任智勇

房地產(chǎn)投資影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析
——以重慶市為例

任智勇

依據(jù)2001-2010年《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》上的相關(guān)數(shù)據(jù)，分析了第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率、土地開(kāi)發(fā)投資、房屋竣工面積、城鄉(xiāng)居民存款余額、住宅投資額、城鎮(zhèn)化率等共計(jì)10個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)投資的灰色關(guān)聯(lián)度。針對(duì)各個(gè)影響指標(biāo)的作用程度，對(duì)促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出了建議。

房地產(chǎn)投資；影響因素；灰色關(guān)聯(lián)分析；重慶市

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定性因素多、易受?chē)?guó)家政策的影響。分析房地產(chǎn)投資的影響因素，進(jìn)而理性控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、增速和結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的必然要求。重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，要為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展探尋新路徑，并發(fā)揮示范作用。現(xiàn)以重慶市為實(shí)證研究對(duì)象，選擇該市住宅投資額等10個(gè)影響因素，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，對(duì)該市房地產(chǎn)投資的主要影響因素進(jìn)行分類(lèi)研究。

一、關(guān)于影響因素及指標(biāo)選擇

房地產(chǎn)投資受眾多因素的影響，這些因素相互交織、相互作用、相互制約而形成一個(gè)有機(jī)整體。這里，主要對(duì)經(jīng)濟(jì)要素、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、成本要素等方面的重要影響因素進(jìn)行量化分析。政治、法律、社會(huì)、文化方面的因素不易量化，暫不作分析。

（一）經(jīng)濟(jì)要素指標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡和優(yōu)化有重要的促進(jìn)作用，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體狀況對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展空間規(guī)模起著制約作用。因此，選擇“第三產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率”作為影響房地產(chǎn)投資的宏觀經(jīng)濟(jì)要素。

金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用主要體現(xiàn)在籌集資金、促進(jìn)資本集中、加速資本周轉(zhuǎn)等方面?？紤]到金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資的重要性，選擇“國(guó)內(nèi)貸款”作為資金來(lái)源的重要衡量指標(biāo)。

（二）市場(chǎng)供給指標(biāo)

住宅是房地產(chǎn)投資最重要的產(chǎn)品形式，其供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品形式。住宅也是民生問(wèn)題，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控正從“擠泡沫”轉(zhuǎn)移到民生安居上來(lái)，改善群眾居住條件是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。為此，選擇“住宅投資額”作為房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)。

住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了普通商品住宅、別墅和高檔公寓以及經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房的層次供應(yīng)體系，為不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用房作為面向中低收入者的重要住房供應(yīng)形式，具有市場(chǎng)化和政府保障的雙重性質(zhì)。為此，選擇“經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資的比例”作為衡量經(jīng)濟(jì)適用房供給的重要指標(biāo)。

房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)狀況反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量以及房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，房屋空置率過(guò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就存在著相當(dāng)程度的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，選擇“房屋建筑竣工面積”作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的指標(biāo)。

（三）市場(chǎng)需求指標(biāo)

市場(chǎng)需求是房地產(chǎn)投資影響因素中的主要內(nèi)容之一，能夠反映出市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的接受和消化程度，是房地產(chǎn)商回收投資并獲取利益的根本出發(fā)點(diǎn)。為此，選擇“商品房銷(xiāo)售額”作為反映市場(chǎng)需求的指標(biāo)。

居民收入水平實(shí)際反映了居民購(gòu)買(mǎi)力的大小，它與房地產(chǎn)投資效益之間具有正相關(guān)關(guān)系。購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)將提升消費(fèi)者的消費(fèi)層次，產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量的需求。由此，選擇“城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年末余額”作為衡量有效需求的重要指標(biāo)。

（四）成本要素指標(biāo)

土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求劇增，直接影響城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，也就影響到房地產(chǎn)投資規(guī)模和房地產(chǎn)商的投資決策。由此，選擇“土地開(kāi)發(fā)投資”作為衡量土地要素的指標(biāo)。

成本因素是房地產(chǎn)投資考慮的必要因素。成本關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金要求，并且影響投資項(xiàng)目的收益率。為此，選擇“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每平方米造價(jià)”作為衡量成本因素的指標(biāo)。

（五）其他要素指標(biāo)

城鎮(zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程，帶動(dòng)著大量的住房需求，能夠形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。由此，選擇“城鎮(zhèn)化率”作為反映城鎮(zhèn)化水平的重要指標(biāo)。

二、研究方法的確定

灰色關(guān)聯(lián)分析是根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度的大小確定灰色關(guān)聯(lián)序以判斷指標(biāo)因素影響大小的定量研究方法。運(yùn)用該方法能夠定量比較、描述系統(tǒng)因素隨時(shí)間而相對(duì)變化的過(guò)程。其基本步驟是：

第一步：構(gòu)造行為時(shí)間序列，確定參考序列X0（k）和比較序列Xi（k）。其中，k為時(shí)間要素，i為影響指標(biāo)。

第二步：求各序列的均值像Xi′，得出比較序列相對(duì)參考序列的差序列Δi(k)。公式為：

第三步：求兩極最大差M和最小差m。

第四步：求解各指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)γ0i(k)

