○何春姬

（海南金邦實(shí)業(yè)有限公司 海南 海口 570125）

淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制

○何春姬

（海南金邦實(shí)業(yè)有限公司 海南 ?？?570125）

隨著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增加，如何辨別、分析、防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，建立企業(yè)資金內(nèi)部控制制度已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。在面臨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的環(huán)境下，應(yīng)注重將企業(yè)對(duì)外發(fā)展逐步調(diào)整為對(duì)內(nèi)部的管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的控制，以減少成本輸出來(lái)獲得最大的利益。完善而有效的資金內(nèi)部控制制度，對(duì)加強(qiáng)單位經(jīng)營(yíng)管理、保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)安全、提高企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效率及產(chǎn)出效益等具有積極的促進(jìn)作用。

貨幣資金 內(nèi)部控制 主要措施

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益成為房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)內(nèi)部控制就是企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的信息管理技術(shù)、綜合與局部結(jié)合的方法、多樣化的會(huì)計(jì)手段，對(duì)企業(yè)從事的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)范、控制和監(jiān)督，以此來(lái)提高企業(yè)的工作效率、資產(chǎn)的安全和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)度，最終提高企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益。貨幣資金是指資金循環(huán)周轉(zhuǎn)中停留在貨幣形態(tài)的資金，是資產(chǎn)的重要組成部分，是流動(dòng)性較強(qiáng)的一種資產(chǎn)，按貨幣資金的用途和存放地點(diǎn)的不同，分為現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。由于貨幣資金具有高度的流動(dòng)性和較高的控制風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在組織會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，加強(qiáng)貨幣資金的控制與核算，對(duì)于保障企業(yè)資產(chǎn)安全完整、提高資金周轉(zhuǎn)速度和使用效益都具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

1、資金管理現(xiàn)狀

隨著2010年，國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行緊縮銀根等政策致使房地產(chǎn)企業(yè)外部資金來(lái)源不暢，流動(dòng)資金供應(yīng)不足。投資住房、自住住房等處于觀望狀態(tài)造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)越來(lái)越緊張。特別是流動(dòng)資金的緊張，使企業(yè)的“輸血”功能不足。改善外部影響因素，創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部資金環(huán)境固然非常重要，但因其涉及面廣，關(guān)系復(fù)雜，不是一朝一夕，靠一個(gè)企業(yè)便可以完成的。因而，企業(yè)必須立足于自身，挖掘內(nèi)部潛力，深入分析造成企業(yè)資金緊張的內(nèi)因，并采取有效對(duì)策，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的有效控制，以促進(jìn)資金的合理使用，增強(qiáng)企業(yè)的“造血”功能。但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)由于缺少專門的、統(tǒng)一的、集中的資金管理系統(tǒng)，各個(gè)項(xiàng)目公司、物業(yè)公司、管理公司的各種業(yè)務(wù)對(duì)資金流動(dòng)的影響沒(méi)有形成關(guān)聯(lián)在一起的完整信息，缺乏有效監(jiān)督，造成極大風(fēng)險(xiǎn)。部分子公司資金出現(xiàn)缺口，只能向銀行貸款，另一些子公司資金富裕，但由于分散管理，又無(wú)法利用，導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)公司的資金成本上升，資源極大浪費(fèi)。因此，集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)需要建立資金集中管理體系、建立內(nèi)部業(yè)務(wù)監(jiān)督體系來(lái)增強(qiáng)對(duì)資金的內(nèi)部控制，達(dá)到“造血”目的。

2、存在的主要問(wèn)題

一是資金結(jié)構(gòu)不合理。企業(yè)增加固定資產(chǎn)投資而沒(méi)有落實(shí)必要的配套流動(dòng)資金，致使建筑企業(yè)先天的供血不足；許多企業(yè)依靠借債創(chuàng)建，自有資金不足，因而在一開(kāi)始便背負(fù)著沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)；許多企業(yè)盈利有限，不注重自我積累，致使流動(dòng)資金的利用結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期得不到改善；長(zhǎng)期負(fù)債與流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。二是流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)不暢。從主體來(lái)看，阻礙流動(dòng)資金正常周轉(zhuǎn)的核心在于成品資金和結(jié)算資金的膨脹，導(dǎo)致流動(dòng)資金在正常的周轉(zhuǎn)過(guò)程常中途擱淺。三是流動(dòng)資金管理失控。流動(dòng)資金耗費(fèi)補(bǔ)償不足；流動(dòng)資金“睡眠”導(dǎo)致的損失嚴(yán)重；流動(dòng)資金的非正常侵蝕；現(xiàn)金流動(dòng)的意識(shí)還比較淡漠。流動(dòng)資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的物質(zhì)條件，要用好流動(dòng)資金就必須努力加強(qiáng)和提高對(duì)流動(dòng)資金的管理和處置水平。提高流動(dòng)資金利用效果的途徑主要有兩個(gè)方面：降低流動(dòng)資金占用率；加速流動(dòng)資金的回籠周期。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制的必要性

