劉伯成

摘要：本文通過對(duì)以家庭為單位征收房產(chǎn)稅的征收業(yè)務(wù)單筆個(gè)性化和業(yè)務(wù)量巨大的特點(diǎn)分析，探尋房產(chǎn)稅全國推廣面臨的難點(diǎn)及原因，提出了構(gòu)建高效的第三方信息獲取與應(yīng)用機(jī)制、建立以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的指標(biāo)體系和加強(qiáng)宣傳力度等配套環(huán)境優(yōu)化方案。

關(guān)鍵詞：個(gè)性化 配套環(huán)境 第三方信息 評(píng)估

產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)稅開征時(shí)，我國尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)也成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分，根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的有關(guān)要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

2011年1月上海與重慶兩地啟動(dòng)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)?！渡虾Ｊ虚_展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》確定，將自暫行辦法施行之日起，對(duì)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），和非本市居民家庭在本市新購的住房（“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅。重慶市對(duì)獨(dú)棟商品住宅不管存量還是增量都收稅；對(duì)個(gè)人新購的高檔住房要征房產(chǎn)稅，高檔住房是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)高兩倍的房子；對(duì)在重慶沒有戶籍、沒有工作、沒有企業(yè)的個(gè)人購房，“從第二套起開始收稅，哪怕是普通房子也要收”。但是一年后，房產(chǎn)稅并沒有推向全國，需要繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。究其原因主要是我們的配套環(huán)境不夠完善，難以滿足房產(chǎn)稅以家庭為單位的個(gè)性化征收特點(diǎn)以及其龐大業(yè)務(wù)量的要求。

一、房產(chǎn)稅征收的個(gè)性化主要表現(xiàn)

（一）課稅對(duì)象個(gè)性化，適用稅率難以合理確定，計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)困難。為體現(xiàn)法公平性，《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》實(shí)行差別化比例稅率，規(guī)定對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。一般適用稅率為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率減為0.4%。重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。這樣雖然保證了納稅能力不同的納稅人負(fù)擔(dān)不同數(shù)額的稅收，但會(huì)因?yàn)閰^(qū)域、交通等差別，應(yīng)稅住房的評(píng)估總價(jià)相等，但適用的稅率不同，破壞了納稅能力相同的納稅人負(fù)擔(dān)相同的稅收的公平原則。

個(gè)人擁有的房產(chǎn)作為房產(chǎn)稅課稅對(duì)象因地段、樓層、朝向、光線、戶型、建筑年限、周圍環(huán)境等不同，價(jià)值相差很大。對(duì)數(shù)量龐大而且各不相同的住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅需要解決的首要問題。從重慶來看，房屋所在區(qū)位不同，房產(chǎn)價(jià)值存在較大差異，有的房屋過去可能在城郊，現(xiàn)在隨著城市擴(kuò)張，位于城中，價(jià)值得以提升。如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。

（二）納稅義務(wù)人個(gè)性化，稅收優(yōu)惠難以合理認(rèn)定?！耙约彝閱挝弧庇?jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，為保證居民家庭的基本居住需求，應(yīng)設(shè)定一定的稅收優(yōu)惠，《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。但是實(shí)際執(zhí)行起來難度相當(dāng)大，首先，按家庭征收，意味著家庭成員越多，免稅住房面積扣除就越多，或許會(huì)出現(xiàn)一些“鉆政策空子”的極端情況發(fā)生，比如有些人提早結(jié)婚、生孩子，或者將農(nóng)村、外省的父母兄弟姐妹接來同住，以此獲得稅收減免等。我國的家庭經(jīng)濟(jì)關(guān)系可以說是世界上最復(fù)雜的，絕非一本戶口簿可以涵蓋。我國《婚姻法》等法律規(guī)定，子女有贍養(yǎng)父母、撫養(yǎng)沒有勞動(dòng)能力的兄弟姐妹的義務(wù)。諸如把爺爺奶奶甚至姑姑之類遠(yuǎn)近親戚接到城市照料小孩的，“雇傭”與“贍養(yǎng)”之間的界限十分模糊。其次，不但住房的單價(jià)相差懸殊，總價(jià)也相差很大，而房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)的總價(jià)，如果以面積作為起征點(diǎn)，可能導(dǎo)致豪宅家庭的起征點(diǎn)是一般住房家庭的幾倍甚至幾十倍。

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠還應(yīng)該對(duì)富裕群體與包括低收入者在內(nèi)的弱勢(shì)群體分別采取明顯區(qū)別對(duì)待，居民家庭成年子女因婚姻購房、居民家庭住房換購，以及引進(jìn)人才購房等情況都給予一定的稅收優(yōu)惠。對(duì)只靠退休金維持生活甚至沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來源、且養(yǎng)房能力最差的老年人、殘疾人和退伍軍人等弱勢(shì)群體也應(yīng)給予減免，因此房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的制定應(yīng)該與養(yǎng)房能力相匹配。美國稅收制度對(duì)低收入家庭非常照顧。低收入者則可以少繳房產(chǎn)稅，甚至還可以得到政府退稅和抵稅。

二、優(yōu)化房產(chǎn)稅征收配套環(huán)境的措施和方法

房產(chǎn)稅征收個(gè)性化，對(duì)配套環(huán)境提出了更高的要求，不能及時(shí)優(yōu)化配套環(huán)境將直接導(dǎo)致征收成本很高，甚至推廣困難。為解決這一問題，本文認(rèn)為可以采取如下措施和方法：

