摘　要：當(dāng)前，城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲主要是住房需求過(guò)度導(dǎo)致的。在此，住房需求既有合理的方面，也有開(kāi)發(fā)商的惡意炒作、投機(jī)過(guò)度、地方政府及其少數(shù)官員私欲膨脹以及部分低收入群體盲目跟風(fēng)等不合理之處。對(duì)此，既要加強(qiáng)市場(chǎng)管理，堅(jiān)決打擊惡意操盤(pán)行為；也要加大調(diào)控力度，遏制過(guò)度投機(jī)行為；同時(shí)還要加快廉租房和安居性適用房建設(shè)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)管理及其執(zhí)法力度，確保社會(huì)安定及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；住房需求；過(guò)度投機(jī)；房?jī)r(jià)上漲；宏觀調(diào)控
　　中圖分類號(hào)：F293.3　　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　　文章編號(hào)：1000-8772（2012）11-0163-02
　　近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城鄉(xiāng)居民收入的不斷增長(zhǎng)，我國(guó)不少大中城市尤其是沿海及內(nèi)在特大城市的住房?jī)r(jià)格急劇上漲，個(gè)別地方出現(xiàn)了階段性暴漲或成倍增長(zhǎng)的現(xiàn)象。對(duì)此，不少中低收入者尤其是城市特困群體只得望洋興嘆，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的呼聲也日漸高漲。為此，不少學(xué)者及各界人士都提出了自己的獨(dú)到見(jiàn)解，黨中央、國(guó)務(wù)院以及各級(jí)地方政府也都提出了自己的應(yīng)對(duì)措施。經(jīng)過(guò)幾年的不懈努力，這些措施相繼得以實(shí)施，城市房?jī)r(jià)過(guò)度暴漲受到了根本性遏制，但部分地區(qū)政策松動(dòng)使房?jī)r(jià)回升現(xiàn)象時(shí)有抬頭?？梢?jiàn)，要從根本上遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，并使其回歸合理價(jià)位，成功破解這一頭號(hào)民生難題，就必須釜底抽薪，繼續(xù)采取一系列行之有效的措施。
　　在目前我國(guó)溫飽有余、人民生活尚不十分富裕的經(jīng)濟(jì)條件下，住房仍是城鄉(xiāng)居民的生活必需品，而且還是最為重要的生活資料，其價(jià)格的過(guò)快上漲必須予以遏制。否則，小康目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及社會(huì)的安寧都難以根本保證。而且在目前的特定環(huán)境下，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲往往是腐敗高發(fā)地，也是兩極分化的重要推動(dòng)力量，是影響黨和政府及社會(huì)主義形象的重要因素?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)的遏制或下跌確實(shí)是一項(xiàng)不可推卸的歷史重任，是衡量地方政府、各級(jí)官員是否勝任及其廉潔與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)成為一項(xiàng)重要的政績(jī)工程、形象工程。
　　誠(chéng)然，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住房已經(jīng)成為市場(chǎng)交易的重要商品之一，商品房的買賣及其市場(chǎng)價(jià)格的升降便在所難免。然而，房?jī)r(jià)的上漲如果明顯超過(guò)居民收入或支付能力的增長(zhǎng)，危及到千家萬(wàn)戶，影響了廣大中低收入者生活水平和幸福感的提高，導(dǎo)致了人們對(duì)住房權(quán)的過(guò)度依附，侵害了部分弱勢(shì)群體的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)和生活尊嚴(yán)，那么這種房?jī)r(jià)的上漲就是明顯過(guò)快了，必須堅(jiān)決予以遏制。