房地產(chǎn)內(nèi)部控制就是企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的信息管理技術(shù)，綜合與局部結(jié)合的方法，多樣化的會(huì)計(jì)手段，對(duì)企業(yè)從事的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)范、控制和監(jiān)督，以此來(lái)提高企業(yè)的工作效率、資產(chǎn)的安全和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)度，最終提高企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段我國(guó)采取了一系列政策和措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)國(guó)家在銀行信貸方面也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加了一定的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在面臨這個(gè)困難時(shí)，應(yīng)注重將企業(yè)對(duì)外發(fā)展逐步調(diào)整為對(duì)內(nèi)部的管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的控制，以減少成本輸出來(lái)獲得最大的利益。

首先，內(nèi)部控制是整個(gè)企業(yè)的管理水平的一種體現(xiàn)。企業(yè)內(nèi)部控制能夠調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算和監(jiān)測(cè)對(duì)資金進(jìn)行控制，保證企業(yè)向預(yù)期的方向發(fā)展。其次，企業(yè)內(nèi)部控制可以完善公司治理結(jié)構(gòu)，把企業(yè)分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)統(tǒng)一起來(lái)，在完成企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的過(guò)程中起著重要的作用。最后，企業(yè)內(nèi)部控制是信息化財(cái)務(wù)管理的必然要求。隨著信息技術(shù)在內(nèi)部控制中的廣泛應(yīng)用，簡(jiǎn)單的內(nèi)部控制方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的要求。網(wǎng)絡(luò)化、開(kāi)放化的內(nèi)部控制體系出現(xiàn)在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，完善內(nèi)部控制體系被提上日程。

三、建立資金內(nèi)部控制的主要措施

從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重點(diǎn)來(lái)看，就是建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測(cè)模型和實(shí)時(shí)檢查現(xiàn)金的使用情況。從內(nèi)部控制設(shè)計(jì)原則出發(fā)，以信息系統(tǒng)為平臺(tái)，構(gòu)建信息透明、數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu)，資金計(jì)劃、預(yù)警監(jiān)督、結(jié)算中心牽制業(yè)務(wù)流程，通過(guò)預(yù)警參數(shù)相互牽制，各個(gè)業(yè)務(wù)操作與崗位匹配，崗位之間協(xié)調(diào)配合，建立成本效益最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制制度。從上述角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制應(yīng)實(shí)施以下措施。

1、集團(tuán)成立結(jié)算中心，集中對(duì)各單位資金進(jìn)行管理

成員單位的資金集中到結(jié)算中心，形成集團(tuán)的總資金池。結(jié)算中心采用內(nèi)部賬戶來(lái)記錄被集中管理的資金，成員單位則把被集中的資金作為內(nèi)部存款。集團(tuán)一般采取收支兩條線的方式來(lái)控制成員單位對(duì)于其銀行賬戶的資金的使用。成員單位資金收入一般直接被歸集到總資金池，對(duì)內(nèi)部成員單位的付款可以直接在總資金池內(nèi)轉(zhuǎn)賬，對(duì)外部客商的支付則需要從總資金池申請(qǐng)回?fù)苜Y金到單位的外部賬戶然后支付，或者由總資金池代為支付。成員單位的資金就被分成了外部存款和內(nèi)部存款。外部存款是在銀行的賬戶的存款，而內(nèi)部存款則是在結(jié)算中心的存款。成員單位的外部賬戶（收入戶）資金上收/上繳后，總資金池增加，同時(shí)成員單位的內(nèi)部存款也增加。成員單位對(duì)于內(nèi)部賬戶的資金不能直接使用，需要由結(jié)算中心將其內(nèi)部存款回?fù)艿酵獠抠~戶上，或者結(jié)算中心直接從外部總賬戶來(lái)替成員單位支付同時(shí)沖減內(nèi)部賬戶。

