程俊勇

(樂(lè)山市地方稅務(wù)局 四川 樂(lè)山 614000)

近幾年來(lái)，隨著樂(lè)山市房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收已然成為地方稅收不可或缺的組成部分，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要的財(cái)力保障。2006年至2011年，全市房地產(chǎn)、建筑業(yè)地方稅收共入庫(kù)58.14億元，年均增幅達(dá)到21.33%，房地產(chǎn)、建筑業(yè)地方稅收收入占全市稅收收入總額的比重也由2006年的14.89%上升到2011年的42.89%，為完成全市地方稅收任務(wù)做出了突出貢獻(xiàn)，同時(shí)也促進(jìn)了全市房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。隨著國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，致使房地產(chǎn)業(yè)稅收增收壓力加大。房地產(chǎn)稅收征管存在稅

收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)高、征管流程不規(guī)范、措施落實(shí)不到位、信息化水平不高等問(wèn)題。

一、樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

近期，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策在影響一線城市的同時(shí)，對(duì)樂(lè)山市這樣的三線城市也形成了較大的影響，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

1.增量房銷(xiāo)售持續(xù)下跌。樂(lè)山市中心城區(qū)，2011年第四季度實(shí)現(xiàn)增量房備案銷(xiāo)售面積15.77萬(wàn)平方米，同比下降74.76%，銷(xiāo)售金額8.92億元，同比下降65.23%;而2012年第一季度中心城區(qū)增量房備案銷(xiāo)售面積 22.18萬(wàn)平方米，同比下降36.76% ，銷(xiāo)售金額 12.88億元，同比下降23.57%。峨眉山市的情況也基本相同，2012年1－4月峨眉山市增量房銷(xiāo)售面積為7.08萬(wàn)平方米，同比下降62.85%，銷(xiāo)售金額4.01億元，同比下降54.83%。

2.增量房開(kāi)發(fā)用地出讓處于停滯狀態(tài)。2012年1－4月全市土地出讓11宗，總面積12.82萬(wàn)平方米，出讓金額1.16億元，較2011年同期相比，宗數(shù)、面積、金額分別下降了52.37%、47.44%、49.63%，土地出讓契稅同比下降43.26%。就中心城區(qū)而言，2011年房地產(chǎn)業(yè)土地出讓僅有1宗，面積3.3萬(wàn)平方米，2012年1－4月無(wú)一宗商品房開(kāi)發(fā)用地出讓。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了政府不愿在房屋交易低迷時(shí)放量供應(yīng)，加劇地價(jià)下滑幅度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受銀根緊縮的金融政策影響拿地日趨謹(jǐn)慎，這不僅導(dǎo)致影響當(dāng)期土地契稅收入的迅速下降，還將制約今后一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)而影響未來(lái)房地產(chǎn)稅源。

3.存量房交易持續(xù)低迷，交易量大幅減少。2012年1－4月，全市存量房成交套數(shù)為3011套，同比下降36%;成交面積25.21萬(wàn)平方米，同比下降41%;成交金額4.76億元，同比下降24%;征

收稅款3，618萬(wàn)元，同比下降13%。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅回落。2012年前4個(gè)月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首度出現(xiàn)1.1%的負(fù)增長(zhǎng)，增速比2011年同期回落30個(gè)百分點(diǎn)。由此造成2012年商品房新開(kāi)工面積僅為70.33萬(wàn)平方米，同比下降41.5%，增量房竣工面積僅為10.92萬(wàn)平方米，同比下降62.3%。增量房供應(yīng)量的大幅下降，提供給購(gòu)房者選擇的余地變小，不能讓剛性需求有效轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力，增量房銷(xiāo)售仍將保持下滑趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，直接導(dǎo)致稅收收入的減少，2012年1－4月全市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收4.18億元，同比下降26.63%，減收額達(dá)1.52億元。房地產(chǎn)業(yè)稅收的大幅下降成為了2012年稅收減少的最大因素，將拉低全市稅收增幅7.78個(gè)百分點(diǎn)。

二、樂(lè)山市房地產(chǎn)稅收管理的難點(diǎn)

