎn)為例[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011（8）：53-61.

〔3〕況偉大，朱勇，劉江濤.房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響：來(lái)自O(shè)ECD國(guó)家的證據(jù)[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2012（5）：121-129.

〔4〕白彥鋒.房產(chǎn)稅未來(lái)能成為我國(guó)地方財(cái)政收入的可靠來(lái)源嗎[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2012（5）：57-64.