張 優(yōu) 劉立鈞
旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式,其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。
項(xiàng)目地塊位于福州市瑯岐島的西部。依山傍水,風(fēng)景優(yōu)美,東側(cè)緊靠九龍山,西側(cè)毗鄰閩江入口海口—長門水道。本項(xiàng)目為世界級(jí)的旅游度假目的地、環(huán)境優(yōu)美的宜居之城、山水互動(dòng)的綠色之城、低碳發(fā)展的科技之城、濃厚海洋文化氣息的人文之城、瑯岐對臺(tái)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的重要組成部分、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的示范區(qū)。
在總體發(fā)展目標(biāo)的指引下,規(guī)劃明確地區(qū)未來的功能定位:“以旅游觀光、度假療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議、運(yùn)動(dòng)休閑、娛樂購物、生活居住為主體功能的綜合性旅游度假區(qū)”。
本地區(qū)依托獨(dú)特的島、江、山、海等旅游資源,未來將發(fā)展成為國內(nèi)乃至國際高品質(zhì)的生態(tài)旅游度假區(qū)和休閑娛樂基地。
度假區(qū)擁有開闊的江景,濱江岸線將為游客和居民提供一個(gè)極具魅力的旅游休閑場所。
世界級(jí)的體育運(yùn)動(dòng)場地和碼頭,提供高爾夫、游艇、自行車、游泳等豐富多樣的體育休閑項(xiàng)目。
精品酒店、度假別墅、大型的商業(yè)購物和文化娛樂設(shè)施的聚集地,未來的休閑娛樂中心。
規(guī)劃將本著修復(fù)自然和低碳的原則,使地區(qū)成為全國乃至世界生態(tài)建設(shè)的典范。
對現(xiàn)狀魚塘進(jìn)行改造,恢復(fù)土地原有的自然生態(tài)功能。
梳理河道、完善地區(qū)水系統(tǒng),提高地區(qū)水體的自然循環(huán)凈化功能。
建立自然和人工濕地系統(tǒng),提供鳥類、魚類以及其他動(dòng)植物的棲息環(huán)境。
合理布局地區(qū)綠化開放空間,建設(shè)現(xiàn)代化的綠色城區(qū)。
推廣綠色能源和技術(shù),使地區(qū)成為新型低碳發(fā)展的典范。
1)親和的社區(qū):生活的家園,滿足人們生活的各種需要;交往的空間,社區(qū)里的人共同的相互交流往來;提升生活質(zhì)量的基地,社區(qū)為所有的居住者提供優(yōu)質(zhì)的生活品質(zhì);社會(huì)參與的平臺(tái),不只是在社區(qū)里面進(jìn)行活動(dòng),更重要是這個(gè)社區(qū)對社會(huì)的支援、對社會(huì)的貢獻(xiàn)。
2)人性化的高品質(zhì)環(huán)境:綠化率高,不低于30%;景觀設(shè)計(jì)人性化,特色化;空間布局靈活多樣,收放結(jié)合;功能布局合理,符合基地特質(zhì)。
3)便利的服務(wù)休閑設(shè)施:混合布置功能;在主要的交叉節(jié)點(diǎn)布置服務(wù)功能;地塊中心的休閑功能為人居環(huán)境增加活力。
“創(chuàng)造活力追求風(fēng)格”。
通過公共空間多層次系統(tǒng)化的設(shè)計(jì),為人們提供停留休息的場所,以此為基礎(chǔ)的城市空間富有活力且豐富多樣。
利用不同尺度的水體來塑造城市特色,提升不同土地開發(fā)與水體的關(guān)系,創(chuàng)造風(fēng)格多樣的城市空間。
水上休閑和游艇作為開放空間活動(dòng)的節(jié)點(diǎn)整合到水系網(wǎng)絡(luò)框架中,形成城市充滿活力的標(biāo)志。