2、建立職責(zé)分工與職權(quán)分離制度

貨幣資金收支應(yīng)由出納人員和會(huì)計(jì)人員分工負(fù)責(zé)、分別辦理，職責(zé)分明、職權(quán)分離。應(yīng)設(shè)置專職出納員，負(fù)責(zé)貨幣資金的收支和保管、收支原始憑證的保管和簽發(fā)、日記賬的登記。會(huì)計(jì)不得兼任出納；出納不得兼任稽核、會(huì)計(jì)檔案保管，不得兼管收入、費(fèi)用、債券債務(wù)賬目的登記工作并且所有現(xiàn)金和銀行存款的收付都必須通過(guò)經(jīng)辦會(huì)計(jì)在審核原始憑證無(wú)誤后填制記賬憑證，然后由出納員檢查所附原始憑證是否完整后辦理收付款，并在原始憑證上加蓋“收訖”或“付訖”戳記。

3、堅(jiān)持預(yù)算控制制度

編制資金預(yù)算控制旨在對(duì)企業(yè)一定時(shí)期資金的流入與流出進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。資金預(yù)算編制是否準(zhǔn)確直接影響到企業(yè)資金流轉(zhuǎn)是否通暢，影響到資金的利用效率，乃至企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。因此，要加強(qiáng)貨幣資金預(yù)算的可靠性控制，避免或減少預(yù)算編制的主觀性和隨意性。

貨幣資金預(yù)算編制和貨幣資金業(yè)務(wù)核算應(yīng)分離開(kāi)，以便更有力地控制貨幣資金業(yè)務(wù)。貨幣資金預(yù)算編制后，財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)認(rèn)真監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際現(xiàn)金收支的結(jié)果應(yīng)定期同預(yù)算進(jìn)行比較分析。如果出現(xiàn)重大差異，可采取必要的措施來(lái)調(diào)查實(shí)際的收支結(jié)果。

4、實(shí)行內(nèi)部稽核制度

所有貨幣資金的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須按會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行記錄，并且各種收付款業(yè)務(wù)應(yīng)集中到會(huì)計(jì)部門辦理，任何部門和個(gè)人不得擅自出具收款或付款憑證。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行記錄時(shí)，必須采取一系列措施和方法，按照規(guī)定的程序辦理貨幣資金支付業(yè)務(wù)，把好支付申請(qǐng)、支付審批、支付符合三道關(guān)，以保證會(huì)計(jì)記錄的真實(shí)、及時(shí)和正確。內(nèi)審人員應(yīng)負(fù)責(zé)收支憑證和賬目的定期審計(jì)和現(xiàn)金的突擊盤點(diǎn)及銀行賬的定期核對(duì)。

5、加強(qiáng)安保工作

對(duì)貨幣資金須有健全的保護(hù)措施，有專人負(fù)責(zé)保管，有專人進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)督。貨幣資金收付和保管只能由出納員負(fù)責(zé)，其他任何人員（包括單位負(fù)責(zé)人）非經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)集體特別授權(quán)，不得接觸貨幣資金。出納地點(diǎn)與外部辦事人員間要設(shè)置安全護(hù)欄。出納人員不得擅自離崗，出納人員離開(kāi)時(shí)必須將現(xiàn)金、有關(guān)票據(jù)存入保險(xiǎn)柜。保險(xiǎn)柜的密碼、網(wǎng)上銀行操作所需網(wǎng)卡及密碼要由使用人保管，不得任意移交他人，如需移交他人要有書面記錄，并及時(shí)更改密碼。

四、結(jié)論

資金內(nèi)部控制涉及到企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，特別是涉及到管理層的態(tài)度、管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的看法和對(duì)控制措施的配合，作為一項(xiàng)綜合管理活動(dòng)，為了獲得有關(guān)內(nèi)部控制充分準(zhǔn)確的信息，為了使控制措施得到充分的響應(yīng)和有效地配合，同時(shí)也為了使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)客觀公正，廣泛的信息來(lái)源和相關(guān)人員之間的充分溝通與理解是內(nèi)部控制中十分重要的工作環(huán)節(jié)。但資金內(nèi)控體系的建設(shè)并沒(méi)有適用于所有企業(yè)的萬(wàn)能“藥方”。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制需要因地制宜，綜合考慮每個(gè)企業(yè)的差異，進(jìn)而建立起一種符合企業(yè)實(shí)際需要的體系。

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