摘 要：隨著我國(guó)建設(shè)工程的不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展也日益興盛，但是帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也不斷的提高，為了提高工程的經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大工程建設(shè)的利潤(rùn)，房地產(chǎn)公司必須對(duì)在建的工程進(jìn)行全面的造價(jià)控制，本文從房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)的相關(guān)影響因素入手，詳細(xì)的闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在工程招投標(biāo)、工程建設(shè)以及工程竣工階段的控制方法和內(nèi)容，希望為房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價(jià) 造價(jià)控制

中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）12（c）-0048-01

所謂工程造價(jià)控制和管理就是指如何在給定的計(jì)劃資金范圍內(nèi)對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的各種資源進(jìn)行統(tǒng)一的管理，從而提高資源的利用效率，使得工程在給定的資金下能夠竣工并交付使用的過(guò)程。為此，工程造價(jià)管理應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)建設(shè)工程的始末，不僅在工程招投標(biāo)階段、工程施工階段進(jìn)行造價(jià)控制，在工程的竣工階段同樣需要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理。在管理的過(guò)程中，如果出現(xiàn)種種偏差，則應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)生偏差的原因進(jìn)行分析，并對(duì)偏差進(jìn)行及時(shí)的處理，保證工程的順利進(jìn)行。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成及其影響因素

1.1 房地產(chǎn)工程造價(jià)的構(gòu)成

工程建設(shè)的費(fèi)用主要包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、建設(shè)期的貸款費(fèi)以及國(guó)家各項(xiàng)政策規(guī)定的調(diào)節(jié)稅、預(yù)備費(fèi)、流動(dòng)資金費(fèi)用等等各個(gè)部分組成，在種種組成的費(fèi)用中，最需要控制的就是工程建設(shè)的費(fèi)用，在工程建設(shè)的過(guò)程中加強(qiáng)成本控制才是最根本的控制方法。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素

1.2.1 法規(guī)政策類因素

為了使得工程建設(shè)能夠安全有序的順利建設(shè)，國(guó)家在宏觀調(diào)控的層面上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)了各項(xiàng)政策，報(bào)建以及在建的各項(xiàng)工程必須符合國(guó)家的相關(guān)的要求才可以開(kāi)工或者建設(shè)。比如在編制工程量清單計(jì)價(jià)的過(guò)程中，國(guó)家規(guī)范對(duì)人工費(fèi)、材料費(fèi)以及機(jī)械使用費(fèi)等各種費(fèi)用的單價(jià)都有相關(guān)的描述，在編制清單的時(shí)候必須按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行。同時(shí)，在工程建設(shè)的過(guò)程中，為了工程的安全起見(jiàn)，施工項(xiàng)目必須對(duì)所用的各種原材料進(jìn)行嚴(yán)格的檢測(cè)，不合格的堅(jiān)決不予使用，這樣也會(huì)間接的影響工程的造價(jià)。對(duì)于在夏季施工的工人，必須提供相應(yīng)的防暑費(fèi)用等也會(huì)增加工程的造價(jià)，為此工程建設(shè)前必須對(duì)國(guó)家的各項(xiàng)政策進(jìn)行認(rèn)真的分析。

1.2.2 市場(chǎng)性的因素

由于在我國(guó)，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不一，各地區(qū)的消費(fèi)水平也會(huì)不同，為此造成房?jī)r(jià)的價(jià)格差異，在工程建設(shè)的過(guò)程中，工程所在地的地價(jià)以及材料的費(fèi)用都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響。同時(shí)，由于不同的地區(qū)，人員密度以及市場(chǎng)環(huán)境的不同，容易造成人員短缺或者人員擁擠的現(xiàn)象，從而比克避免的對(duì)工程建設(shè)的人工費(fèi)產(chǎn)生影響，同理，原材的費(fèi)用也會(huì)各不相同。因此在建項(xiàng)目投入的條件和造價(jià)的形式都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的造價(jià)產(chǎn)生影響。

