廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 李黎雄

一、EVA的含義及其優(yōu)勢

EVA是英文Economic Value Added的縮寫，中文譯為經(jīng)濟增加值。其核心是剩余收益（residual income，RI），即稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的剩余純收入。作為企業(yè)業(yè)績考核和價值評估的核心指標，EVA與傳統(tǒng)會計利潤相比具有以下特點和優(yōu)勢：

(一)EVA考慮了權(quán)益資本的機會成本

較傳統(tǒng)會計利潤更加注重所有者的利益。它用稅后凈營業(yè)利潤減去所占用的全部資本（包含債務(wù)資本和權(quán)益資本）的成本后的余額反映所有者真正價值的增加，能夠正確衡量經(jīng)營者為企業(yè)所做出的貢獻，避免了經(jīng)營者盲目擴張、急功近利，片面追求利潤增長、操縱財務(wù)報表的行為。

(二)EVA調(diào)整了傳統(tǒng)會計利潤的計算基礎(chǔ)

較傳統(tǒng)會計利潤更加準確反映經(jīng)營者的實際經(jīng)營業(yè)績。一方面，傳統(tǒng)會計利潤認為權(quán)益資本可以無償使用，通常不扣減權(quán)益資本的使用成本，因此所有者的權(quán)益無法得到保障，所有者難以獲取合理的回報；另一方面，傳統(tǒng)會計利潤將“研究與開發(fā)費用”作為期間費用處理，而這種投入事實上與固定資產(chǎn)的構(gòu)建相類似，對于企業(yè)未來的發(fā)展具有持續(xù)、長期的影響，其發(fā)揮效應(yīng)的期限超出費用發(fā)生的當期，全部計入當期損益顯然是不合理的，因此EVA將其視為已投入資本，這種處理方式可真實反映經(jīng)營者實現(xiàn)利潤的成本基礎(chǔ)，使計算出的EVA較傳統(tǒng)會計利潤更具有內(nèi)在的經(jīng)濟合理性。

(三)EVA使所有者和經(jīng)營者達到了利益上的統(tǒng)一

較傳統(tǒng)會計利潤更加緊密地將所有者和經(jīng)營者聯(lián)系在一起。目前仍有許多企業(yè)將經(jīng)營者是否完成了年度會計利潤指標作為對經(jīng)營者的考核依據(jù)，但事實上這些利潤指標是可以通過包裝粉飾進行操縱的。而在以EVA為核心指標的考核體系中，只有實現(xiàn)了企業(yè)EVA的增加，即企業(yè)所有者財富的增加，經(jīng)營者才可以獲得獎勵，并且EVA增加得越多，對經(jīng)營者的獎勵也就越高。

二、國務(wù)院國資委關(guān)于EVA的定義及計算公式

2009年12月31日頒布的國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第22號令，標志著EVA考核正式“落地”中國。EVA考核在中央企業(yè)的運用頗具中國特色，以EVA替代凈資產(chǎn)收益率同時保留了利潤總額等其他指標。國務(wù)院國資委《經(jīng)濟增加值考核細則》中關(guān)于經(jīng)濟增加值的定義及計算公式如下：“經(jīng)濟增加值是指企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。

計算公式：

經(jīng)濟增加值=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-調(diào)整后資本×平均資本成本率

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發(fā)費用調(diào)整項-非經(jīng)常性收益調(diào)整項×50%）×（1-25%）

調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負債合計-平均無息流動負債-平均在建工程”

三、EVA在國有企業(yè)經(jīng)營管理中的價值導向作用

新的《考核辦法》對EVA進行的會計調(diào)整主要涉及利息支出、研究開發(fā)費用、非經(jīng)常性收益、無息流動負債和在建工程等五項，體現(xiàn)了EVA做強主業(yè)、鼓勵創(chuàng)新、持續(xù)發(fā)展等價值理念，其對國有企業(yè)經(jīng)營管理的價值導向作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)引導企業(yè)逐步建立以價值為中心的經(jīng)營和管理模式，形成新的管理理念和企業(yè)文化

EAV的核心在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營者的權(quán)益資本免費的觀念，抑制經(jīng)營者盲目擴張、重復投資的沖動，提高資本的使用效率和效果，為企業(yè)所有者創(chuàng)造最大的價值。

