買樓的和賣樓的，跟其他買賣關(guān)系永遠(yuǎn)不可能一樣。在我們的印象中，賣樓的似乎整天都盤算著怎么偷工減料，能坑一個算一個，而買樓的，則像患了被害妄想癥，在他們眼里，售樓小姐的一個微笑都可能大有深意，也許買房合同上的每個字背后都是無數(shù)大坑。網(wǎng)絡(luò)上此起彼伏的售樓小姐曝光售樓黑幕帖始終受人關(guān)注，就是最好證據(jù)。而最近，成都某論壇上就出現(xiàn)了這樣一個黑幕帖，LZ以曾經(jīng)的售樓小姐身份，給出了17條她所謂的售樓真相，頓時人人自危。真相真如售姐所說，還是另有玄機(jī)?我們的記者對這17條爆料——進(jìn)行了調(diào)查，并請專家來辨別真?zhèn)巍＝Y(jié)果只能說：永遠(yuǎn)不要輕信任何人，包括自己。

售姐真相第1條

大家購房所付的保險費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

證：偽

資深保險業(yè)務(wù)員表示，可以選擇價格更為優(yōu)惠的保險公司，但能不能打八五折誰都不能保證。

調(diào)查：

記者假意要買平安保險，致電平安的保險業(yè)務(wù)員進(jìn)行咨詢，表明自己不想在看中的樓盤售樓處買保單，問能否轉(zhuǎn)而買平安個人抵押商品住房綜合保險。該業(yè)務(wù)員很熱情地表示，現(xiàn)在保險市場都是明明白白消費(fèi)，有選擇性的空間，商品房抵押保險確定需要購買，否則相關(guān)手續(xù)無法辦理，但具體買哪一家的保險是可以自主選擇更劃算的。

記者詢問是否有折扣時，該業(yè)務(wù)員表示已經(jīng)是最優(yōu)惠的價格，保險費(fèi)的多少取決于跟某家銀行合作的保險公司的優(yōu)惠政策，比如平安保險公司和農(nóng)業(yè)銀行合作多年，所給出的保單價格已經(jīng)是最優(yōu)惠的了，再想打八五折顯然不可能。

售姐真相第2條

開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。

證：偽

房管局工作人員表示，“捂盤惜售”早已出臺政策嚴(yán)管，根本保留不了。

調(diào)查：

在房地產(chǎn)最火的那幾年確實(shí)出現(xiàn)過所謂的“捂盤惜售”現(xiàn)象，比如預(yù)售方案不嚴(yán)格執(zhí)行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價格天天都在變，買賣雙方信息不對稱，一套房源長期處于“訂購”狀態(tài)，開發(fā)商拒售標(biāo)示“可售”的房源……針對這些現(xiàn)象，成都早就出臺了政策進(jìn)行嚴(yán)管。

從2010年2月1日起正式實(shí)施的《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》，“劍指”房地產(chǎn)銷售市場的種種“癥結(jié)”，對癥下藥地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為進(jìn)行規(guī)范，房管部門也將通過曝光、記入信用檔案、關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停銷售等“處罰措施”，對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行打擊。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，成都市還建立了“透明售房網(wǎng)”，讓購房者和開發(fā)商的信息對等。

所以，所謂“好的房子全部被保留”根本就保留不了，更不可能趁機(jī)漲價，所有房源單價都在房管局有備案，有明確規(guī)定注冊一年之內(nèi)不能漲價，一年之后，開發(fā)商若想漲價也需要將漲幅提交申請審核，經(jīng)房管局同意之后才能付諸實(shí)踐。有關(guān)系?頂多開發(fā)商多給你幾個點(diǎn)的折扣。

售姐真相第3條

售樓員會用許多方法來逼你買房。讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

證：半真半假

資深售樓員說：“營銷手段各種各樣，但誰能逼得了你?”