　　現(xiàn)階段，城市房?jī)r(jià)之所以不斷攀升，其原因是多方面的。其中既有強(qiáng)勢(shì)群體的惡意操縱，也有供求關(guān)系的失衡，還有地方政府政策取向的失誤及少數(shù)地方官員個(gè)人利益的驅(qū)使。追根求源，主要原因大體如下：
　　首先，為了牟取暴利，部分開(kāi)發(fā)商利用供求失衡的市場(chǎng)環(huán)境和自身強(qiáng)勢(shì)地位囤積居奇，肆意捂盤(pán)惜售或惡意操盤(pán)，致使房?jī)r(jià)一路攀升。比如，在青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2004年以前3 000多元1平方米的房子在2008年漲到5 000元多1平方米，2011年以來(lái)更是進(jìn)一步漲到1萬(wàn)元上下，個(gè)別地段達(dá)到1.5萬(wàn)元左右。其次，日漸增多的職業(yè)炒房者和兼職“房民”借助有利條件進(jìn)行住房投資甚至過(guò)度投機(jī)，致使城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有增無(wú)減。第三，商品房的供不應(yīng)求和開(kāi)發(fā)商的惡意炒作驅(qū)使越來(lái)越多的中低收入者紛紛加入貸款購(gòu)房的隊(duì)伍，由此不斷催生購(gòu)房熱潮，致使房?jī)r(jià)漲而不落。第四，不少地方尤其是沿海及大中城市地方政府為了財(cái)政收入的增長(zhǎng)和小金庫(kù)的豐滿，以及少數(shù)集團(tuán)利益而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相互合作，嚴(yán)重弱化了中央政府的調(diào)控能力，進(jìn)一步加劇了城市住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭。第五，個(gè)別地方官員在個(gè)人利益的驅(qū)使下與不良開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，貪污腐敗，索取回扣，默許開(kāi)發(fā)商囤積居奇、捂盤(pán)惜售，共同助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)。此外，稅收制度的不健全、相關(guān)法律法規(guī)的缺失以及市場(chǎng)管理和社會(huì)監(jiān)督的滯后等等，進(jìn)一步加劇了保障性住房越建越緊張、商品房越漲越搶購(gòu)的尷尬局面，這些都在客觀上助長(zhǎng)了住房投機(jī)和房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。對(duì)此，必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。
　　在加快小康建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的歷史進(jìn)程中，實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的目標(biāo)是公平正義的本質(zhì)體現(xiàn)，是我們黨和政府一項(xiàng)不可推卸的歷史使命。由于住房是人類生存（衣食住行）的必需品之一，且土地資源極其稀缺，任何城市都不可能不惜血本地狂建（幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)套），因此，必須對(duì)廉租房、安居性住房、限價(jià)商品房、一般商品房及高檔別墅類住房進(jìn)行科學(xué)分類，健全法制，加強(qiáng)管理，堅(jiān)決遏制住房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象。
　　首先，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，堅(jiān)決打擊不良開(kāi)發(fā)商囤積居奇、捂盤(pán)惜售或惡意操盤(pán)的行為。為了遏制住房?jī)r(jià)格的上漲，必須從開(kāi)發(fā)商身上打開(kāi)缺口，徹底消除其惡意投機(jī)行為。在此，可按各地平均建房速度，從簽訂購(gòu)地合同之日起，確定一個(gè)包括籌劃、建筑、驗(yàn)收、銷售在內(nèi)的售房周期（最多一年半），過(guò)期未能售完者，按未售出的房屋總價(jià)每天征收一定比率（比如1%）的罰金。其中，一個(gè)月未售出的，罰金率應(yīng)翻一番；兩個(gè)月未售出的，罰金率再翻一番；三個(gè)月未售出的，罰金率再翻一番，并由政府沒(méi)收予以拍賣，納入政府保障性住房基金。