第五步：得出灰色關(guān)聯(lián)度。

三、實(shí)證分析

目前，東部沿海地區(qū)和國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)逐漸呈現(xiàn)白熱化的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)資本正向西部地區(qū)和城市轉(zhuǎn)移。然而，現(xiàn)階段對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資的評(píng)價(jià)和研究相對(duì)較少，缺乏充足的理論和決策依據(jù)。重慶市是西部唯一的直轄市，而且是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，出臺(tái)了《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020）》，加之西部大開(kāi)發(fā)和三峽庫(kù)區(qū)建設(shè)持續(xù)、穩(wěn)定地推進(jìn)，這些歷史機(jī)遇都將促使重慶成為新一輪房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)商爭(zhēng)雄的熱點(diǎn)區(qū)域。因此，我們以重慶市為實(shí)證研究對(duì)象。

以X1表示第三產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率（%）、X2表示土地開(kāi)發(fā)投資 （萬(wàn)元）、X3表示房屋竣工面積 （萬(wàn)平方米）、X4表示城鄉(xiāng)居民人民幣存款年末余額 （億元）、X5表示住宅投資額（萬(wàn)元）、X6表示城鎮(zhèn)化率（%）、X7表示商品房銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元）、X8表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每平方米造價(jià) (元/平方米）、X9表示國(guó)內(nèi)貸款 （萬(wàn)元）、X10表示經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資比例（%）。選取《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》2001-2010年相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行定量研究（計(jì)算過(guò)程略）。

通過(guò)均值像、差序列的計(jì)算，得出 M=1.5871，m=0.0017。根據(jù)公式求出各指標(biāo)各年的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)，如表1所示。分辨系數(shù)取0.5。進(jìn)而得出各個(gè)影響指標(biāo)的灰色關(guān)聯(lián)度，如表2所示。

表1 重慶市房地產(chǎn)投資影響因素灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

表2 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響因素灰色關(guān)聯(lián)度

從灰色關(guān)聯(lián)度可以看出，10個(gè)影響重慶市房地產(chǎn)投資的指標(biāo)，其影響程度依次為：1．住宅投資額;2．國(guó)內(nèi)貸款;3．城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年末余額;4．商品房銷(xiāo)售額;5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每平方米造價(jià);6.土地開(kāi)發(fā)投資;7．房屋建筑竣工面積;8.城鎮(zhèn)化率;9．經(jīng)濟(jì)適用房占住宅投資比例;10．第三產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率。

（一）經(jīng)濟(jì)要素的影響

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要來(lái)源，國(guó)內(nèi)貸款繼續(xù)制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。重慶的情況，此項(xiàng)關(guān)聯(lián)度高達(dá)0.8865，在各項(xiàng)影響指標(biāo)中排名第二。2010年，國(guó)內(nèi)貸款就比上年增長(zhǎng)75.99%。近年來(lái)，重慶市房地產(chǎn)資金來(lái)源包括自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資以及以其他資金（含定金及預(yù)收款），而以其他資金為主。國(guó)內(nèi)貸款雖然保持相對(duì)較低比重，卻對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著關(guān)鍵的作用。值得一提的是，銀行貸款作為資金來(lái)源的主要部分，更是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的融資渠道。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)利用銀行信貸資金，完全依靠自有資金作為資金來(lái)源，就很難擴(kuò)大投資規(guī)模。這點(diǎn)也反映著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理利用“財(cái)務(wù)杠桿”增加項(xiàng)目收益的投資策略。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率反映第三產(chǎn)業(yè)增加值增量與GDP增量之比。2010年，重慶市第三產(chǎn)業(yè)GDP的貢獻(xiàn)率比上年降低7.5個(gè)百分點(diǎn)，10年期間的平均數(shù)值僅為35.18%。與全國(guó)平均水平相比，重慶市第三產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)落后，仍需加大發(fā)展力度。該指標(biāo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度相對(duì)較低，僅為0.5980，排名最后。

（二）市場(chǎng)需求的影響

作為市場(chǎng)需求的衡量指標(biāo)，商品房銷(xiāo)售額與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)度為0.8038，排名第四。2010年重慶市的商品房銷(xiāo)售額為2001年的17.16倍，反映出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速。然而，2010年同比增長(zhǎng)率比2009年降低了38.17%，反映了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)理性回歸的勢(shì)頭。重慶市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年末余額一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2010年比上年增長(zhǎng)18.97%。這將會(huì)提升居民的消費(fèi)層次和住房需求。城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年末余額作為反映城鄉(xiāng)居民的有效需求和支付能力的一個(gè)重要指標(biāo)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度為0.8405，排名第三。