調(diào)查：

從業(yè)數(shù)年的房產(chǎn)銷售經(jīng)理徐女士告訴記者，推銷房子和推銷任何一種商品是一個道理，市場火的時候不用多推銷大家都會買，市場緊縮的時候，推銷起來也就格外看各人的本事，需要運(yùn)用各種營銷手段。當(dāng)你踏入售樓部，合格的房產(chǎn)銷售人員就會對你的情況和需求做一個預(yù)判，然后針對你的需求，誘發(fā)你的購買欲望，多讀幾本相關(guān)書籍你也就知道營銷手段是如何利用你的心理牽著你的鼻子走。再次重申，所有的營銷手段無非如此，你若是毫不動心，誰又逼得了你?

售姐真相第4條

廣告沒有一個是真的，萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

證：真

資深平面廣告設(shè)計師說：“看上去很美就對了，造的肯定比畫的難看?！?/p>

調(diào)查：

從業(yè)經(jīng)歷達(dá)10年的平面廣告設(shè)計師透露說，鮮有人知道成品后光鮮奇妙的平面廣告是如何艱辛地出爐的。“拿房地產(chǎn)廣告來說，成品上大家看到白房青瓦，小橋流水，綠樹成蔭?？赡切淠静⒉皇菍?shí)物照片，而是設(shè)計師們用鼠標(biāo)一根根枝椏，一片片樹葉素描拼貼而成的，有時候做一棵樹就需要花上1天時間?！痹搹V告設(shè)計師近一步解釋說，這很好理解，就像現(xiàn)在隨便一個長相平平的姑娘也能拿出一張美若天仙的照片，一旦用了有柔膚效果的照相機(jī)拍照，照片出來再小小地PS一下，世上簡直就沒有丑女一說了。同理可普適用于建筑。

售姐真相第5條

別以為高層中的9到11樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層。臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。

證：偽

住在11層的住戶親自體驗(yàn)后表示：11樓并不見得比其他樓層更多灰。早在2003年，網(wǎng)上就出現(xiàn)了“揚(yáng)灰層”這種說法。其中引用最多的，便是所謂“售樓小姐曝售樓潛規(guī)則”的帖子，該帖子被改換標(biāo)題在各大網(wǎng)絡(luò)論壇出現(xiàn)，之后便有了關(guān)于揚(yáng)灰層的討論。期間，許多領(lǐng)域的專家陸續(xù)對這個買房人關(guān)注的焦點(diǎn)作出了解釋，大部分人都持否定態(tài)度。同城媒體2011年4月的一篇報道表明，成都市部分環(huán)境空氣專家、大氣運(yùn)動專家和建筑專家均表示，揚(yáng)灰層的說法并沒有科學(xué)依據(jù)，至少目前為止還沒有權(quán)威的實(shí)驗(yàn)或理論證實(shí)揚(yáng)灰層的存在。成都市環(huán)科院專家稱，通過垂直和水平方向的實(shí)驗(yàn)性監(jiān)測，目前還沒有發(fā)現(xiàn)顆粒物濃度隨高度差而出現(xiàn)明顯差別的情況。

調(diào)查：

郭先生之前在太升北路某居民小區(qū)租住一間6樓的一室一廳，家里灰塵非常重，他把電腦放在臨窗的寫字臺上，若是一天不擦，就能看到鍵盤上、顯示器上都蒙著一層灰。陽臺更是不用說，常年積灰被雨水一沖便是泥濘地，站在他家陽臺，簡直讓人難以相信自己身處成都一環(huán)內(nèi)。近日，郭先生喬遷，搬進(jìn)了二環(huán)路邊上某濱河小區(qū)的11樓，住進(jìn)去之后，灰塵依然非常多，但并不比他住6樓時糟糕多少。記者同時隨機(jī)采訪了住在5樓、1樓、15樓的住戶，所聽到和看到的情況表示，臟空氣對于哪一層都差不多，決不會厚此薄彼。很多住戶都說，的確聽說過10樓上下為揚(yáng)灰層這個說法，但沒有人知道這種說法的權(quán)威出處。