強(qiáng)調(diào)在社區(qū)的組織和建構(gòu)上注重各種功能活動(dòng)的多元均衡混合。充分協(xié)調(diào)生產(chǎn)、生活、游憩、交通等各大系統(tǒng)與自然的綠地、水系等生態(tài)系統(tǒng)要素的相互關(guān)系,營造一個(gè)創(chuàng)新、文化與生活三元和諧共生的新型可持續(xù)的活力區(qū)域。
提出“突出重點(diǎn)、以點(diǎn)連線、輻射成面”的發(fā)展模式。均衡布局旅游服務(wù)資源,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)合人口導(dǎo)入,實(shí)現(xiàn)國際化旅游新城的成長。
從分析地區(qū)江、山自然景觀格局和現(xiàn)狀建設(shè)條件出發(fā),合理確定地區(qū)空間結(jié)構(gòu)和重要節(jié)點(diǎn)空間區(qū)域。
詳細(xì)分析現(xiàn)狀河道,在保留原有的主要河道的同時(shí),結(jié)合用地布局、道路骨架、景觀組織對其他的水道進(jìn)行重新梳理和改造,形成地區(qū)完善的水系網(wǎng)絡(luò)。
綠化系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)體系的建立以及與外部自然綠化的聯(lián)系。
以上概念在規(guī)劃設(shè)計(jì)得到了充分體現(xiàn)。主要體現(xiàn)在:1)在全面分析地區(qū)自然景觀格局、用地情況、建設(shè)條件的基礎(chǔ)上,結(jié)合地區(qū)發(fā)展目標(biāo)和功能定位,規(guī)劃確定了“兩片協(xié)同,三軸推進(jìn),五心統(tǒng)領(lǐng),多廊連通”的總體空間結(jié)構(gòu)。2)根據(jù)“居住生活”“風(fēng)情小鎮(zhèn)”“特色商業(yè)”“度假酒店”“主題樂園”“體育休閑”六大功能分區(qū)定位,結(jié)合自然條件合理布局各項(xiàng)用地,保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
通過實(shí)施集中緊湊,因地制宜的利用策略,不同的土地利用內(nèi)容策略性的組織為小型的開發(fā)地塊,在瑯岐島區(qū)發(fā)展中尋找傳統(tǒng)風(fēng)貌和現(xiàn)代風(fēng)格的平衡及共存。公共服務(wù)設(shè)施主要沿閩江呈帶狀布置,能夠很好的體現(xiàn)濱江景觀價(jià)值,促進(jìn)旅游開發(fā),提升了城市的活力。創(chuàng)造內(nèi)部水道與水域的環(huán)境,以活躍開發(fā)區(qū)的內(nèi)部地塊。商業(yè)中心與附屬的建筑集中放置基地的中心地帶,為總體規(guī)劃提供了一個(gè)焦點(diǎn)區(qū)。
1)兩片協(xié)同。
地區(qū)以環(huán)島路為邊界分隔,形成為東側(cè)濱江綜合發(fā)展片和西側(cè)沿山居住發(fā)展片。兩個(gè)片區(qū)功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展,形成有機(jī)的整體。
2)三軸推進(jìn)。
地區(qū)以環(huán)島路形成整體的空間拓展軸線,引導(dǎo)總體的建設(shè)發(fā)展方向。東西兩片根據(jù)功能特色形成旅游發(fā)展軸線和居住發(fā)展軸線,合理組織內(nèi)部空間和布局各項(xiàng)用地。三條軸線有機(jī)協(xié)調(diào),共同推進(jìn)地區(qū)發(fā)展。
3)五心統(tǒng)領(lǐng)。
規(guī)劃通過五個(gè)核心節(jié)點(diǎn)來統(tǒng)領(lǐng)地區(qū)空間發(fā)展,帶動(dòng)城市建設(shè)。沿環(huán)島路由南至北為門戶空間、綠化核心;沿江岸由南至北分別為風(fēng)情小鎮(zhèn)、休閑中心、濱江文化中心、游艇碼頭。
