趙方忠

房山青龍湖鎮(zhèn)到底會向外界傳達(dá)怎樣的特色定位，酒莊紅酒？旅游休閑？商業(yè)地產(chǎn)？還是新興金融？或許都有可能

自2010年房山區(qū)政府決定在青龍湖鎮(zhèn)建設(shè)國際紅酒城以來，這里的一舉一動時刻都在牽動著媒體神經(jīng)。

2011年10月，總部位于深圳的星華智本投資發(fā)展有限公司出資1.8億元摘得了青龍湖國際紅酒城的核心區(qū)500畝產(chǎn)業(yè)用地。一年之后的9月20日，一期投資20億元的青龍湖國際紅酒城核心區(qū)3.7平方公里正式動工，房山高端葡萄酒莊產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)翻開歷史性一頁。

由于釀造酒莊酒，從葡萄種植到釀成紅酒至少需要五年時間，以2010年政府決策之后的葡萄種植為座標(biāo)，從現(xiàn)在開始只剩三年。

再過三年，青龍湖國際紅酒城首批釀造的酒莊酒有望上市，項(xiàng)目一期也將建成，屆時房山青龍湖鎮(zhèn)到底會向外界傳達(dá)怎樣的特色定位，酒莊紅酒？旅游休閑？商業(yè)地產(chǎn)？還是新興金融？

或許這些都有可能。按照青龍湖鎮(zhèn)與星華智本的設(shè)想，青龍湖國際紅酒城核心區(qū)致力于打造中國葡萄酒產(chǎn)業(yè)的旗艦，兼具旅游、文化、地產(chǎn)、高端種植、釀造生產(chǎn)、衍生金融等產(chǎn)業(yè)概念，這儼然是中國葡萄酒業(yè)首個復(fù)合型產(chǎn)業(yè)綜合體。

產(chǎn)業(yè)的抉擇

雖然沒有煤礦，但非煤礦山密集的房山青龍湖鎮(zhèn)依然是北京西部轉(zhuǎn)型的重要區(qū)域。

對北京西部的所有資源型區(qū)域而言，2010年都是重新思考未來發(fā)展的關(guān)鍵年度。青龍湖到底往哪轉(zhuǎn)？不只是青龍湖鎮(zhèn)，就連房山區(qū)都為這個北部山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的門戶區(qū)域設(shè)計(jì)過多條路徑，最接近成功的有兩個：其一是結(jié)合青龍湖連接平原與山區(qū)的地理優(yōu)勢建設(shè)國際賽車城，承辦國際賽事;另一個是利用青龍湖這一京西最大的湖泊爭辦奧運(yùn)級別的水上項(xiàng)目。

但很快政府就發(fā)現(xiàn)了問題，青龍湖鎮(zhèn)與中國的地理特點(diǎn)類似，山區(qū)、平原、淺山丘陵各占三分之一，平原地區(qū)由于距離房山城區(qū)很近，京石二通道、六環(huán)路等高速公路的建設(shè)，使周圍的交通出行極為便利，為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會;山區(qū)作為北京的生態(tài)涵養(yǎng)地區(qū)，過去主要以礦山開采為主，對生態(tài)資源的破壞較為嚴(yán)重，今后的任務(wù)主要以生態(tài)修復(fù)為主;要布局新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，只能在淺山丘陵地區(qū)，而這一地區(qū)雖居住著大量居民，可土壤條件極為惡劣，種植的樹木均難以成活，以往這一區(qū)域的居民收入來源幾乎與農(nóng)業(yè)無關(guān)，主要依賴礦山開采，資源型產(chǎn)業(yè)退出后，若是發(fā)展賽車、水上項(xiàng)目等產(chǎn)業(yè)，根本無法保持居民的原有生存狀態(tài)，更談不上居民增收。

不只是青龍湖，在其周邊的房山10余個淺山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)幾乎都存在類似問題。青龍湖鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，已不能再局限鎮(zhèn)域自身的未來定位，更要著眼房山整個北部山區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