售姐真相第6條

別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯了。

證：半真半假

植被確實(shí)是從其它地方移栽過來的。關(guān)于小區(qū)植被的問題，前期簽訂《物業(yè)前期合同》時，就已經(jīng)約定好了。如果植被死亡，應(yīng)該由物業(yè)方來負(fù)責(zé)。

根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》第四十七條第三款規(guī)定：“共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù)?！?/p>

調(diào)查：

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都一些高檔社區(qū)里，樹木價格都很高，但是小區(qū)物管方明確表示，樹木的生長情況由物業(yè)方負(fù)責(zé)。

售姐真相第7條：

別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻。

證：偽

國外，尤其是歐洲國家的房屋外立面確實(shí)大多使用涂料，但這并不代表“外國的涂料就是好的，國內(nèi)的面磚就是歪的。”具體情況具體分析，使用哪種材料做外墻，是由每個公司的性質(zhì)、特點(diǎn)和風(fēng)格決定的，甚至使用哪一種品牌的面磚或涂料，每家公司也是不同的。萬科的外墻就喜歡用涂料，但并不排除其他大公司就不用面磚。唯一有據(jù)可依的政策是，100米以上的高樓要避免使用面磚，而采取涂料做外墻。因?yàn)槊娲u質(zhì)地的外墻在經(jīng)歷幾年的風(fēng)吹日曬后，有可能因?yàn)闇夭睢D壓等產(chǎn)生爆炸或掉落，造成傷害。

其次，外墻漏水的原因并不是單純的以面磚還是涂料而定的，施工過程中把控不夠，工作不到位，無論是面磚還是涂料，都有可能漏水。而并不是所有的漏水都是由外墻決定的，很多墻面漏水的原因，可能是因?yàn)榭照{(diào)管堵塞導(dǎo)致。

調(diào)查：

隨便在成都市區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)一圈，認(rèn)真觀察一番，你會發(fā)現(xiàn)正在修建或已經(jīng)竣工的商業(yè)住宅的外墻們正在變得“豐富多彩”起來。歷史較老的水碾河社區(qū)，清一色的面磚外墻，而就在社區(qū)正對面，新修好的商業(yè)住宅，正是使用的涂料做外墻?！拔也恢肋@位售姐放的馬后炮有什么意思?賣房子給我的時候提都沒提這事兒，說實(shí)話，我也不在乎，我現(xiàn)在都不知道我那房子是面磚的墻壁還是涂料的墻壁。”剛剛在雙林路上購置了80平米套二房的曉茹表示。而31歲的女白領(lǐng)已經(jīng)搬入新家一周了，上一周的幾場暴雨讓單元里的幾戶人家家里“遭了殃”，大家正在找開發(fā)商扯皮?！拔覀兊姆孔油鈮褪峭苛系?，這漏水漏得可歡暢了呢。”

售姐真相第8條：

別以為實(shí)測面積是對的，其實(shí)測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)它的測繪報告。

證：偽

房產(chǎn)公司營銷主管和律師均表示：誤差可以有，關(guān)鍵在于3％。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號，2001年6月1日起施行)第二十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房?！?/p>

調(diào)查：

國家規(guī)定的房屋面積誤差為3％以內(nèi)，如果超過3％的話，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商雙倍賠償?！皩τ陂_發(fā)商來說，這簡直得不償失。”龍湖房產(chǎn)公司營銷主管：“開發(fā)商偷那么一點(diǎn)地，對自己也沒有好處。再說我們上面還有那么多‘相關(guān)部門’盯著，哪個開發(fā)商能耐這么大，能全部買通?”