弄虛作假的，要另加5～10倍以上的特殊罰金，并視情節(jié)輕重追究相應(yīng)的法律責(zé)任。惡意違法或報(bào)復(fù)舉報(bào)者并造成嚴(yán)重后果的，要嚴(yán)懲不貸。為了加快供房速度，遏制房?jī)r(jià)上漲，必須引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)住房用地進(jìn)行公開(kāi)拍賣，讓有能力按時(shí)、按價(jià)售房的開(kāi)發(fā)商予以承包。對(duì)過(guò)去空置住房用地及時(shí)予以沒(méi)收，對(duì)蓄意瞞報(bào)者予以重罰，對(duì)惡意競(jìng)拍搶標(biāo)者予以嚴(yán)懲，堅(jiān)決打擊囤地、囤房現(xiàn)象，以此促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回落。
　　其次，設(shè)立住房調(diào)節(jié)稅，科學(xué)限制炒房行為，遏制過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象。針對(duì)目前住房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象，必須在適當(dāng)降低舊房交易稅、提高新購(gòu)住房（炒房）交易稅的同時(shí)，盡快設(shè)立住房調(diào)節(jié)稅，無(wú)論任何人，包括開(kāi)發(fā)商和炒房者，只要人均購(gòu)買或居住超過(guò)一定面積的，必須征收住房調(diào)節(jié)稅，以此增加住房市場(chǎng)的流動(dòng)性與供給總量。在此，一般住房調(diào)節(jié)稅的起征點(diǎn)應(yīng)為人均60平方米、每個(gè)家庭外加20平方米（即60·X + 20），開(kāi)發(fā)商和異地建企、辦學(xué)的起征點(diǎn)可提至100平方米，但每戶最多不能超過(guò)兩套。超過(guò)這一面積的，要按月征收（比如每月應(yīng)征部分1%的）住房調(diào)節(jié)稅。同時(shí)，第三套住房的調(diào)節(jié)稅應(yīng)提至2%，第四套住房為3%，以此類推。隨著住房調(diào)節(jié)稅的實(shí)施，惡意炒房行為尤其是過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象必將得以遏制。
　　第三，加快城市廉租房建設(shè)，大規(guī)模增加廉租房供給總量。為了讓城市特困階層享有一個(gè)較有尊嚴(yán)的生活水準(zhǔn)，必須大規(guī)模增加廉租房的供給總量，至少讓占城市人口10%的特困群體享有租用廉租房的權(quán)益。在此，廉租房也要?jiǎng)澐譃槿舾蓹n次，最高可達(dá)到60平方米，與安居性住房相接軌。在此，為了充分體現(xiàn)社會(huì)公正與人文關(guān)懷，遏制不當(dāng)搶租行為，廉租房的申租必須嚴(yán)格把關(guān)。一是申租對(duì)象的家庭成員都必須具有城市戶籍，并按家庭成員年齡總和統(tǒng)一排隊(duì)選租。二是租用面積按家庭人口計(jì)算，一般控制在人均15平方米、每個(gè)家庭外加10平方米為宜，單身可提至30平方米，超標(biāo)部分的價(jià)格最高上浮一倍。三是廉租房必須充分體現(xiàn)“價(jià)廉”的特征，每月每平米按當(dāng)?shù)匾恍r(shí)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)的30%～50%（比如2～5元）計(jì)算。這樣，一年不過(guò)兩三千元，只相當(dāng)于折舊費(fèi)。入住者若有其他隱匿房產(chǎn)，必須按安居性住房的價(jià)格全部賣予當(dāng)?shù)卣?。否則，堅(jiān)決予以沒(méi)收，并給予相應(yīng)的處罰。有條件的地方，可對(duì)具有正式職業(yè)并暫住3年以上的外地務(wù)工經(jīng)商人員提供30平方米以下的廉租房，其價(jià)格在廉租房和市場(chǎng)房租價(jià)格之間浮動(dòng)，以不妨礙廉租房運(yùn)轉(zhuǎn)和民間租賃市場(chǎng)發(fā)展為準(zhǔn)繩。