(一)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力有待進(jìn)一步增強(qiáng)

房地產(chǎn)行業(yè)具有成本細(xì)項(xiàng)復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、涉及稅種多、涉稅金額大等特點(diǎn)，利益性驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致納稅人稅收法制意識(shí)不強(qiáng)，利用各種手段侵蝕稅基。一些開(kāi)發(fā)商的偷稅手法呈多樣化、專(zhuān)業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)成為稅收違法行為的多發(fā)區(qū)，稅收違法行為表現(xiàn)為:

1.隱匿應(yīng)稅收入。其主要方法是:(1)銷(xiāo)售

收入確認(rèn)不及時(shí)，少列坐支現(xiàn)金現(xiàn)象嚴(yán)重，有的直接進(jìn)入企業(yè)小金庫(kù)不入賬。對(duì)銀行按揭款項(xiàng)不及時(shí)入賬，或者把收到的按揭款項(xiàng)記入“短期借款”等科目。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，不開(kāi)具正式發(fā)票，預(yù)收款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬，不作收入。(2)以工程尚未決算，收入、成本、費(fèi)用無(wú)法確定為由，將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售款長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷(xiāo)售額。(3)隱匿銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等附屬配套設(shè)施的收入和面積。

(4)將自建房轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、獎(jiǎng)勵(lì)、抵償債務(wù)，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取非貨幣性資產(chǎn)，將完工可售的房地產(chǎn)用作對(duì)外投資或分配給股東等視同銷(xiāo)售行為，不按規(guī)定確認(rèn)收入等。

2.擠占、多提、虛列成本。其主要方法有:

(1)不遵循配比原則在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(2)以工程完工未結(jié)算為由，高估建筑安裝工程費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)，將其長(zhǎng)期掛在“其他應(yīng)付款”和“應(yīng)付賬款”科目，虛增成本。(3)開(kāi)發(fā)商和建筑商編造虛假合同，人為地提高造價(jià)，增大建安成本。(4)多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本及稅金，甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)作為已完工銷(xiāo)售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費(fèi)一并扣除，減少已售產(chǎn)品銷(xiāo)售當(dāng)

期的應(yīng)納稅所得額。(5)利用“零星工程”或部分“配套工程”不需要招投標(biāo)的空子，虛列或擴(kuò)大項(xiàng)目成本，在通水、通電、通氣、綠化、道路等項(xiàng)目建設(shè)上高估成本。

3.超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除相關(guān)費(fèi)用和支出。主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括:(1)注冊(cè)資本金不到位，將應(yīng)繳資本的支出和利息作為經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用扣除。(2)超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除人員工資及職工福利費(fèi)。(3)超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)。(4)超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍列支、扣除各類(lèi)捐贈(zèng)和贊助支出等等。

4.賬簿憑證管理混亂，核算不規(guī)范。主要表現(xiàn)在:(1)由于建筑工期長(zhǎng)，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則，有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制核算，即對(duì)成本采取支付多少就列支多少的方式。(2)對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比。(3)按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入賬，造成成本虛增，同時(shí)存在大量的不合法憑證。(4)采取縮小可售面積的方法計(jì)算出單位成本，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，達(dá)到偷稅目的。

5.納稅申報(bào)不及時(shí)。不按預(yù)收房款申報(bào)預(yù)售

收入依據(jù)利潤(rùn)率(或毛利率)繳納所得稅，或干脆就不申報(bào)，甚至作虛假申報(bào)。

(二)部門(mén)配合力度有待進(jìn)一步提高

一是目前相關(guān)部門(mén)之間的合作還處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，缺乏協(xié)作機(jī)制，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決。二是未能形成信息傳遞機(jī)制，信息傳遞不定

期、不及時(shí)，難以實(shí)現(xiàn)信息有效共享。三是個(gè)別地區(qū)未能?chē)?yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度，有的是政府某些職權(quán)部門(mén)在進(jìn)行資產(chǎn)劃撥、投資、處置時(shí)，自行采取“先證拖稅”，甚至“證后不稅”;有的是個(gè)別部門(mén)未落實(shí)協(xié)稅工作職責(zé)，在企業(yè)未出具稅票的情況下而先行頒證，導(dǎo)致稅收流失。

