桐廬縣統(tǒng)計局課題組

（桐廬縣統(tǒng)計局，浙江 杭州 311501）

杭州桐廬樓宇經(jīng)濟發(fā)展調(diào)查與思考

桐廬縣統(tǒng)計局課題組

（桐廬縣統(tǒng)計局，浙江 杭州 311501）

樓宇經(jīng)濟是商業(yè)樓或商務樓中的新經(jīng)濟形態(tài)，能帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。本文通過對杭州桐廬樓宇開發(fā)業(yè)主及入駐企業(yè)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟發(fā)展與當初預定目標差距較遠，總體呈現(xiàn)管理難度較大、產(chǎn)業(yè)層次偏低、基礎設施建設有待加強等問題。建議理順管理體制、推進基礎設施建設、創(chuàng)新發(fā)展理念等促進桐廬樓宇經(jīng)濟發(fā)展。

樓宇經(jīng)濟；發(fā)展；調(diào)查

樓宇經(jīng)濟是商業(yè)樓或商務樓中的新經(jīng)濟形態(tài)，以商務樓為載體，通過招商引資、選資、留資，引入優(yōu)秀企業(yè)，以開發(fā)、出租、售賣等多種形式與企業(yè)合作，從而產(chǎn)生稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。隨著杭州桐廬“迎春商務區(qū)”的基本落成，入駐桐廬的企業(yè)增多，因此發(fā)展其“樓宇經(jīng)濟”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，成為了多方關注的焦點。

近日，桐廬統(tǒng)計局聯(lián)合迎春商務區(qū)管委會對22幢樓宇及樓宇中正式營業(yè)且規(guī)模較大的企業(yè)逐一調(diào)查，基本摸清了樓宇開發(fā)商以及入駐企業(yè)的基本情況，并結(jié)合縣級相關部門提供的商務區(qū)塊企業(yè)入駐及納稅情況，進行比較分析。

一、基本情況

桐廬縣迎春商務區(qū)塊以縣城主干道迎春南路為主軸，南起高速入城口、北至富春江二橋，街區(qū)總跨度約5公里，規(guī)劃面積2000畝，目標成為浙江西部地區(qū)樓宇體量最大、最集中、產(chǎn)業(yè)集聚能力最強的現(xiàn)代化商務商業(yè)綜合體，由20家開發(fā)商投資建造，共規(guī)劃設計高檔商務樓22幢，其中26層以上樓宇20幢。規(guī)劃設計樓宇總建筑面積88萬平方米，總投資50億元，分兩期建設。至2012年3月底，有18幢約73萬平方米已竣工結(jié)頂，其中企業(yè)自用30322平方米，已入駐項目使用面積320081平方米，尚有379597平方米待出租或出讓。20家樓宇開發(fā)企業(yè)中，桐廬勵駿酒店有限公司的注冊資本最高，為11510萬美元，其次是杭州榮正大廈開發(fā)有限公司，注冊資本為1億元，其余企業(yè)均在在1000萬至5000萬之間。

截至2012年3月底，商務區(qū)塊共計簽約項目345個，注冊項目180個，入駐項目242個。從行業(yè)上分析，入駐企業(yè)主要集中在服務業(yè)行業(yè)，占總?cè)腭v企業(yè)家數(shù)的97%左右，有部分工業(yè)企業(yè)將企業(yè)總部搬至商務區(qū)；從企業(yè)來源上看，63.3%的企業(yè)來自縣內(nèi)（桐廬法人新注冊公司或少量搬遷），36.7%的企業(yè)為招商入駐，主要來自杭州市區(qū)、上海、寧波、山東、富陽、建德等地。從單位類型上分析，除特殊行業(yè)如金融、保險等入駐時為一些分支機構外，其他以法人企業(yè)為主，沒有個體戶性質(zhì)的單位入駐。2011年8月桐廬縣首個大學生創(chuàng)業(yè)園成立，截至2012年3月底，有31家企業(yè)入駐，為大學生畢業(yè)提供了極好的創(chuàng)業(yè)平臺。

由于樓宇建造的進度不一，從調(diào)查情況看，入駐企業(yè)家數(shù)最多的樓宇是：新青年廣場、浙富大廈、匯豐大廈。具體情況見表1。

表1 桐廬縣迎春商務區(qū)各樓宇入駐企業(yè)基本情況單位：個、平方米、萬元

二、調(diào)查問卷分析

此次受訪的35家企業(yè)入駐樓宇的時間集中在2010-2011年，65%是本地法人企業(yè)和本地法人新注冊企業(yè)，受訪企業(yè)中80%的企業(yè)是租用辦公場地使用。

調(diào)查結(jié)果顯示，對當前發(fā)展形勢研判中56.7%的業(yè)主認為當前企業(yè)業(yè)績一般，43.3%的認為當前經(jīng)營形勢較好。入駐商務區(qū)塊后，47.4%的業(yè)主認為入駐以后享受到了更好的政府服務，同時也增加了企業(yè)的發(fā)展信心。業(yè)主對樓宇銷售或出租情況主觀感受差異較大：23.1%的業(yè)主認為比預期的好、46.2%的業(yè)主認為一般、30.7%的業(yè)主認為比預期的差。

從對政府扶持政策熟悉程度來看，71.1%的業(yè)主基本熟悉和了解、28.9%的業(yè)主了解較少。37%的業(yè)主認為當前商務區(qū)塊最需要解決的問題是應加大對現(xiàn)有企業(yè)的政策扶持力度、26%的業(yè)主認為應加快基礎配套設施建設、22%的業(yè)主認為應繼續(xù)加大招商引資力度、15%的業(yè)主認為需要改變現(xiàn)有商務樓銷售模式。

