我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革演變到今天，社會(huì)體制改革已經(jīng)上升為深化我國(guó)體制改革的首要問(wèn)題。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的角度，社會(huì)體制改革要完成兩大任務(wù)：一是配合市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體制改革，進(jìn)一步改革原來(lái)建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上的社會(huì)體制；二是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)尋找新的社會(huì)基礎(chǔ)。從世界各國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，社會(huì)體制的改革是需要相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，即經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，財(cái)政收入較為雄厚。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，深化社會(huì)體制改革，是需要投入大量的經(jīng)濟(jì)資源的。我國(guó)目前已經(jīng)基本上具備這個(gè)條件。那么，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)體制改革的突破口在那里呢？這個(gè)突破口很可能就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　首先，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，透支了人們未來(lái)幾十年的消費(fèi)，嚴(yán)重地制約著我國(guó)消費(fèi)率的提高。人們?yōu)榱速?gòu)買一套房子幾乎奉陪了一輩子的艱難儲(chǔ)蓄。這個(gè)問(wèn)題不解決，以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)、以消費(fèi)主導(dǎo)為基礎(chǔ)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式就很難得到根本性的轉(zhuǎn)變；其次，近幾年來(lái)，政府尤其是中央政府，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控上花了很大力氣，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但至今還沒(méi)有取得重大進(jìn)展。在這場(chǎng)和既得利益者的博弈中，如果政府步步退卻，政府的政策乃至政府的公信度就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。一旦政府持續(xù)退縮，既得利益者就會(huì)得寸進(jìn)尺，其后果是不堪設(shè)想的；再次，從社會(huì)建設(shè)的角度看，當(dāng)前群眾對(duì)房地產(chǎn)的抱怨聲勢(shì)很大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)社會(huì)建設(shè)極為重要，它是社會(huì)生存的基礎(chǔ)。從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以謀取可觀的暴利，就會(huì)松懈對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的緊迫性，甚至有可能導(dǎo)致“產(chǎn)業(yè)空心化?！睕r且，當(dāng)今世界，找不到一個(gè)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體，通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。相反的，倒是有很多國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體因房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展而陷入長(zhǎng)期衰退。如果我國(guó)能夠在“十二五”期間甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，把房地產(chǎn)體制改革好，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就可以實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，就能獲得社會(huì)的長(zhǎng)治久安。
　　最近住房建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。以往的調(diào)控效果之所以不顯著，在于有的地方政府深深介入房地產(chǎn)業(yè)的慣性沒(méi)有消除，各項(xiàng)調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中被“軟化”，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供給乏力，讓中央宏觀調(diào)控政策成了“揚(yáng)湯止沸”。地方政府調(diào)控中的動(dòng)力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。一些地方政府擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入，地方政府想以高房?jī)r(jià)換取GDP，因而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，土地財(cái)政是不可持續(xù)的，土地不是賣不完的。只有逐步實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府“錢少事多”的現(xiàn)實(shí)難題，才能保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必由之路。
　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)歷年的土地出讓金：2006年7000億元，2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15900億元，比上年增長(zhǎng)63.4%；2010年27000億元，比上年增長(zhǎng)70.4%。2009年全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政收入的46%。這部分土地增值收益如果能夠用于改善老百姓的福利，當(dāng)然是很好的；但是地方政府更多地用于投資基本建設(shè)，即能夠帶來(lái)更大盈利空間的投資。原因很簡(jiǎn)單，用于社會(huì)保障支出，用于改善民生，是要花錢的，又不可能給地方政府帶來(lái)可觀的利潤(rùn)，地方政府的積極性就不那么高了。按有關(guān)規(guī)定，各地土地出讓金凈收益中提取廉租住房保障資金不應(yīng)少于10%，但事實(shí)上，2010年11月公布的審計(jì)結(jié)果，2007—2009年有22個(gè)城市的提取比例未達(dá)到要求，共少提取146.23億元。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史2011年1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上指出：2010年全國(guó)土地出讓成交價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.8%，城市發(fā)展對(duì)土地依賴有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善?！笆晃濉逼陂g土地出讓金7萬(wàn)多億元，2009年土地出讓金1.