胡志進

摘 要：加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，促使房價合理回歸，是國家和社會關(guān)注的重要問題。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持科學發(fā)展觀，全面強化房地產(chǎn)業(yè)管理，實施工程造價全面控制，有效降低工程成本，進而降低房地產(chǎn)售價，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)健詞：房地產(chǎn) 工程造價 有效控制

中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）07-277-01

近年來，我國城市商品房價格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生話題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時將房地產(chǎn)價格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，促進房地產(chǎn)價格合理回歸，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的新課題。

影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應，拆遷周期及資金供給等很多因素。而不斷完善房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部項目管理，降低造價，是整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部急待解決的問題。

一、強化工程前期的科學合理設(shè)計

實踐表明，房地產(chǎn)項目工程方案設(shè)計對工程造價的影響占75%—95%以上。設(shè)計力求科學合理，達到保質(zhì)保價的目標要求。因此提高工程前期設(shè)計質(zhì)量，保證測量數(shù)據(jù)的準確性，減少施工階段的簽證，減少重大變更，是有效控制造價的關(guān)鍵。一是要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計階段的技術(shù)力量，確保前期工作有序推進。二是建立競爭機制，運用招投標方法優(yōu)選勘察、設(shè)計隊伍。三是開通設(shè)計部門對業(yè)主、施工現(xiàn)場的服務(wù)通道，優(yōu)化設(shè)計方案，力求技術(shù)經(jīng)濟合理，達到全程有效控制工程造價目標。

二、嚴格材料設(shè)備采購的管理和控制

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，材料供應投資在施工階段幾乎占了投資的60%以上，因此，嚴格材料、設(shè)備采購成了工程造價控制的重點。材料采購、材料計價是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)單位要做到：一是嚴格材料設(shè)備采購程序，及時掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號。二是招標文件是供應商投標和發(fā)包方評標、合同簽定的依據(jù)，在編制招標文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，嚴密條款。三是加強協(xié)調(diào)、嚴格進場材料質(zhì)量驗收。開發(fā)商應督促承包商及時反饋施工進度，提前作出設(shè)備材料的采購計劃。加強與供應商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。

三、建立施工單位信譽評級制度

過去在房地產(chǎn)項目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請招標、分包選擇施工隊伍。在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)仍然存在業(yè)績不佳的企業(yè)掛戶、項目被分包給無信譽單位等現(xiàn)象，這是企業(yè)管理混亂，協(xié)調(diào)難度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項目實行招投標，對報名入圍的單位建立信譽評級制度，提高門檻，對以往業(yè)績進行跟蹤考核，起到對項目的協(xié)調(diào)和控制作用。首先是項目分階段對參與建設(shè)的單位制定信譽評級制度。從勘察單位、設(shè)計單位、施工單位到監(jiān)理單位等，開發(fā)項目者按照不同的階段，對入圍的單位進行信譽篩選，確保隊伍的質(zhì)量。其次是每年對本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項目的單位，進行年審，認真考核，建立“項目入圍候選名冊”，做到長效管理。再次是建立網(wǎng)上追蹤，對信譽良好隊伍給予公布，增加其知名度。對信譽差，生產(chǎn)質(zhì)量低劣或采用不正當手段入圍的隊伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標的報名資格，切實保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和造價。

四、積極推行工程項目的監(jiān)理制度

房地產(chǎn)工程項目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項目管理模式，并建立對監(jiān)理監(jiān)督的制約機制。一是在招投標階段，嚴格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績，進行隊伍的考查；二是施工階段建立督查例會、檢查、質(zhì)詢、督察、獎懲、資質(zhì)登記以及崗位工作考核等制度，將監(jiān)理工作和月報制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報告制度落實到位；三是要求各開發(fā)項目都配備相應注冊監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測手段。如果上述工作不到位或落實力度不夠，應視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場。以上三點可以有效地控制成本，防止出現(xiàn)施工企業(yè)漫天要價，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生，能有效地達到控制造價的目標，達到節(jié)約投資、降低成本的目的。

五、強化施工階段合同管理

合同管理貫穿工程全過程，是各階段約束各方責任、權(quán)利和義務(wù)的必要手段。施工合同分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面糾紛，另一方面，嚴格過程管理，減少承包商的索賠機會。在實際操作中，部分開發(fā)商為圖省事，通常采用費率招標，即成本加酬金合同，結(jié)果導致發(fā)包方承擔更多的風險，很難主動控制工程造價，因此，應根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價：1.設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及時跟蹤合同執(zhí)行情況，及時行使甲方權(quán)利。3.建立支付報表，專人管理工程費用的支付情況，保證預付款及時到位，避免發(fā)生延期付款的情況。

綜上所述，房地產(chǎn)工程造價控制要從工程設(shè)計開始，工程設(shè)計做到科學合理，就為控制工作奠定堅實基礎(chǔ)，這是控制工作的前提?？刂乒ぷ鞯闹攸c是加強對原材料和設(shè)備采購的管理，因為原材料和設(shè)備占了施工費用的60%，占據(jù)費用大頭。再是堅持施工單位的信譽和等級制度，道理很簡單，有資質(zhì)有信譽的建設(shè)單位，是保質(zhì)保價完成工程項目的組織保證。而建立監(jiān)理制度和強化合同管理都是保證工程質(zhì)量、控制工程造價、全面履行合同必不可少的重要制度保證?？刂乒こ淘靸r的工作還有許多，而上述五個方面是造價控制的基本環(huán)節(jié)，必須力求做實做好。

參考文獻：

1.王志偉.失衡背景下的房地產(chǎn)業(yè)市場泡沫及風險管控[J].經(jīng)濟管理出版社，2005

2.戴相龍，黃達.中華金融辭庫.中國金融出版社，1998

（作者單位：樂清市宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江樂清 325600）

（責編：李雪）