(三)機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé)有待進(jìn)一步明確

一是機(jī)構(gòu)設(shè)置缺失，個(gè)別邊遠(yuǎn)區(qū)縣由于人員較少，稅務(wù)干部往往承擔(dān)較大的工作量，因此沒(méi)有成立專(zhuān)業(yè)管理所，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)管理人員，出現(xiàn)崗責(zé)不清、職責(zé)不明等問(wèn)題。二是內(nèi)部機(jī)構(gòu)工作銜接不緊密。征收、管理、稽查部門(mén)配合不力，房地產(chǎn)稅收征管信息在前臺(tái)與后臺(tái)間的傳遞不及時(shí)，各部門(mén)對(duì)征管信息檔案的管理和利用缺乏統(tǒng)一性，各崗位之間缺乏相互協(xié)作、銜接、監(jiān)督的制約機(jī)制。

(四)征管規(guī)程與措施有待進(jìn)一步貫徹

一是信息采集不到位。各部門(mén)由于協(xié)調(diào)配合不密切，基礎(chǔ)信息資料主要依靠納稅人提供，信息資料來(lái)源單一，資料的完整性、可信度不高。二是稅源監(jiān)控不到位。對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理不能做到跟蹤管理，對(duì)應(yīng)稅收入不能做到及時(shí)監(jiān)控;對(duì)項(xiàng)目稅源不能實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)管理，項(xiàng)目完工稅款不能進(jìn)行及時(shí)清算;對(duì)建筑業(yè)項(xiàng)目稅源只能部分控管，不能實(shí)施全面監(jiān)控等等。三是稅收政策執(zhí)行不到位。建筑企業(yè)稅收管理完全依托“以票控稅”這個(gè)單一手段，在各稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的認(rèn)定方面，與實(shí)際存在較大差異，導(dǎo)致納稅人稅款滯納，難以及時(shí)繳稅，基層征管政策難以準(zhǔn)確執(zhí)行到位。

(五)信息化管理水平有待進(jìn)一步提升

一是思想認(rèn)識(shí)需提高。個(gè)別稅務(wù)干部，特別是年齡較大的稅務(wù)干部仍然習(xí)慣于舊的“人治”和“人工”思維方式，對(duì)信息化知識(shí)的接受缺乏緊迫感和責(zé)任感，對(duì)稅收信息化的作用認(rèn)識(shí)不足。二是信息化建設(shè)不統(tǒng)一。各地計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)配置都根據(jù)各地自身需要配置硬件，一旦要推行全國(guó)的征管軟件系統(tǒng)，許多硬件設(shè)備都面臨著改造升級(jí)、網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)容的問(wèn)題。三是計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用水平不高。應(yīng)用仍處于淺層次，只重視數(shù)據(jù)采集，而忽視對(duì)數(shù)據(jù)的分析整理和利用，使計(jì)算機(jī)成了單純的“開(kāi)票機(jī)”、“打字機(jī)”，影響了軟件的運(yùn)行質(zhì)量。四是社會(huì)公眾網(wǎng)絡(luò)資源利用率低。由于目前未能與管理監(jiān)控對(duì)象納稅人以及與工商、銀行、建設(shè)、國(guó)土、發(fā)改委等部門(mén)實(shí)施聯(lián)網(wǎng)，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部計(jì)算機(jī)廣域網(wǎng)信息量小、利用率低，社會(huì)公眾網(wǎng)絡(luò)資源得不到有效利用，不能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握納稅人相關(guān)的真實(shí)涉稅信息。

三、完善樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策建議

(一)圍繞工作規(guī)程，明確征管目標(biāo)

