向住有所居目標(biāo)邁進(jìn)
——房地產(chǎn)調(diào)控如何堅(jiān)持

2012年4月，一年一度的北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在北京國(guó)貿(mào)中心舉行。相同位置的樓盤大多較2011年有明顯的降價(jià)。然而，面對(duì)開發(fā)商的“熱情”，大多數(shù)意向購(gòu)房者的反應(yīng)卻很“冷淡”，觀望者多，簽約量少。

北京春季房展會(huì)素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱。本屆展會(huì)的行情，一方面反映出房?jī)r(jià)在強(qiáng)力調(diào)控下正向合理價(jià)位回歸，同時(shí)也折射出人們對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)注與期待。一段時(shí)期以來(lái)，調(diào)控政策接連出臺(tái)，到底成效如何？市場(chǎng)調(diào)整是否到位？2012年調(diào)控會(huì)不會(huì)放松或者轉(zhuǎn)向？怎樣才能更好地解決群眾住房問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)住有所居？對(duì)于這些疑問(wèn)，社會(huì)各界十分關(guān)心。

房地產(chǎn)調(diào)控成效怎么看

2009年第二季度以來(lái)，房?jī)r(jià)迅速回升并大幅上漲。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)家先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”等一系列政策措施。加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，密度大、力度強(qiáng)。

2011年，調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化，調(diào)控工作持續(xù)深入。1月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，從落實(shí)地方政府責(zé)任、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等8個(gè)方面提出了更加嚴(yán)格的要求，被稱為“新國(guó)八條”。隨后，各地根據(jù)通知精神，紛紛推出實(shí)施細(xì)則，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段，不斷推進(jìn)調(diào)控。

一年多來(lái)，從49個(gè)地級(jí)以上大中城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，到600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；從上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，到各地紛紛建設(shè)保障性安居工程；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；從7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，到10月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好調(diào)控……在一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)。

多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅回落，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。2011年1—12月，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅平均值從6.5%回落至1.6%，環(huán)比漲幅從0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均價(jià)比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。

投機(jī)投資性需求得到遏制。東部高房?jī)r(jià)地區(qū)最為明顯，2011年北京、福州、廈門、海口非當(dāng)?shù)貞艏用褓?gòu)房比重明顯下降，北京居民家庭購(gòu)買第二套及以上住房面積所占比重，比2010年降低7.1個(gè)百分點(diǎn)。

社會(huì)資金流入樓市的速度明顯放慢。2011年，投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金共計(jì)83246億元，增速比上年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，多年來(lái)資金過(guò)量流入房地產(chǎn)的形勢(shì)開始發(fā)生變化。

調(diào)控初見效 房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放慢

2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.8億平方米，增長(zhǎng)25.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品住房銷售面積10.99億平方米，增長(zhǎng)4.9%，增速回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。

保障房建設(shè)順利推進(jìn)。全年新開工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套，為“十二五”時(shí)期3600萬(wàn)套保障房建設(shè)開了好局，也為市場(chǎng)調(diào)控增加了砝碼。

調(diào)控政策為何不能動(dòng)搖

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效，受到廣大住房困難群眾的歡迎，他們期待著繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。同時(shí)，也有一些人認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)適度放松乃至取消調(diào)控，發(fā)揮房地產(chǎn)“救市”作用。還有個(gè)別地方政府出于“土地財(cái)政”的考慮，也在造輿論、搞“小動(dòng)作”，試圖給調(diào)控“松綁”。

面對(duì)種種議論紛爭(zhēng)，中央顯示了堅(jiān)持調(diào)控的堅(jiān)定決心。2011年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年3月，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。2012年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

那么，為何調(diào)控政策不能“松口子”呢？

住房需求有自住性的，也有投機(jī)投資性的。投機(jī)投資性需求以賺取買賣間價(jià)差為目的，由于所購(gòu)住房中相當(dāng)一部分既不自住也不出租、閑置浪費(fèi)，偏離其滿足居住需要的本質(zhì)屬性，使得住房成為牟利工具，加劇了供需矛盾，從而推高房?jī)r(jià)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)投機(jī)投資性需求增多的趨勢(shì)。如不及時(shí)有效抑制，一方面，投機(jī)投資性需求將非正常推高房?jī)r(jià)，迫使一些自住性需求被“擠出”市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求畸形化；另一方面，投機(jī)投資性需求的盲目擴(kuò)張，往往出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫膨脹，造成市場(chǎng)大起大落，甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

從近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況看，投機(jī)投資性需求是前一時(shí)期推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲的主要因素。實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸，推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展，關(guān)鍵是有效抑制投機(jī)投資性需求，不能有任何松動(dòng)。這既是當(dāng)前調(diào)控的重點(diǎn)，也是必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的。

為此，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。要繼續(xù)落實(shí)地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，遏制不合理住房需求。同時(shí)，繼續(xù)落實(shí)差別化信貸和稅收政策，對(duì)購(gòu)買第二套住房的，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，加強(qiáng)存量住房交易稅收征管等。