（一）通過立法，以全國稅收征管信息平臺(tái)為依托，以房管、公安、銀行等為提供主體，以統(tǒng)一格式的信息報(bào)表為載體，以電子傳輸為主要方式，構(gòu)建一個(gè)高效的第三方信息獲取與應(yīng)用機(jī)制。獲取全面的房產(chǎn)稅納稅人稅源信息，并加以充分利用，才是破解房產(chǎn)稅征收個(gè)性化困境的出路，在很難保證房產(chǎn)稅納稅人信息真實(shí)的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)要獲取真實(shí)、充分的稅源信息，實(shí)際上只有兩個(gè)途徑：一是依靠稅務(wù)機(jī)關(guān)自己調(diào)查核實(shí)，二是依靠知情的第三方提供相關(guān)信息，顯然房產(chǎn)稅納稅人眾多，在稅源信息分散而管理資源有限的現(xiàn)實(shí)約束下，稅務(wù)機(jī)關(guān)要獲取房產(chǎn)稅納稅人的涉稅信息，單靠自身的力量是不可能完成的。個(gè)人所得稅改革28年中，征收方式是每次改革前最受關(guān)注的問題，但是我們至今一直還是延用著分類征收的征收方式，究其原因就是沒有構(gòu)建一個(gè)高效的第三方信息獲取與應(yīng)用機(jī)制。每個(gè)人所要贍養(yǎng)的老人、撫養(yǎng)的小孩、住房按揭貸款、醫(yī)療教育費(fèi)用等負(fù)擔(dān)是不一樣的，沒有這樣一個(gè)高效的第三方信息獲取與應(yīng)用機(jī)制，沒有與之相對(duì)應(yīng)的配套環(huán)境，由人工來收集整理這些信息，無疑是失敗的改革。

構(gòu)建一個(gè)高效的第三方信息獲取與應(yīng)用機(jī)制后，稅務(wù)部門可以收集到各種各樣與房產(chǎn)稅有關(guān)的差異化信息，通過征管平臺(tái)來管理這些信息，并對(duì)這些信息對(duì)稅收的影響在征收環(huán)節(jié)作出恰當(dāng)?shù)姆磻?yīng)。而目前，稅務(wù)部門還不具備獲取并處理如此眾多差異化信息的能力。

（二）建立一套房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系，并成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證評(píng)估值客觀公正。房產(chǎn)稅課稅基礎(chǔ)是稅收課征的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客觀依據(jù)，它包括質(zhì)的規(guī)定性和量的規(guī)定性雙重含義，其質(zhì)的規(guī)定性是指課稅的具體對(duì)象；其量的規(guī)定性是指課稅對(duì)象中有多少可以作為計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)。目前，對(duì)于房產(chǎn)稅稅基的確定，我國還沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?！斑@就需要政府有關(guān)部門確定相應(yīng)的參照物，建立完整的案例數(shù)據(jù)庫，并且這個(gè)數(shù)據(jù)庫要對(duì)評(píng)估事務(wù)所開放。只有在有關(guān)部門制訂了更為客觀統(tǒng)一的規(guī)范，并明確了存量房和增量房的不同稅收標(biāo)準(zhǔn)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行市值評(píng)估?！苯K公勤資產(chǎn)評(píng)估有限公司所長蔣薇倩建議說。上海房產(chǎn)稅細(xì)則以交易價(jià)格的70%作為稅基，重慶規(guī)定首次征收直接以交易價(jià)格作為稅基，二次征收則使用評(píng)估價(jià)作為稅基。但沒有對(duì)評(píng)估的方法、指標(biāo)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求、評(píng)估爭(zhēng)議處理制度以及監(jiān)督機(jī)制作進(jìn)一步明確。

按照公共財(cái)政的理論來說，收稅要有效率，如果一個(gè)稅種非常復(fù)雜，收稅的時(shí)候要花很多的人力，稅收的效益就會(huì)打折扣。全國這么多的房地產(chǎn)，要花相當(dāng)大的精力去評(píng)估年值，也是相當(dāng)大的一項(xiàng)工作，而且可能滋生腐敗，因此，為保證稅負(fù)穩(wěn)定和簡化征收手續(xù)，房屋計(jì)稅依據(jù)原則上實(shí)行基準(zhǔn)年度的評(píng)估方式，即每三年估價(jià)一次。在此后的第二、三年中，除非有房產(chǎn)改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等，一般不重新估價(jià)。

破解評(píng)估難題，問題不在于缺乏評(píng)估機(jī)構(gòu)，而是如何使得評(píng)估值客觀公正，讓所有被征收對(duì)象都心悅誠服地接受，房產(chǎn)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度是否合理健全是決定一個(gè)稅基評(píng)估系統(tǒng)成功與否的重要基礎(chǔ)之一。為保證評(píng)估結(jié)果的公正性，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，防止公權(quán)力對(duì)納稅人權(quán)益的損害，也需要建立一系列復(fù)議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法援助。

（三）加強(qiáng)宣傳力度?！巴菩蟹慨a(chǎn)稅的最大障礙在于既得利益者的阻撓?！苯邮苤行律缬浾卟稍L時(shí)，全國政協(xié)委員、中國財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康的回答可以用“不假思索”形容。改革就是一個(gè)利益再分配、形成新的利益格局的過程，會(huì)犧牲、傷害一部分既得利益者。全社會(huì)要凝聚改革共識(shí)，要把改革的著力點(diǎn)放在擴(kuò)大人民群眾的利益基礎(chǔ)之上，要調(diào)動(dòng)全社會(huì)參與改革，這樣的改革才能成功。

參考文獻(xiàn)：

1.李林木.論稅收征管中第三方信息報(bào)告制度的構(gòu)建［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2007，（11）.

2.秦蕾.借鑒國際經(jīng)驗(yàn)完善我國房地產(chǎn)稅收政策［J］.稅務(wù)研究，2011，（12）.

3.唐春勝.房產(chǎn)稅改革中的評(píng)估問題探析［J］.中國市場(chǎng)，2011，（31）.