（三）市場(chǎng)供給的影響

房屋建筑竣工面積指標(biāo)反映市場(chǎng)上房屋的新增供給情況，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度為0.7271，排名第七。2001-2009年，重慶市房屋建筑竣工面積逐年遞增，2010年則有所下降，下降幅度為9.65個(gè)百分點(diǎn)。這也對(duì)應(yīng)了上文提及的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)理性回歸的趨勢(shì)。住宅投資額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度為0.9385，排名第一。重慶市住宅投資額占房地產(chǎn)投資的比重遠(yuǎn)高于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資比重，也呈逐年上漲的趨勢(shì)，2007年以來(lái)一直穩(wěn)定在60%以上，2010年達(dá)到67.36%。住宅是房地產(chǎn)投資的主要表現(xiàn)形式，住宅投資額的絕對(duì)數(shù)量和相對(duì)數(shù)量逐年擴(kuò)大，適應(yīng)居民對(duì)居住空間的不斷需求，保證了住宅的供給。經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資比例與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度較小，排名第九。近年來(lái)重慶市經(jīng)濟(jì)適用房的投資額總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是，經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資比例卻總體上呈現(xiàn)降低的態(tài)勢(shì)，從2001年的10.17%變動(dòng)為2010年的5.40%。與重慶市大量中低收入水平者的住房需求量相比，作為其主要供給方式的經(jīng)濟(jì)適用房總量明顯不足。

（四）成本要素的影響

房地產(chǎn)造價(jià)是衡量開(kāi)發(fā)成本最直接的指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每平方米造價(jià)與房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)度為0.7910，排名第五。近年來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)穩(wěn)定增加，開(kāi)發(fā)成本的加大無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生一定程度的抑制作用。土地開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度為0.7905，排名第六。土地作為一種具有資源和資產(chǎn)雙重屬性的要素，受到其稀缺性的影響，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)程度的制動(dòng)作用，房地產(chǎn)投資很大程度上決定于土地開(kāi)發(fā)投資。

（五）其他因素的影響

這里主要分析城鎮(zhèn)化率的影響。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會(huì)不斷產(chǎn)生新的城鎮(zhèn)住房需求，并進(jìn)一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用的建設(shè)。它與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)度為0.6671，排名第八。2010年重慶市的城鎮(zhèn)化率已達(dá)53%，處于城市化快速推進(jìn)階段。重慶市房地產(chǎn)業(yè)存在較大的區(qū)位差別，從全市來(lái)看，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)投資、供應(yīng)、消售所占比例大，渝東北翼和渝東南翼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)水平相對(duì)較低。2010年，88.40%的投資、86.08%的竣工面積、79.30%銷(xiāo)售面積、86.72%的銷(xiāo)售額集中在一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，其中，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈即主城區(qū)的相應(yīng)數(shù)據(jù)為65.81%、54.38%、46.12%、63.34%。從 2010年與 2009年的結(jié)構(gòu)對(duì)比情況看，主城區(qū)的投資、竣工和銷(xiāo)售比例有所下降，說(shuō)明主城區(qū)之外的區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步發(fā)展，這將會(huì)形成新一輪的投資熱點(diǎn)區(qū)域。

四、對(duì)策建議

從灰色關(guān)聯(lián)分析的結(jié)果，可基本確定重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資各個(gè)影響因素的作用次序。下面，提出三點(diǎn)建議：

（一）采用多元化的融資路徑

重慶市房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴(lài)性較大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在資金融通上有潛在風(fēng)險(xiǎn)，缺乏可持續(xù)性。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的有效結(jié)合成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向和必然要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索多元化的融資路徑，如發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，逐步弱化對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度。

（二）促成住房梯度消費(fèi)模式

重慶市城鄉(xiāng)差距依舊較大，房?jī)r(jià)收入比偏高，供給結(jié)構(gòu)存在不合理性。高檔住宅供給過(guò)多，中低價(jià)位、中小套型的商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房偏少，這也直接影響購(gòu)房居民有效需求的形成。應(yīng)調(diào)整商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品住宅。同時(shí)，政府應(yīng)繼續(xù)有效地建立保障性住房供應(yīng)體系，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)總量，推動(dòng)形成住房梯度消費(fèi)模式。

（三）調(diào)整區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局

重慶市作為西部的山水園林城市，有著獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，重慶的區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也將隨之發(fā)生變化。重慶房地產(chǎn)的發(fā)展服從“一圈兩翼”的區(qū)域發(fā)展格局，將形成眾多的區(qū)域性中心城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。為此，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變競(jìng)爭(zhēng)觀念，在主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的情況下，逐步向各區(qū)域性中心城市發(fā)展，開(kāi)拓區(qū)縣市場(chǎng)，逐漸淡出主城區(qū)，樹(shù)立良好的品牌。

[1]張春紅，臧微,尤太林.基于灰色關(guān)聯(lián)的某市房地產(chǎn)投資影響因素分析[J].長(zhǎng)沙大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（2）.

[2]孟祥偉，金浩，劉靜.基于灰色關(guān)聯(lián)分析的旅游經(jīng)濟(jì)影響因素研究：以保定市為例[J].河北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2009（6）.

[3]劉思峰，黨耀國(guó)，方志耕，等.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2010.

[4]楊玲，等.重慶市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南交通大學(xué)出版社，2009.

F293.3

A

1673-1999（2012）11-0067-03

任智勇（1989-），男，重慶江津人，重慶工商大學(xué)（重慶400060）管理學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)橥顿Y項(xiàng)目管理。

2012-03-23