從房山區(qū)的發(fā)展大局出發(fā)，2010年，房山區(qū)決定以青龍湖鎮(zhèn)為核心起步區(qū)，帶動10個淺山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展高端葡萄酒產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而打造房山高端葡萄酒莊園產(chǎn)業(yè)帶，并建設(shè)與之配套的商貿(mào)會展區(qū)、物流加工區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)、人文涵養(yǎng)區(qū)等，打造高端葡萄酒世界級的房山品牌。

“房山區(qū)處于北緯40°、世界公認(rèn)的葡萄種植黃金線上，發(fā)展葡萄酒莊產(chǎn)業(yè)的自然條件得天獨(dú)厚。”青龍湖鎮(zhèn)黨委書記蘇秀春稱，更重要的是，經(jīng)過專家的論證分析，不僅氣候自然條件適宜，青龍湖鎮(zhèn)淺山丘陵地帶土壤的葡萄種植成活率也較高，如此一來，這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收問題便可迎韌而解。

粗略估算，青龍湖及其周邊的10個淺山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，適宜種植葡萄的區(qū)域達(dá)5萬畝，可以建設(shè)高品質(zhì)酒莊上百個。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)加上青龍湖所處的地理交通優(yōu)勢，讓青龍湖鎮(zhèn)的國際紅酒城核心區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，2011年政府整理完成的土地一經(jīng)上市，在經(jīng)過多個投資商的輪番報(bào)價(jià)后，被星華智本公司成功摘牌。

蘇秀春告訴記者，由于在房山區(qū)乃至整個北京市都難以找到如此規(guī)模的葡萄酒產(chǎn)業(yè)種植區(qū)域，而且北京又是中國高端葡萄酒的主要消費(fèi)地域，從一開始，青龍湖國際紅酒城的招商就不存在問題，基本上都是政府在“選商”。

據(jù)蘇秀春透露，目前青龍湖鎮(zhèn)除了外界熟知的波龍堡酒莊酒之外，已經(jīng)吸引了15家酒莊正式入駐，其中3個酒莊已經(jīng)開工建設(shè)。與此同時，青龍湖鎮(zhèn)政府已經(jīng)從農(nóng)民手中成功流轉(zhuǎn)了1.2萬畝農(nóng)業(yè)用地，用于種植釀酒葡萄，現(xiàn)種植規(guī)模已達(dá)57萬株。

在青龍湖鎮(zhèn)的帶動下，布局在周邊的酒莊已近50個，只要假以時日，此前已被外界知曉的“一樽一盞一心海，一房一山一世界”，將從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

模式的創(chuàng)新

青龍湖國際紅酒城的建設(shè)，蘇秀春一再強(qiáng)調(diào)“鎮(zhèn)企合作”的開發(fā)模式，鎮(zhèn)政府所做的工作主要體現(xiàn)在創(chuàng)品牌和強(qiáng)基礎(chǔ)，一方面讓國內(nèi)外知道北京的青龍湖在建設(shè)具有世界水準(zhǔn)的葡萄酒莊產(chǎn)業(yè)集群，另一方面則在水電路等基礎(chǔ)設(shè)施的完善上投入巨資進(jìn)行配套建設(shè)。

實(shí)際上，在建設(shè)中，作為項(xiàng)目單位的星華智本投資發(fā)展有限公司扮演著重要角色，雖然項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施方案，乃至建設(shè)進(jìn)度等政府都將過問、審查，但以商業(yè)地產(chǎn)起家的星華智本如何打造一個獨(dú)具特色的紅酒城，外界多存有質(zhì)疑，畢竟核心區(qū)對于整個紅酒城和產(chǎn)業(yè)帶而言，不僅僅是一個起步區(qū)，更是發(fā)展的龍頭，具有牽一發(fā)而動全身的重要意義。

“我們對項(xiàng)目方案的審查非常慎重，不能是一個單純的葡萄酒產(chǎn)品，因?yàn)榫C觀世界知名的法國、美國，或者新興的澳大利亞、智利等國，要形成一個具有國際影響力的酒莊酒區(qū)域，至少需要幾十甚至數(shù)百年的努力，這一點(diǎn)顯然需要青龍湖也要經(jīng)過數(shù)十年的堅(jiān)持，當(dāng)然也不是做成一個側(cè)重旅游的項(xiàng)目，那樣就偏離了政府的要求?！?蘇秀春說，青龍湖國際紅酒城核心區(qū)類似于以葡萄酒為核心的會展經(jīng)濟(jì)，包括以葡萄酒為主題的超五星級精品酒店，高端葡萄酒莊園等，相當(dāng)于中國葡萄酒產(chǎn)業(yè)的“CBD”，涵蓋商務(wù)、文化、旅游、會展等諸多功能，這會在青龍湖產(chǎn)生一個新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