針對(duì)房地產(chǎn)稅收征管的難點(diǎn)和現(xiàn)狀，在國(guó)家稅務(wù)總局和四川省地稅局一體化管理操作規(guī)程的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化《房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程》，重點(diǎn)從“機(jī)構(gòu)與職能”、“崗位與職責(zé)”、“環(huán)節(jié)與流程”、“部門(mén)與協(xié)作”、“信息與應(yīng)用”等方面對(duì)納稅、征稅、協(xié)稅行為進(jìn)行規(guī)范。該規(guī)程堅(jiān)持以“政府領(lǐng)導(dǎo)、地稅主管、部門(mén)協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”為原則，以“項(xiàng)目管理”為主線，以“中軟2.0版本征管軟件”為支撐，以“契稅征管”為把手，以“專(zhuān)業(yè)化管理”為手段，最終實(shí)現(xiàn)“征納行為規(guī)范、辦稅流程簡(jiǎn)化、納稅成本降低、納稅人感到方便、納稅服務(wù)得到優(yōu)化、征管質(zhì)量顯著提高”的目標(biāo)。

(二)設(shè)置專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，規(guī)范征管流程

1.從理順征管機(jī)構(gòu)入手，合理配置征管資源。采取集中管理模式，建立房地產(chǎn)稅收一體化管理機(jī)構(gòu)。在區(qū)縣地稅局成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織實(shí)施、督促檢查房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，下設(shè)一體化辦公室，負(fù)責(zé)一體化管理的日常牽頭工作。轄區(qū)內(nèi)抽調(diào)熟悉房地產(chǎn)稅收政策、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)管員，組建房地產(chǎn)稅收專(zhuān)業(yè)管理所 (組)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理。在專(zhuān)業(yè)所 (組)內(nèi)設(shè)置土地、建安工程、增量房、存量房管理、納稅評(píng)估等小組，建立健全專(zhuān)所負(fù)責(zé)、分組落實(shí)的管理模式。

2.從崗位設(shè)置入手，明確其職責(zé)。按照總局崗責(zé)體系要求，從稅源專(zhuān)業(yè)化管理角度出發(fā)，將管理崗位細(xì)分為申報(bào)受理崗、稅款征收崗、發(fā)票配售崗、稅源管理崗、納稅評(píng)估崗和爭(zhēng)議處理崗。在明確各自工作職責(zé)與范圍的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)由管戶到管事的職能轉(zhuǎn)變，提高專(zhuān)業(yè)化管理水平與效率。

3.從環(huán)節(jié)入手，規(guī)范管理流程。對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)保有等各環(huán)節(jié)的稅收管理流程進(jìn)行規(guī)范，對(duì)各環(huán)節(jié)必備涉稅資料要件進(jìn)行列舉，以繪制流程圖的形式直觀地描述各流程辦事事項(xiàng)、時(shí)限與資料要件。

4.從強(qiáng)化內(nèi)部協(xié)作入手，確保征管有機(jī)銜接。貫徹內(nèi)部協(xié)作機(jī)制，是有效提升征管質(zhì)量的關(guān)鍵。內(nèi)部協(xié)作分為崗位協(xié)作、稽查協(xié)作、監(jiān)督協(xié)作三個(gè)部分。崗位協(xié)作要求各崗位應(yīng)根據(jù)其職責(zé)和操作規(guī)程的要求，相互間及時(shí)傳遞房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)資料、稅收管理、稅款征收等信息，定期和不定期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管資料進(jìn)行全面比對(duì)和分析，及時(shí)反饋征收、管理中的問(wèn)題，不斷完善管理辦法。稽查協(xié)作包括稽查部門(mén)查前調(diào)閱征管檔案，全面了解各環(huán)節(jié)各崗位收集的征管信息，稽查報(bào)告必須反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)項(xiàng)目的情況?；椴块T(mén)做出的稅務(wù)處理和處罰決定書(shū)要定期傳遞給征收管理機(jī)關(guān)，稅源管理崗要及時(shí)查找管理漏洞，并將相關(guān)信息錄入“一戶式”數(shù)據(jù)庫(kù)，切實(shí)做到以查促收、以查促管。監(jiān)督協(xié)作是指實(shí)行崗位間的相互監(jiān)督，各崗位除了要辦好本崗位涉稅事項(xiàng)外，還要對(duì)前一個(gè)崗位辦結(jié)事項(xiàng)審核把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋。