　　第四，適當(dāng)增加安居性適用房，嚴(yán)格控制申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)退規(guī)則，逐步解除低收入群體的后顧之憂。為了消除住房越建越奇缺以及惡意搶購(gòu)安居性適用房的不良現(xiàn)象，首先要適當(dāng)增加安居性適用房的數(shù)量，讓占城市人口10%～20%的低收入群體享有購(gòu)買安居性適用房的權(quán)益；其次，適當(dāng)增加安居性適用房的檔次，合理拉開(kāi)不同面積的差價(jià)。目前，適應(yīng)小康生活和擴(kuò)大內(nèi)需的需要，經(jīng)濟(jì)適用房的居住面積應(yīng)擴(kuò)大為50、60、70和80平方米幾個(gè)檔次。為了與商品房接軌，遏制無(wú)序搶購(gòu)現(xiàn)象，其價(jià)格應(yīng)按面積大小依次累進(jìn)。以50平方米的價(jià)格為基準(zhǔn)，每10平方米一個(gè)檔次，每檔上浮10%（5平方米可上浮5%，80平方米的均價(jià)為：基準(zhǔn)價(jià)×1.1×1.1×1.1）。安居性住房的基準(zhǔn)價(jià)，原則上是所在地塊商品房平均價(jià)的30%～40%。將來(lái)，確實(shí)需要90平方米的，價(jià)格再上浮10%～20%；第三，嚴(yán)格控制申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)退規(guī)則，增加安居性適用房的流動(dòng)性供給總量。安居性住房的申購(gòu)者必須具有城市戶籍，并按家庭成員年齡總和統(tǒng)一排隊(duì)選購(gòu)。將來(lái)收入過(guò)限后必須盡快（在三個(gè)月內(nèi)）退出，并按原價(jià)賣給政府或按市價(jià)補(bǔ)齊余款，否則，每天要另征1%的管理費(fèi)。
　　第五，加大對(duì)高檔別墅類商品房的宏觀調(diào)控力度，使其成為保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，由于個(gè)人偏好和家庭收入狀況不同，住房大小不可一概而論，極少數(shù)特富階層對(duì)高檔別墅類商品房的需求應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以滿足。同時(shí)，由于土地資源極為有限，為了充分體現(xiàn)社會(huì)公平，必須加大對(duì)高檔別墅類商品房的宏觀調(diào)控力度，使其成為保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源。通常，高檔別墅類商品房是指樓層在五層以下、每套在200平方米以上的高檔性住房。高檔別墅類商品房原則上由政府實(shí)行訂單供應(yīng)并嚴(yán)格控制，其基準(zhǔn)價(jià)至少應(yīng)在所在地塊商品房平均價(jià)格的3～5倍以上，且上不封頂。對(duì)于從其他渠道購(gòu)建的別墅類商品房，政府要按其購(gòu)建費(fèi)用征收100%～200%的土地占用費(fèi)。在此基礎(chǔ)上，政府要加大對(duì)高檔別墅類商品房的安保力度，完善監(jiān)控、報(bào)警、醫(yī)療和其他服務(wù)設(shè)施。
　　第六，加強(qiáng)住房及“涉房”人員信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，為群眾舉報(bào)和社會(huì)監(jiān)督創(chuàng)造條件。為了推動(dòng)住房市場(chǎng)及其稅收機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上遏制住房投機(jī)和其他不當(dāng)獲利行為，必須加快住房及“涉房”人員信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立快速便捷的信息反饋和舉報(bào)監(jiān)督系統(tǒng)，實(shí)施全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為群眾舉報(bào)和社會(huì)監(jiān)督創(chuàng)造條件。為此，首先要對(duì)全國(guó)所有房產(chǎn)進(jìn)行一次全面性的申報(bào)登記，其房產(chǎn)歸屬與交易及供求狀況要全部在網(wǎng)上公布；凡是購(gòu)買兩套以上住房的，必須上網(wǎng)公示；凡是申購(gòu)安居性住房和限價(jià)性商品房以及申租廉租房的，每年都要申報(bào)登記家庭收入、銀行存款及全部家庭財(cái)產(chǎn)，接受群眾監(jiān)督，充分體現(xiàn)社會(huì)公正。
　　最后，健全法制，依法管理房市及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)及房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法治與社會(huì)環(huán)境。
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　?。ㄘ?zé)任編輯：陳麗