政府的高標(biāo)準(zhǔn)要求讓投資商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)生了壓力，也直接催生了青龍湖國際紅酒城核心區(qū)的全新投資和運(yùn)營模式。

在投資模式上，星華智本投資發(fā)展有限公司，引入了中國平安集團(tuán)所屬的平安信托有限責(zé)任公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，雙方共同在項(xiàng)目理念、主題定位、運(yùn)營管理、資金投入等方面深入合作。星華智本投資發(fā)展有限公司綜合部項(xiàng)目總監(jiān)張炯勇告訴記者，平安信托不是人們傳統(tǒng)觀念中的僅僅提供融資支持，而是作為聯(lián)合出資方，對核心區(qū)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)長期持有，并對今后發(fā)展中與該項(xiàng)目相關(guān)的投資進(jìn)行長期投入，這就避免了出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)商對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目謀求短期獲利行為而影響項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展，要求我們集中精力研究項(xiàng)目的長期運(yùn)營，這種綁定戰(zhàn)略合作者的投資模式也是青龍湖鎮(zhèn)看中星華智本的原因之一。

在運(yùn)營模式上，星華智本的創(chuàng)新已經(jīng)付諸實(shí)踐。據(jù)張炯勇透露，目前，由星華智本發(fā)起的高端葡萄酒主題會員俱樂部“京棲堂”已經(jīng)成立，未來將向會員提供一系列以葡萄酒為主題的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和文化體驗(yàn)，致力為會員打造“葡萄酒、藝術(shù)、建筑、文化”于一體的高品質(zhì)生活。

“這也不是人們傳統(tǒng)觀念中的俱樂部，我們除了為會員提供產(chǎn)品消費(fèi)，更重要的是提供投資機(jī)會，我們會設(shè)立葡萄酒產(chǎn)業(yè)基金，吸收會員進(jìn)行參與，目前我們已經(jīng)收購了美國的三個酒莊，對更多有關(guān)葡萄酒產(chǎn)業(yè)鏈上的資產(chǎn)收購也正在進(jìn)行之中，這些資產(chǎn)今后都將注入到產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)包，把這些投資權(quán)益設(shè)計(jì)成金融衍生產(chǎn)品，讓會員通過基金開展認(rèn)購共享收益。”張炯勇說，這種全新的運(yùn)營模式在國外的葡萄酒主產(chǎn)區(qū)剛剛開始萌芽，并受到了有力的追捧，相信在青龍湖的嘗試也能取得成功。

實(shí)際上，在星華智本的設(shè)想中，張炯勇透露，未來還會在葡萄酒主題俱樂部的基礎(chǔ)上，在青龍湖成立游艇俱樂部和飛行俱樂部，都將采用“消費(fèi)＋投資”的運(yùn)營模式，讓青龍湖的高端人群在商務(wù)休閑的同時兼顧投資發(fā)展。

一個以葡萄酒為核心的龐大價(jià)值鏈條正在成形，而青龍湖和星華智本同時在實(shí)業(yè)和金融衍生產(chǎn)業(yè)中保持穩(wěn)健發(fā)展，確實(shí)是個大挑戰(zhàn)。

但種種創(chuàng)新的確是青龍湖國際紅酒城建設(shè)的利好，這已經(jīng)讓一些研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的學(xué)者斷言，建設(shè)青龍湖國際紅酒城，將給房山區(qū)培育發(fā)展高端葡萄酒產(chǎn)業(yè)、打造首都都市觀光度假區(qū)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型起到強(qiáng)有力的拉動作用，其以葡萄酒為主題的新型商務(wù)度假設(shè)施，將與青龍湖周邊的國際文化會都、高爾夫球場聯(lián)成一體，使房山青龍湖區(qū)域成為北京未來高端商務(wù)活動、旅游、休閑觀光的新亮點(diǎn)。