(三)加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，實(shí)施節(jié)點(diǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)、投資金額大、涉及部門(mén)多，只有抓住管理節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度，才能保障管理工作質(zhì)量。一是積極向當(dāng)?shù)攸h政領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，取得黨政領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，形成“黨政管稅、地稅征稅、部門(mén)協(xié)稅、齊抓共管”的綜合治稅氛圍。二是將土地稅收管理前置到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用環(huán)節(jié)，國(guó)土部門(mén)下發(fā)批文的同時(shí)傳遞農(nóng)用地轉(zhuǎn)用信息，稅務(wù)機(jī)關(guān)建立耕地占用稅批文臺(tái)帳和稅源管理臺(tái)賬，由一體化管理所及時(shí)介入進(jìn)行土地利用各環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收管理。三是在產(chǎn)權(quán)交易中心設(shè)立征稅窗口，房管部門(mén)在受理房地產(chǎn)交易后不見(jiàn)完 (免)稅憑證不得頒證。四是依靠與規(guī)建局、發(fā)改委等部門(mén)的協(xié)作，定期獲取建設(shè)單位施工項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息，對(duì)建安房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)、招標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工到銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，各項(xiàng)目全面登記，各環(huán)節(jié)全面銜接，項(xiàng)目稅收征管全過(guò)程跟蹤。

(四)創(chuàng)新征管手段，完善管理辦法

一是認(rèn)真開(kāi)展納稅輔導(dǎo)，做好稅法宣傳、匯算清繳、行業(yè)清算、納稅評(píng)估等基礎(chǔ)征管工作。通過(guò)辦理建安項(xiàng)目結(jié)算、企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算等涉稅事項(xiàng)，重點(diǎn)分析稅收政策與財(cái)務(wù)核算的差異，輔導(dǎo)納稅人準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)、真實(shí)核算銷(xiāo)售收入和成本，如實(shí)申報(bào)應(yīng)稅收入。二是建立房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本定期分析制度。調(diào)查房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成情況，通過(guò)橫向、縱向比對(duì)、分析，確定土地征用費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等成本明細(xì)項(xiàng)目的行業(yè)正常值范圍，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度，提高建安企業(yè)工程成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)成本稅收管理漏洞，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合同、假信息虛增成本。三是納稅評(píng)估與稅務(wù)檢查相結(jié)合，發(fā)揮管理、檢查的互動(dòng)作用，定期統(tǒng)計(jì)分析稅負(fù)水平，對(duì)疑點(diǎn)問(wèn)題開(kāi)展納稅評(píng)估。加大對(duì)建安房地產(chǎn)企業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的力度，規(guī)范稅收秩序，在企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，通過(guò)“查前分析－賬簿檢查－實(shí)地核實(shí)”的方法對(duì)重點(diǎn)稅源企業(yè)和疑點(diǎn)企業(yè)開(kāi)展檢查，嚴(yán)厲打擊偷逃稅違法行為，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度。四是全面推行存量房估價(jià)信息系統(tǒng)，通過(guò)運(yùn)用估價(jià)信息系統(tǒng)，公正、規(guī)范地確定存量房計(jì)稅依據(jù)，有效防范“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，確保稅賦公平。五是通過(guò)政府采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)的形式，引入稅務(wù)師事務(wù)所、房地產(chǎn)估價(jià)或工程 (土地)造價(jià)等中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證、存量房估價(jià)信息系統(tǒng)建模、建安工程結(jié)算、GPS核查土地使用稅等涉稅鑒證工作。嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制，按照采購(gòu)程序，對(duì)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出嚴(yán)格要求，統(tǒng)一項(xiàng)目業(yè)務(wù)需求，明確實(shí)施范圍、內(nèi)容、程序和付款方式。加強(qiáng)工作管理與監(jiān)督，與中標(biāo)中介簽訂服務(wù)合同，規(guī)范文書(shū)使用，實(shí)施“陽(yáng)光鑒證”，提高工作質(zhì)量與效率，促使房地產(chǎn)稅收管理工作朝著更加專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的方向邁進(jìn)。六是逐步啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅收管理。加強(qiáng)與房管、國(guó)土、社區(qū)等相關(guān)部門(mén)的協(xié)同配合，研究制定經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租、出售相關(guān)的征管辦法，以土地使用稅稅源清查為契機(jī)摸清稅源分布情況，正確運(yùn)用稅收有關(guān)政策，將房屋租賃業(yè)納入“一戶式”管理，實(shí)行按期征收，建立稅務(wù)登記、納稅申報(bào) (包括:提供房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋代管、房屋出典)、納稅期限等制度，加強(qiáng)對(duì)納稅人的戶籍、信息、稅源的管理，借助多種宣傳媒介積極開(kāi)展稅法宣傳，有效化解征納矛盾。七是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，提升執(zhí)法水平。房地產(chǎn)稅收一體化管理是廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制建設(shè)工作的重要組成部分，應(yīng)圍繞監(jiān)督制約和規(guī)范權(quán)力運(yùn)行兩個(gè)方面來(lái)查找執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。通過(guò)細(xì)化《房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務(wù)規(guī)程》，明確崗位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和防控措施，使每個(gè)稅務(wù)干部明白該做什么、該怎么做、什么不能做，將廉政風(fēng)險(xiǎn)防控內(nèi)容納入信息化管理，實(shí)行計(jì)算機(jī)對(duì)稅收?qǐng)?zhí)法行政行為和關(guān)鍵權(quán)力運(yùn)行情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控，使得某個(gè)執(zhí)法行為出現(xiàn)異常時(shí)，防控系統(tǒng)能夠自動(dòng)報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)權(quán)力運(yùn)行從人防到技防的轉(zhuǎn)變。