合理需求怎么滿足

“住房”，顧名思義，是用來(lái)居住的房屋。滿足群眾合理自住需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本功能之一。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)商品住房市場(chǎng)潛力仍然很大，還有很多有效需求沒有得到滿足。我們正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，每年有千萬(wàn)以上農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)工作和生活，持續(xù)增加的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造出大量的住房需求。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增加，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，越來(lái)越多的家庭有愿望也有能力通過(guò)市場(chǎng)改善居住條件。

調(diào)控的目的，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，而合理自住需求則是市場(chǎng)健康發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)。合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導(dǎo)住房投資建設(shè)保持一定的規(guī)模，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。反之，如果受到抑制，住房投資建設(shè)規(guī)模就會(huì)大幅下降，既不利于群眾改善住房條件，也不利于經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”。為此，在堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，必須采取有效措施，滿足合理自住需求。

繼續(xù)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前市場(chǎng)情況看，群眾最需要的是中小套型、價(jià)格合適的普通住房。因?yàn)樗饶軡M足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)。如果住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，大套型、高檔住房多，中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)不足，會(huì)抑制居民合理自住需求。因此，既要增加總的供應(yīng)量，又要解決供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，擴(kuò)大普通商品住房供應(yīng)規(guī)模，加快落實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和銷售審批等，著力增加有效供給。

繼續(xù)實(shí)行差別化的信貸和稅收政策。支持居民家庭首次購(gòu)買普通商品住房和保障房，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求，并在首付款比例和貸款利率上體現(xiàn)優(yōu)惠。近期部分銀行重啟首套房貸8.5折的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。此外，還要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處住房交易中的各類違法違規(guī)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

保障房怎么建好分好

市場(chǎng)是解決城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道，但對(duì)眾多中低收入家庭來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)能力弱，難以通過(guò)市場(chǎng)買房或租房，需要政府提供保障。保障房作為住房市場(chǎng)的必要補(bǔ)充，是政府履行公共服務(wù)職能、使人民共享發(fā)展成果的重大舉措。保障房建設(shè)推進(jìn)得好，既能夠滿足符合條件困難群眾的基本住房需求，也有利于政府更有針對(duì)性地開展調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，中央決定大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，“十二五”時(shí)期計(jì)劃新建保障房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套。2011年完成了開工1000萬(wàn)套的任務(wù)。

2012年，保障房建設(shè)繼續(xù)加速：計(jì)劃新開工700萬(wàn)套以上，加上前兩年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，全年在建總量有1700多萬(wàn)套，將達(dá)到歷史最高水平。同時(shí)，隨著大批保障房的陸續(xù)建成，分配、管理問(wèn)題日趨重要，保障性安居工程已進(jìn)入建設(shè)和管理并重的新階段。如何既保證建設(shè)速度，又保證施工質(zhì)量，并實(shí)現(xiàn)公平分配，挑戰(zhàn)巨大。目前，各地正按照中央部署，迎難而上，努力打好這場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

公平分配是住房保障工作的“生命線”，關(guān)系到這項(xiàng)民生工程的成敗。要做到公平公正，關(guān)鍵是把好“入口”和“出口”。必須規(guī)范準(zhǔn)入審核，合理確定并公布保障對(duì)象準(zhǔn)入條件，完善申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核制度，將不該享受保障者拒之門外；完善糾錯(cuò)退出機(jī)制，對(duì)騙購(gòu)騙租者，一經(jīng)查實(shí)立即清退，對(duì)不再符合條件者，按規(guī)定程序?qū)嵤┩顺?。同時(shí)，堅(jiān)持分配政策、程序、房源、對(duì)象、過(guò)程、結(jié)果、投訴處理全程公開，接受群眾、社會(huì)和媒體全方位監(jiān)督。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展

目前，我國(guó)已經(jīng)初步形成了市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障相結(jié)合、以市場(chǎng)供應(yīng)為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和調(diào)控過(guò)程中，對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)不斷深化，調(diào)控市場(chǎng)的思路日益清晰，采取的政策措施逐步豐富和完善。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，要求在現(xiàn)有基礎(chǔ)上妥善處理市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障的關(guān)系，合理劃分中央與地方的責(zé)任，完善政策措施，建立健全行之有效的機(jī)制。

完善住房稅收政策。稅收是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)供求關(guān)系，抑制住房資源不合理占用，防止住房空置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。2011年，上海、重慶兩市開展了個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。2012年將在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，同時(shí)繼續(xù)調(diào)整完善其他稅種征收政策。

健全相關(guān)法律法規(guī)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，需要健全的法律制度。要適時(shí)將實(shí)踐證明行之有效的、能夠長(zhǎng)期適用的政策上升為法律。同時(shí)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的新情況、新問(wèn)題，及時(shí)修訂已出臺(tái)的法律法規(guī)。目前，《城市房地產(chǎn)管理法》修改草案征求意見稿已經(jīng)完成，《基本住房保障條例》也已開始起草。

住房，不僅是一個(gè)居住的空間，更承載著每個(gè)家庭對(duì)美好生活的向往和期盼。毋庸置疑，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化，市場(chǎng)必將逐漸規(guī)范，保障必將逐步到位，百姓“住有所居”的美好愿望，也必定能逐步實(shí)現(xiàn)！