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)63.4%。1992—2003年，全國(guó)累計(jì)收到1萬(wàn)多億元土地出讓金。自從2004年以來(lái)，我國(guó)土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地招、拍、掛，全國(guó)土地出讓收入因此猛增。2012年要深入推進(jìn)國(guó)有土地有償使用制度改革，逐步擴(kuò)大有償用地范圍，堅(jiān)持和完善土地招、拍、掛制度，認(rèn)真總結(jié)、規(guī)范、完善“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動(dòng)土地供應(yīng)由價(jià)高者得的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。溫家寶總理在2011年12月召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議上指出：“應(yīng)該看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！?012年3月，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中，論述2012年的主要任務(wù)，明確指出：“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例?！?br/>　　可以預(yù)見(jiàn)，2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲的壓力依然存在，這就迫使原本限于短期舉措的宏觀調(diào)控將隨之常態(tài)化。市場(chǎng)將較長(zhǎng)時(shí)間面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要的兩項(xiàng)政策：一是通過(guò)差別化信貸政策抑制投資投機(jī)需求取得一定效果；二是切實(shí)增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，尤其是加大保障房供給力度。這兩項(xiàng)行之有效的政策必須繼續(xù)堅(jiān)持。今后一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的過(guò)熱苗頭，新一輪從緊的宏觀調(diào)控政策可能隨時(shí)到來(lái)。中央的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)，一向定在防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，從來(lái)沒(méi)有強(qiáng)調(diào)要把房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)。但是，2012年3月，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出：“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合同回歸?！币馕吨覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房?jī)r(jià)大漲大落的時(shí)代即將結(jié)束。這里附帶談一談我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格今后的走勢(shì)如何？要回答這個(gè)問(wèn)題，主要看中央對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位：即是為了解決居民的消費(fèi)需求，或者說(shuō)是為了滿足居民的住房需求；還是滿足中高收入者的投資、投機(jī)需求？如果是為了前者，對(duì)后者采取抑制、打擊的政策，房地產(chǎn)價(jià)格必然逐步回落，合理回歸；如果是放任自流，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲，直至徹底崩潰，導(dǎo)致泡沫破滅和金融危機(jī)。即使是短期的宏觀調(diào)控，把房地產(chǎn)價(jià)格壓一壓，一旦宏觀調(diào)控放松，還會(huì)出現(xiàn)更大的反彈。中央政府面臨兩難選擇，地方政府的利益又往往和房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。博弈始終是存在的。集中在三個(gè)方面的博弈：當(dāng)宏觀調(diào)控明顯影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)能否持續(xù)；地方政府財(cái)政究竟有多大的承受能力；開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)資金狀況能夠維持多久？特別是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)下行的壓力，以及如何替代地方政府的“土地財(cái)政。再有沖破既得利益集團(tuán)的干擾。
　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，溫家寶總理在2012年兩會(huì)答記者問(wèn)時(shí)指出，我們2003已經(jīng)提出6條措施，2005年國(guó)八條，2006年國(guó)六條。為什么那些年調(diào)控沒(méi)有成效呢？群眾責(zé)怪我們房?jī)r(jià)越調(diào)越高（根本原因是時(shí)緊時(shí)松）。政策不出中南。我聽(tīng)了感到十分痛心。為什么近兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展呢？首先是我們調(diào)控決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖；其次，我們抓住了一個(gè)抑制投資和投機(jī)需求的要害問(wèn)題。采取針對(duì)性措施。現(xiàn)在我可以明確告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松，如果放松就會(huì)前功盡棄。而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)控效果：即投資和投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是由剛性需求支撐著，房?jī)r(jià)的漲幅終于得到了控制。而且一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，除了限購(gòu)政策，緊縮貨幣政策也是重要措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款從2011年年初的同步增長(zhǎng)48.5%回落到第三季度末的3.7%極低水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期15.9%的平均貸款增長(zhǎng)速度。使得整個(gè)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)艿胶艽蟮挠绊?。可以肯定地說(shuō)，2012年房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的主觀和客觀條件都不具備。從主觀條件，中央和地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲都提出嚴(yán)格要求，要促使房?jī)r(jià)合理回歸。從客觀條件，目前為止的房市還是在消化庫(kù)存的階段，房企現(xiàn)在不可能提價(jià)銷售；另一方面，中央提出采取有效措施，增加普通商品房供應(yīng)，今年的房市以普通商品房消費(fèi)為主，普通商品房?jī)r(jià)格不會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生大的影響。
　?。ㄗ髡呦祻B門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，國(guó)家級(jí)有突出貢獻(xiàn)專