(二)通過對研究開發(fā)費用的調(diào)整，支持企業(yè)研發(fā)創(chuàng)新、增強核心競爭力

新的《考核辦法》明確規(guī)定：“研究開發(fā)費用調(diào)整項是指企業(yè)財務(wù)報表中‘管理費用’項下的‘研究與開發(fā)費’和當期確認為無形資產(chǎn)的研究開發(fā)支出。對于為獲取國家戰(zhàn)略資源，勘探投入費用較大的企業(yè)，經(jīng)國資委認定后，將其成本費用情況表中的‘勘探費用’視同研究開發(fā)費用調(diào)整項按照一定比例（原則上不超過50%）予以加回。”如果將研究開發(fā)費用與一般的期間費用等同起來，一次性計入當期費用，就否認了研究開發(fā)費用對于企業(yè)未來長期發(fā)展所起的重要作用， 容易降低經(jīng)營者對于此類費用投入的積極性，對企業(yè)的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

(三)通過對非經(jīng)常性收益的調(diào)整，引導企業(yè)做強主業(yè)、關(guān)注長遠

新的《考核辦法》明確規(guī)定，變賣主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益、主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以外的非流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益、與發(fā)展主業(yè)無關(guān)的資產(chǎn)置換收益和與經(jīng)?；顒訜o關(guān)的補貼收入等其他非經(jīng)常性收益，都要進行調(diào)整，其對凈利潤的貢獻減半計算。

(四)通過對無息流動負債和在建工程等進行調(diào)整，正確衡量企業(yè)創(chuàng)造的真實價值，保護經(jīng)營者的積極性

新的《考核辦法》無論是對無息流動負債和在建工程的調(diào)整，還是對那些由于重大政策變化、嚴重自然災害等不可抗力因素、企業(yè)重組上市及會計準則調(diào)整等不可比因素導致的調(diào)整等，都是為了準確反映經(jīng)營者的實際業(yè)績，避免挫傷經(jīng)營者的積極性，從而有利于企業(yè)的長期發(fā)展。

四、當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要困境

(一)宏觀調(diào)控持續(xù)深入，行業(yè)形勢依然嚴峻

在2010年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2011年房地產(chǎn)市場又迎來了新的一輪調(diào)控政策，尤其是對需求的管理達到了前所未有的力度。同時人民銀行在2011年前三季度加息三次，上調(diào)存款準備金率六次，大型金融機構(gòu)上調(diào)后的存款準備金率達到21.5%的歷史高位。盡管人民銀行于2011年12月和2012年2月先后兩次下調(diào)存款準備金率各0.5個百分點，但從近期高層的表態(tài)來看，調(diào)控政策并無放松的跡象。2012年3月14日溫家寶總理回答記者提問時明確表示：“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

(二)樓市行情持續(xù)低迷，市場競爭日趨激烈

在宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的影響下，2011年國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈條開始緊繃。進入第四季度，大型房企紛紛祭出降價大旗，他們不僅在一線城市高調(diào)促銷，還將價格大戰(zhàn)迅速蔓延到二三線城市，樓市過冬已成為開發(fā)商的共識。開發(fā)商普遍認為，在市場整體成交呈現(xiàn)下滑趨勢的情況下，搶先降價無疑是明智之舉，通過價格調(diào)整既可以率先吸引限購下僅有的購買力，又可以規(guī)避未來保障房帶來的沖擊，還可以回收現(xiàn)金隨時應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場變局，而那些對市場變化反應(yīng)遲緩、舉棋不定的中小房企，則可能在資金吃緊的壓力下逐漸被市場淘汰出局。

(三)融資渠道受到限制，資金安全面臨風險

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金鏈是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在房地產(chǎn)市場上漲周期，房地產(chǎn)企業(yè)通過對外籌資借入大量資金，利用財務(wù)杠桿的作用獲取超額利潤；而在房地產(chǎn)市場調(diào)整周期，房地產(chǎn)企業(yè)為了彌補銷售回款的不足，也需要透過各種渠道籌措資金，保持資金流量平衡。房地產(chǎn)企業(yè)對外籌資的資金來源主要包括股市IPO和再融資、銀行貸款、信托貸款、債券發(fā)行等。在當前宏觀調(diào)控大背景下，上述各種融資渠道正面臨重重限制。許多房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的資金鏈風險，資金鏈的安全將成為企業(yè)能否渡過難關(guān)的關(guān)鍵因素。

五、國有房企以EVA為價值導向?qū)崿F(xiàn)脫困與發(fā)展

在當前宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨嚴峻考驗。而國有房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營管理并非完全市場化，且較其他房地產(chǎn)企業(yè)承載了更多的政治責任和社會責任，因此在宏觀調(diào)控下較其他房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為困難的局面。例如，股東注資是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源之一，但在當前形勢下，由于不符合政策導向，國有房地產(chǎn)企業(yè)在獲得財政部門增資方面困難重重。

(一)整合資源，發(fā)展主業(yè)