售姐真相第9條：

綠化率、容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬別相信我們。我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。

證：偽

房產(chǎn)公司職業(yè)顧問說：“在測繪報告上，會詳細(xì)說明綠化率，這個是無法作假的?！?/p>

調(diào)查：

開發(fā)商亂報房屋面積，就好像工程部的工作人員隨口報一個樓盤數(shù)字作為樓房層數(shù)一樣，事實(shí)擺在面前，胡說是不可能的。

售姐真相第10條

漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。

證：偽

從邏輯上就有問題，外墻面漏水的原因是多方面的，不可能從總體來下結(jié)論。首先，漏水有可能是因?yàn)橥饬⒚娴牟牧显蛟斐傻?，磚或者涂料的質(zhì)量不好，沒有用有防水作用的水泥砂漿，可能造成漏水。其次，施工單位的技術(shù)原因，外立面的修建工序包括打底、打漿等至少5項程序，其中一項做得不到位，就有可能造成漏水。當(dāng)然，樁不夠深可能是原因之一，但發(fā)生這種情況的幾率太小了，甚至是不可能發(fā)生。因?yàn)榉课萑绻两稻鶆蚴遣粫斐闪芽p的，一旦有不均勻沉降發(fā)生，不僅外立面會有裂縫，整個房屋的梁和板也會有裂縫，要解決的可就不僅僅是漏水這么簡單的問題了。最后，樁打得足夠深不一定就能解決不均勻沉降。因?yàn)闃兜纳顪\與地質(zhì)是緊密相關(guān)的，如果地下堅硬的巖石層可以做為持力層的話，可能只要很短的樁。但如果地下為淤泥層，則要換土或者采用地基夯實(shí)的辦法來增強(qiáng)地基的承受力。

調(diào)查：

這個問題的矛盾已經(jīng)非常明顯了，這位售姐很明顯在第7條和第10條曝光中犯了“自己都沒發(fā)現(xiàn)”的邏輯錯誤。先是說面磚的外墻比涂料外墻更容易漏水，后來又說漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系。我說姐，你真清醒著嗎?你真是內(nèi)行嗎?

售姐真相第11條：

開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好。千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場的。

證：偽

房產(chǎn)公司營銷主管說：“購房是天大的事，‘托兒’怎么可能誘惑你?房子是大宗產(chǎn)品，單價和總價都相當(dāng)高，消費(fèi)者在購買前，一定是經(jīng)過深思熟慮的，請了托兒也沒有用，你以為是買路邊攤貨嗎?別人隨便慫恿一下，你就立刻掏錢了。再說現(xiàn)在消費(fèi)者越來越理性了，他們的決定不可能因?yàn)橥械膸拙湓捑褪艿接绊?，所以不用我們請托兒。?/p>

調(diào)查：

在前不久剛開盤的某著名樓盤，現(xiàn)場人滿為患，記者佯裝在模型邊看，但沒有人搭理記者，更沒有所謂的“托兒”。

售姐真相第12條：

注意，有代理公司來代理的樓盤通常花樣最多，比如排隊買號等。但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi)。

證：偽

房產(chǎn)代理公司經(jīng)理表示：“開發(fā)商絕對會派人現(xiàn)場監(jiān)管。開發(fā)商這么精，絕對不會讓代理公司吃這些‘欺頭’的?！弊鳛榧追剑總€開發(fā)商都會派人來對整個賣場進(jìn)行監(jiān)控，作為乙方的代理公司，根本沒有機(jī)會去鉆這些空子。

調(diào)查：

在某樓盤售樓處現(xiàn)場，記者看到，在有代理商代理的情況下，開發(fā)商方面仍然有營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理和銷售主管3名工作人員在場進(jìn)行監(jiān)督。

售姐真相第13條：

如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨(dú)印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型。不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?

證：偽

房產(chǎn)公司廣告策劃經(jīng)理：“垃圾短信才是滯銷戶型的最終歸宿，現(xiàn)在報廣這么貴，而且報廣是面向大眾的，并不是面向客戶的。開發(fā)商不可能花大價錢去推銷自己不好的東西，這代表了整個企業(yè)的形象?！?/p>

調(diào)查：

該策劃經(jīng)理向記者透露，一般這種剩余的房型，開發(fā)商是這樣處理的：如果剩余房型量少的話，就留作物業(yè)用房，或拿來搞優(yōu)惠作促銷：如果剩余較多的話，一般作線下處理，比如你經(jīng)常收到的房產(chǎn)垃圾短信，就是宣傳的這些房型。