4)多廊連通。
規(guī)劃設(shè)定多條景觀生態(tài)廊道來建立山、江、城的空間聯(lián)系和組織城市景觀,形成與自然景觀格局協(xié)調(diào)的城市空間結(jié)構(gòu)。
5.2.1 悅城之“悅灘”——縱情山水、暢意運(yùn)動(dòng)的浪漫之灣
悅灘位于全區(qū)的北部沿江區(qū)域,北臨閩江,南接運(yùn)動(dòng)區(qū),隔河與秀場相望。南北兩側(cè)的視線都是完全開敞的。該區(qū)域相對獨(dú)立,環(huán)境良好,卻不失繁華。悅灘以游艇俱樂部為核心,是一處高星級(jí)酒店的集合區(qū),面向閩江,背靠運(yùn)動(dòng)區(qū)與九龍山,景觀環(huán)境非常好。每個(gè)酒店的客房全都臨江布置。臨江區(qū)形成完整的景觀帶車行道路。平時(shí)不通行車輛,全部景觀化處理,形成客房與江面間的80 m的休閑綠帶。
1)功能分區(qū):酒店區(qū)以游艇俱樂部為核心,以閩江為前景,以東區(qū)與山體為背景。西部臨江為一座四星酒店,俱樂部西為五星酒店,俱樂部以東依次為六星、五星與六星酒店。
2)視線分析:所有賓館客房面江布置,形式采用折線形,在保證景觀的基礎(chǔ)上,提高客房的數(shù)量。賓館為5層,保證能較好觀賞江景的前提下,不破壞整體景觀環(huán)境。
3)豎向控制:臨江的界面與大堂保證9.5 m以上的標(biāo)高。濱江路保證9.0 m高程??拷\(yùn)動(dòng)場的道路高程在5.5~6.5之間。賓館入口與大堂通過入口大臺(tái)階處理。酒店臨江岸線主要有步行化、自然化和休閑化三種處理方式。
5.2.2 悅城之“悅街”——依山傍水的時(shí)尚休閑街
悅街位于全區(qū)的中部。廊亭大橋立交出口可以方便到達(dá)。中央公園、學(xué)校、醫(yī)院與購物中心形成了完善的服務(wù)中心;商業(yè)街將人流導(dǎo)入江邊;秀場是全區(qū)的重點(diǎn)設(shè)施。秀場及廣場保持著非常好的景觀開敞度。商業(yè)中心則是與綠地結(jié)合,形成良好的購物第一印象。
1)規(guī)劃結(jié)構(gòu):悅街以公園與商業(yè)中心為開端,用商業(yè)街作為過渡,最終到達(dá)秀場區(qū)的高潮——濱江區(qū)。
2)功能分區(qū):南部為購物中心與娛樂樓;中部為兩個(gè)街區(qū)的步行街;北部濱江為以秀場為核心的綜合區(qū)。
3)交通分析:悅街有兩條南北向道路與環(huán)島路相接,有兩條道路東西向與區(qū)域道路相接,形成完善的道路網(wǎng)絡(luò)。濱江路在秀場段擴(kuò)展為廣場,在廣場邊緣設(shè)置停車場。車輛正常情況不進(jìn)入廣場。秀場南北都形成廣場。既創(chuàng)造景觀,也為未來的靜態(tài)交通提供了解決的可能性。
4)空間分析:圍繞秀場四周都是開放空間。臨江區(qū)形成臨水的大型觀景平臺(tái),也可以作為臨時(shí)演出場地。商業(yè)街則是尺度宜人的小型化步行空間與臨水空間的結(jié)合。
5)豎向控制:悅街高程整體采用小平臺(tái)+坡度活動(dòng)綠帶的解決方式,將防浪堤的9m高程平穩(wěn)過渡到5.5m的內(nèi)部設(shè)計(jì)高程。這樣既解決了臨江的景觀問題,也使土方量大量減少。秀場區(qū)域基本保持高程一致,南廣場解決1 m~1.5 m高差。最主要在中部街坊解決高差,每個(gè)小街坊采用小高差處理,在100 m的街坊內(nèi)解決1.0 m~1.5m的高差。道路兩側(cè)則解決0.5m~1.0m的高差。
5.2.3 悅城之“悅鎮(zhèn)”——江與海之間的藝術(shù)人文小鎮(zhèn)