1.2.3 設(shè)計(jì)因素

工程建設(shè)是嚴(yán)格按照工程圖紙的描述進(jìn)行的，工程圖紙是工程建設(shè)的依據(jù)，圖紙中的一點(diǎn)一滴，圖紙中的每一個(gè)細(xì)部構(gòu)造，甚至每一個(gè)部位所用的材料規(guī)格等都會(huì)影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響可以達(dá)到70%左右，因此如何在設(shè)計(jì)階段，采用合理的設(shè)計(jì)手法，降低工程造價(jià)就成為房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問(wèn)題。比如，在設(shè)計(jì)的初級(jí)階段，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適的功能定位。合理的平面規(guī)劃、外部造型的特點(diǎn)等等因素都會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)的后續(xù)工作造成影響。在設(shè)計(jì)初始，設(shè)計(jì)單位往往會(huì)仔細(xì)的詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商的要求，從而根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1.2.4 施工因素的影響

2 造價(jià)控制實(shí)施

2.1 項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制

工程招投標(biāo)階段是確定工程造價(jià)、編制工程量清單計(jì)價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有確定出工程造價(jià)，才能對(duì)后續(xù)的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標(biāo)階段必須對(duì)整體的規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，聯(lián)系設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位對(duì)工程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真的探討。采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選擇合適的施工、設(shè)計(jì)以及監(jiān)理單位，在認(rèn)真考察的基礎(chǔ)上簽訂相應(yīng)的合同。

2.2 項(xiàng)目施工階段的成本控制

在項(xiàng)目的決策以及設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)下，項(xiàng)目施工階段才可以順利的開(kāi)展，施工階段的成本控制主要是對(duì)工程施工過(guò)程中所需的各種人工、機(jī)械、材料以及工程的質(zhì)量、工期的長(zhǎng)短等內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)規(guī)劃，制定出最優(yōu)的施工方案。同時(shí)在工程建設(shè)的過(guò)程中，還有鼓勵(lì)工程建設(shè)單位積極的采用新技術(shù)、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下。

2.2.1 材料設(shè)備的控制

建筑工程造價(jià)主要由設(shè)備費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用等各部分組成。在工程建設(shè)的種種費(fèi)用中，工程的材料費(fèi)用占很大的成分。因此在材料設(shè)備的選購(gòu)方面，必須按照工程建設(shè)的設(shè)計(jì)要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧显O(shè)備等價(jià)格進(jìn)行合理的考察，做好采購(gòu)前的準(zhǔn)備工作。同時(shí)在采購(gòu)的同時(shí)必須和購(gòu)貨商妥善的商量材料的質(zhì)量以及設(shè)備的維修等方面的事宜，做到有備無(wú)患。

2.2.2 加強(qiáng)管理，減少工程變更

2.2.3 投資控制

按照施工進(jìn)度計(jì)劃計(jì)算投資控制目標(biāo)計(jì)劃，將總的項(xiàng)目投資分解到每個(gè)計(jì)劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標(biāo)。把標(biāo)底以及預(yù)算適度分解，從而分解后的標(biāo)底和預(yù)算，能與施工進(jìn)度相吻合，促進(jìn)工程的建設(shè)。

2.3 設(shè)計(jì)階段的成本控制

在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)公司必須和設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行總體的分析，從而使得設(shè)計(jì)單位能夠明白開(kāi)發(fā)商的意圖，明白開(kāi)發(fā)商對(duì)在建工程的各種要求。從而在設(shè)計(jì)的過(guò)程中能夠合理的選擇各種設(shè)計(jì)方案。同時(shí)在選擇設(shè)計(jì)單位的過(guò)程中，必須合理的選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位，從而設(shè)計(jì)出高水平的設(shè)計(jì)圖紙，降低工程的造價(jià)。

2.4 項(xiàng)目竣工階段的成本控制

項(xiàng)目竣工階段的成本控制主要是考核所建項(xiàng)目的額工程效益，妥善的辦理各種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移工作，對(duì)工程的后續(xù)階段進(jìn)行合理的整理積累。項(xiàng)目竣工決策階段是工程房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束，以及運(yùn)營(yíng)維護(hù)的開(kāi)始，是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)、決策、施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要認(rèn)真的做好房地產(chǎn)工程造價(jià)的評(píng)定，工程質(zhì)量的確定，施工人員的培訓(xùn)等各項(xiàng)工作，為工程進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。

3 結(jié)論

近年來(lái)，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)有所降低，為此，房地產(chǎn)公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行控制就勢(shì)在必行。工程造價(jià)控制符合社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，從而使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)得以迅速的發(fā)展。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)企業(yè)在工程招投標(biāo)階段、工程設(shè)計(jì)階段以及工程施工階段加強(qiáng)成本控制，能夠有效的降低工程建設(shè)的費(fèi)用，提高工程建設(shè)效益。

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