從入駐企業(yè)發(fā)展面臨的困難來看，排在前三位的是經(jīng)營成本上升過快、資金短缺、用工短缺三個問題；企業(yè)認為造成困難的原因占比前三位的是政府扶持政策較少、同行業(yè)競爭和企業(yè)知名度不高。

三、存在的問題

目前，在桐廬縣委、縣政府的領導和相關部門的共同努力下，迎春商務區(qū)在項目招商、運行管理、業(yè)態(tài)培育等方面都取得了一定成效，但其處于“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展的初級階段，存在諸多問題。

1.樓宇產(chǎn)權與管理權分離，管理難度大。為了規(guī)避風險，加快資金回籠，多數(shù)樓宇建設方考慮更多的是如何盡快銷售樓宇，造成一幢樓宇有多個業(yè)主。產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移后，樓宇內(nèi)部套間的租賃、買賣則由各業(yè)主自行通過中介渠道推向市場。樓宇產(chǎn)權與管理權分離，使樓宇的租賃、買賣等動態(tài)信息變得難以掌握，無形中增加了管理難度。部分樓宇存在商業(yè)、住房混用的情況，作為物業(yè)公司管理難度極大，樓宇的資源整合也很困難。

2.“三證”問題矛盾突出，影響深遠。當前商務區(qū)業(yè)主們最關心、反映最為集中的問題就是“三證”問題。對買斷商務辦公用房的業(yè)主來說，不能辦理 “三證”，就無法融資貸款，且部分開發(fā)業(yè)主要求一次性付清房款，導致企業(yè)發(fā)展壓力增大；預入駐企業(yè)與一些上市集團公司談合作意向時，由于不能辦理“三證”而無法洽談成功，以致于把一些“好、高、大”的企業(yè)拒之門外。

3.配套設施建設滯后，企業(yè)發(fā)展受阻。樓宇外觀設計精美大氣，但內(nèi)在軟、硬件設施配套不足，樓宇的自動化、信息化發(fā)展尚未起步發(fā)展，隨著入駐企業(yè)增加，商務區(qū)塊整體配套設施滯后問題逐步顯現(xiàn)，導致企業(yè)無法健康發(fā)展。同時，樓宇整體對外宣傳的廣告設置、樓宇方位標識、樓宇內(nèi)企業(yè)形象展示等都亟待完善，集聚發(fā)展仍需一個漫長的過程。

4.傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主導發(fā)展，新興行業(yè)偏少。商務區(qū)塊的定位以及發(fā)展目標，以培育總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、企業(yè)研發(fā)中心、電子商務等高端信息產(chǎn)業(yè)。而從企業(yè)入駐的情況分析，科技含量較高的信息軟件業(yè)、研發(fā)中心、文化創(chuàng)意業(yè)單位很少，入駐的企業(yè)集中在商貿(mào)批發(fā)、文化娛樂、中高檔餐飲等一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出商業(yè)業(yè)態(tài)少、層次偏低、氛圍不濃、集約功能差等問題，短期內(nèi)較難形成具有競爭力和震撼力的區(qū)域商業(yè)中心。

四、對策建議

商務區(qū)的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)的積累和發(fā)展能量的積聚，因此需要通過強化領導管理、明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、提升服務水平、夯實發(fā)展基礎等一系列強有力的舉措，合力推進目標的實現(xiàn)。

1.加強組織領導，理順管理體制。建議政府研究制定商務區(qū)塊發(fā)展的總體規(guī)劃和扶持政策，營造出上下聯(lián)動、協(xié)調(diào)推進、形成合力的政策扶持氛圍。同時，建立和實施與企業(yè)的溝通對話機制，對每家入駐企業(yè)能實時進行監(jiān)測和跟蹤，對整個商務區(qū)塊的經(jīng)濟效益、業(yè)態(tài)分布進行定期分析。

2.提高服務水平，共謀經(jīng)濟發(fā)展。建議政府職能部門與開發(fā)業(yè)主保持緊密聯(lián)系，主動幫助樓宇業(yè)主提升、改造樓宇品質(zhì)，加強信息互通，并免費提供招租信息，協(xié)助樓宇業(yè)主做好招商工作；做好樓宇的摸底調(diào)查工作，并建立檔案，對樓宇實現(xiàn)實時、動態(tài)的管理；建立健全商務區(qū)網(wǎng)站及樓宇信息管理系統(tǒng)，暢通網(wǎng)上辦事通道。

3.明確產(chǎn)業(yè)定位，創(chuàng)新發(fā)展理念。建議發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色，出臺優(yōu)惠政策，促使一些根基扎實、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒅獣猿潭雀叩摹爸乒P”、“針織”等企業(yè)把研發(fā)中心、設計中心集聚至商務區(qū)，形成以工業(yè)設計為特色的“智囊團”，促進設計產(chǎn)業(yè)全面提升，逐步形成自有品牌，搶占市場份額。同時，加大扶持電子信息及互聯(lián)網(wǎng)相關產(chǎn)業(yè)，逐步促使商務區(qū)建設成為一個“高智能、高效益、低能耗”的經(jīng)濟平臺。

4.加快軟、硬件設施建設，提升商務區(qū)品質(zhì)。建議早日準許辦理“三證”，促進整個商務區(qū)的招商引資和企業(yè)自身業(yè)務的發(fā)展；改善交通情況，增加公交車次，加快生活性服務業(yè)配套設施的建設，并滿足入駐企業(yè)員工用餐、臨時生活用品的購買等生活需求。

課題組組長：毛振農(nóng)

課題組成員：方君萍、姚健云

課題執(zhí)筆人：陸 艷

（責任編輯：張巧燕）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.017