悅鎮(zhèn)位于瑯亭大橋橋頭區(qū),是進(jìn)入閩江悅城的第一景觀點(diǎn)。中軸線直接聯(lián)系環(huán)島路,并直通瑯岐城區(qū)。悅鎮(zhèn)的主景觀面為北部沿江帶。周邊主要為度假村,可以較好的為其服務(wù)。
悅鎮(zhèn)為以歐洲小鎮(zhèn)為藍(lán)本的新人文小鎮(zhèn),是未來發(fā)展的重點(diǎn)。小鎮(zhèn)直接聯(lián)系環(huán)島路與瑯岐城區(qū)。小鎮(zhèn)內(nèi)部街巷、廣場、庭院保持多樣的變化。
1)規(guī)劃結(jié)構(gòu):悅鎮(zhèn)規(guī)劃形成“一軸一帶兩翼”。“一軸”是指環(huán)島路與閩江形成的一條聯(lián)絡(luò)老城與新鎮(zhèn)的軸線,由連續(xù)而富于變化的商住界面以及內(nèi)部的步行軸共同形成。“一帶”指南北連續(xù)的小鎮(zhèn)中央步行帶,聯(lián)通了江岸、中軸與主題公園?!皟梢怼敝钢休S兩側(cè)分別設(shè)置南北兩個(gè)功能片區(qū)。
2)功能分區(qū):整體采用的是商住混合的形態(tài),底層以文化、藝術(shù)、商業(yè)、旅游、休閑為主,上層為宜居居住。悅鎮(zhèn)臨水中心為兩個(gè)酒店;靠近酒店的區(qū)域有部分獨(dú)立的商業(yè)區(qū);往外的區(qū)域則是分布著藝術(shù)家村、藝術(shù)文化區(qū)、步行商業(yè)軸,風(fēng)情旅游區(qū)、旅游休閑區(qū)等功能片區(qū)。
3)交通分析:悅鎮(zhèn)鼓勵(lì)公共交通,在外圍綠帶設(shè)置停車場。主要車輛停在外圍換成電瓶車、自行車等公共低碳交通工具。悅鎮(zhèn)的交通以垂直江面的交通為主,濱江路與中央步行道平時(shí)只供步行交通。緊急時(shí)才允許車輛通行。
4)空間分析:總體由臨水開敞空間、街巷空間、小型廣場、庭院四種類型共同營造出良好的氛圍。
5)視線分析:強(qiáng)調(diào)中軸線的景觀通廊;充分利用臨江的開敞景觀面;小型垂直江面的街巷將江景引入內(nèi)部;內(nèi)部設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn),豐富視覺空間。
6)豎向控制:悅鎮(zhèn)高程整體采用小平臺(tái)+坡度活動(dòng)綠帶的解決方式。將防浪堤的9 m高程平穩(wěn)過渡到5.5 m的內(nèi)部設(shè)計(jì)高程。這樣既解決了臨江的景觀問題,也使土方量大量減少。每個(gè)小街坊采用小高差處理,在100m的街坊內(nèi)解決10m~15m的高差。街坊間的綠帶或活動(dòng)帶解決1 m~1.5 m的高差。
優(yōu)秀旅游地產(chǎn)規(guī)劃能直接提升旅游區(qū)的品質(zhì),利用城市本身的優(yōu)勢進(jìn)行合理的旅游地產(chǎn)規(guī)劃是設(shè)計(jì)人員應(yīng)該認(rèn)真分析與探討的。旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要從選址策劃開始,將旅游地產(chǎn)的開發(fā)與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、創(chuàng)造高品質(zhì)項(xiàng)目相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。旅游地產(chǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)應(yīng)在集約發(fā)展、節(jié)約土地資源、開發(fā)建設(shè)可操作性、自然景觀格局協(xié)調(diào)、濱江岸線價(jià)值體現(xiàn)等旅游地產(chǎn)開發(fā)方面開辟新思路。
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