在當前的宏觀調(diào)控下，國有房企應(yīng)當加大對高增值業(yè)務(wù)的資本投入，減少對低增值業(yè)務(wù)的資本投入，提高資本的運營效率，發(fā)揮各項業(yè)務(wù)的最大增值潛能。一是組建專業(yè)的代建公司，將企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的代建業(yè)務(wù)分離出來，在積極培育代建管理能力、力創(chuàng)企業(yè)代建管理品牌、提高代建業(yè)務(wù)增值能力的同時，集中企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的人力、資金和土地儲備資源，做大做強房地產(chǎn)主業(yè)，提升房地產(chǎn)主業(yè)創(chuàng)造價值的能力。二是整合企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)管理公司，調(diào)整管理樓盤結(jié)構(gòu)，加快標桿項目的培育，做優(yōu)做強物業(yè)品牌，使之成為企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。三是整合企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的建筑施工企業(yè)，轉(zhuǎn)型為具有房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)的大型工程總承包公司，使之適應(yīng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他社會事業(yè)建設(shè)的需要，增加企業(yè)利潤來源。四是組建專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)，并通過外包低附加值業(yè)務(wù)、剝離不良資產(chǎn)等方式，提高企業(yè)資產(chǎn)的運營效率。

(二)調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

城市化進程的不斷加快，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大前景。有業(yè)內(nèi)人士認為，未來新增城鎮(zhèn)人口中相當一部分的住房需求將由保障房來滿足，房地產(chǎn)市場的格局也會發(fā)生重大調(diào)整，大約一半以上的房企可能退出市場，而留下的房企也將逐步轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當抓住房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的契機，化挑戰(zhàn)為機遇，以EVA為導向，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化空間布局，控制普通商品住宅開發(fā)，加大高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資比重，為企業(yè)增添新的利潤增長點，提高企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。

(三)提高研發(fā)能力，加快產(chǎn)品創(chuàng)新

產(chǎn)品創(chuàng)新關(guān)系到企業(yè)長期發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。當前房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重，創(chuàng)新后的產(chǎn)品差異可能產(chǎn)生強大的市場競爭力。國有房地產(chǎn)企業(yè)過去由于采用以利潤為核心的考核體系，企業(yè)的研發(fā)費用作為當期費用從利潤中扣減，因此許多企業(yè)往往注重眼前利益而忽視研究開發(fā)方面的投入，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以EVA的實施為契機，加大研發(fā)費用投入，提高研究開發(fā)能力，透過市場研究理解、把握行業(yè)和項目的特點，在確立產(chǎn)品核心價值最大化的同時尋求突破和創(chuàng)新：一是建筑風格、戶型功能、建筑質(zhì)量的創(chuàng)新；二是建筑材料、建筑技術(shù)的創(chuàng)新；三是諸如教育和商業(yè)配套等產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新：四是產(chǎn)品開發(fā)模式的創(chuàng)新；五是產(chǎn)品營銷的創(chuàng)新。通過創(chuàng)新改變產(chǎn)品性能，降低產(chǎn)品成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

(四)完善公司治理機制，促進企業(yè)文化變革

以EVA為導向的價值管理包括兩個方面：一是價值創(chuàng)造，二是制度創(chuàng)新。價值創(chuàng)造以提升企業(yè)的價值創(chuàng)造能力為重點，在價值判分析和價值判斷的基礎(chǔ)上，發(fā)揮企業(yè)各項業(yè)務(wù)的最大增值潛能，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標。制度創(chuàng)新以推進企業(yè)內(nèi)在價值管理理念系統(tǒng)的建立健全以及推動企業(yè)內(nèi)部薪酬與激勵制度的建立完善為核心，通過建立和完善以EVA為核心的業(yè)績考核體系，促進企業(yè)管理理念和管理水平提升。

六、結(jié)束語

在宏觀調(diào)控的大背景下，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以EVA為價值導向，實施基于EVA的價值管理系統(tǒng)，從而完善公司治理機制，促進企業(yè)文化變革，使企業(yè)的決策部門和運營部門都從所有者的利益出發(fā)制定與執(zhí)行決策，企業(yè)所有部門和所有人員都為提升EVA而努力，在所有者、經(jīng)營層和企業(yè)員工之間形成行之有效的價值創(chuàng)造機制，達成現(xiàn)代公司治理之目的，并通過整合資源、發(fā)展主業(yè)，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，以及提高研發(fā)能力、加快產(chǎn)品創(chuàng)新等重大舉措，促進企業(yè)價值的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)造，完成企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)企業(yè)的脫困與可持續(xù)發(fā)展。

[1]黃衛(wèi)偉,李春瑜.EVA管理模式[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2005

[2]國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第22號《中央企業(yè)負責人經(jīng)營業(yè)績考核暫行辦法》