(五)依靠科技支撐，提升征管水平

房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化就是以運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)為手段，促使稅收管理從粗放型向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。一是開(kāi)發(fā)應(yīng)用“稅收輔助與決策分析”系統(tǒng)，提高信息化綜合利用水平，圍繞一體化管理特點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)模塊，以市級(jí)為單位，搭建以項(xiàng)目管理為主線、征管數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的信息管理平臺(tái)，豐富查詢統(tǒng)計(jì)、分析報(bào)表、決策預(yù)警等具體功能，逐步實(shí)現(xiàn)利用計(jì)算機(jī)將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與納稅申報(bào)、稅款入庫(kù)情況進(jìn)行多角度、多層次的比對(duì)分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。二是深化核心軟件應(yīng)用效能，在綜軟2.0版一體化管理模塊的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目信息采集、登記、分項(xiàng)目稅源跟蹤、納稅申報(bào)、發(fā)票開(kāi)具、項(xiàng)目稅款清算、項(xiàng)目注銷(xiāo)等方面入手，做到事前摸清稅源、事中稅源監(jiān)控、事后項(xiàng)目清算細(xì)致，實(shí)現(xiàn)征管數(shù)據(jù)橫向與縱向“雙集中”。通過(guò)編印操作手冊(cè)，規(guī)范各環(huán)節(jié)操作行為，形成“集中管理、數(shù)據(jù)規(guī)范、科學(xué)決策”的綜合管理模式。三是升級(jí)相應(yīng)的硬件設(shè)施，逐步淘汰運(yùn)行速度慢、故障頻發(fā)的硬件設(shè)施，整合業(yè)務(wù)征管軟件，達(dá)到使用功能相互交叉，減輕基層工作量，縮短辦稅時(shí)間，提高工作效率。

加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，作為稅務(wù)部門(mén)，應(yīng)立足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，圍繞一體化管理工作目標(biāo)與任務(wù)，結(jié)合日常征管實(shí)際，主動(dòng)探索、積極創(chuàng)新征管辦法，全面建立“管理到項(xiàng)目、責(zé)任到崗位、實(shí)施到個(gè)人”的管理機(jī)制，力求開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)稅收征管工作的新局面。我們相信，在各級(jí)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各政府管理職能部門(mén)的積極協(xié)助下，房地產(chǎn)稅收一體化管理質(zhì)量將不斷提高，為保障地方財(cái)政收入、促進(jìn)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮更加積極的作用。