售姐真相第14條

到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在。這本東西特別準(zhǔn)。只有少數(shù)樓盤會做一份假的。

證：偽

房產(chǎn)公司職業(yè)顧問說：“在透明網(wǎng)上，能查到一切房屋出售情況?！?/p>

調(diào)查：

某房產(chǎn)公司職業(yè)顧問透露，開發(fā)商賣出了多少房子，都必須在房管局備案。賣出了多少的信息，全部都是透明的，消費(fèi)者可以在網(wǎng)上查到，寫得清清楚楚。

該職業(yè)顧問表示，“銷控”這個東西確實(shí)存在。但銷控作假，不可能?！伴_發(fā)商要是真的有多余的房子，難道它不想賣給你嗎?它藏著掖著是留下來等著發(fā)霉嗎?”記者在成都房產(chǎn)聯(lián)盟旗下的成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，確實(shí)能查到樓盤出售信息。

售姐真相第15條：

一個好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。

證：偽

建筑工地施工主管說：“工地井井有條只有一個可能，那就是開發(fā)商沒錢了，民工全部跑了。施工工地怎么會井井有條呢?”

調(diào)查：

當(dāng)記者質(zhì)疑，從不少大型房產(chǎn)公司的施工工地效果來看，工地上的一切都非常有秩序時，建筑工地施工主管說：“你看到的，是施工示范區(qū)。”該名主管表示，現(xiàn)在施工方都會在工地上做一個示范區(qū)，讓顧客可以隨時看見施工進(jìn)度。這個示范區(qū)可能會看起來井井有條，但不是真正的工地，真正的工地絕對是像戰(zhàn)場一樣的混亂。

售姐真相第16條：

不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然后叫物業(yè)顧問。這些外資物業(yè)公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務(wù)。別的其實(shí)都由本地公司來管理。

證：偽

物業(yè)公司部門主管和律師均表示，合同上會明確寫出物管介紹?！跋M(fèi)者，你們有合同呀!合同上面一定會寫出物管公司的具體情況，所以如果真的在合同上寫明了是外資物管，而到時候來的是本地物管，那這就是違約，消費(fèi)者完全可以告的?！?/p>

調(diào)查：

某物業(yè)公司部門主管認(rèn)為，這個問題是不成立的。對此，成都泰和泰律師事務(wù)所律師也同意這一看法，如果開發(fā)商在前期廣告上宣傳，將聘請外資企業(yè)來擔(dān)任物業(yè)公司，而實(shí)際上是本地公司來管理的話，可以遵照業(yè)主所簽合同來提起上訴。

售姐真相第17條：

不要相信建筑設(shè)計是什么美國或加拿大的公司。這也是假的。國家規(guī)定外資設(shè)計單位不能單獨(dú)參與一個樓盤的建筑設(shè)計，而必須是外加一個國內(nèi)設(shè)計公司來共同設(shè)計。但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

證：半真半假

外資建筑設(shè)計公司設(shè)計師說：“建筑設(shè)計要分版塊進(jìn)行。”

調(diào)查：

某外資建筑設(shè)計公司設(shè)計師聽到這個所謂“國家規(guī)定外資設(shè)計單位不能單獨(dú)參與一個樓盤的建筑設(shè)計，而必須是外加一個國內(nèi)設(shè)計公司來共同設(shè)計?！币?guī)定后表示：“這個規(guī)定的解讀是不準(zhǔn)確的?！比绻蔼?dú)立設(shè)計”是指既不在國內(nèi)成立公司，也不與國內(nèi)設(shè)計單位合作，這種方式目前確實(shí)是不允許的。但一般是國內(nèi)和國外設(shè)計公司的工作要分板塊，景觀、園林以及外觀設(shè)計等，可以由外資單位來設(shè)計，他們可以提概念，但中后期的實(shí)際操作，確實(shí)是由國內(nèi)的設(shè)計公司來具體制作草圖和設(shè)計的。