賴(lài)智慧

9月底的長(zhǎng)沙，秋雨綿綿，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，一股提前到來(lái)的寒意將這個(gè)娛樂(lè)至上的城市完全籠罩，王明輝起身關(guān)上辦公室的玻璃窗，一臉茫然地望著窗外煙雨朦朧的湘江。

在湘江對(duì)岸拔地而起的在建樓群中，有一部分住宅樓盤(pán)正是王明輝公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。但這些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)一年半以來(lái)，一直銷(xiāo)售不暢，重金投入的項(xiàng)目到頭來(lái)卻讓王明輝焦慮不安。

王明輝是長(zhǎng)沙一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板。5年前，因看好長(zhǎng)沙地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，他雄心勃勃地加入到住宅開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中來(lái)。由于過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)生水起，房?jī)r(jià)一路飛漲，王明輝也賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，年銷(xiāo)售收入接近億元。但隨著最近兩年地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，空前的壓力也就此到來(lái)。

“去年開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目一直銷(xiāo)售不旺，導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難?！蓖趺鬏x對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者直言，持續(xù)深入的樓市調(diào)控和日益萎縮的商品房成交量，讓他萌生了轉(zhuǎn)型之意，“轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，或旅游地產(chǎn)，或者干脆轉(zhuǎn)行做別的”。

在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，王明輝的處境并非個(gè)案。事實(shí)上，不少地方中小型房企正遭受銷(xiāo)售下滑和資金困難的煎熬，并被迫嘗試轉(zhuǎn)型。即便是財(cái)大氣粗的萬(wàn)科、保利、招商等大型房企，也在紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

但轉(zhuǎn)型不一定是房企的最佳出路，且充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎，就可能踏入另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)漩渦。

銷(xiāo)售下滑資金緊張

持續(xù)的調(diào)控使得地產(chǎn)商滿(mǎn)心期待“金九銀十”的到來(lái)，王明輝所在的公司也不例外。

據(jù)其介紹，早在兩個(gè)月前，公司銷(xiāo)售人員就做好了各種促銷(xiāo)的準(zhǔn)備與計(jì)劃，并不惜重金在相關(guān)媒體上做宣傳，“這是年底前最后的希望了，我們當(dāng)然不能放過(guò)，要盡最大努力促銷(xiāo)”，一名銷(xiāo)售總監(jiān)對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

從地理位置看，該樓盤(pán)處于長(zhǎng)沙城市中心片區(qū)，周邊各類(lèi)生活、商業(yè)、娛樂(lè)配套設(shè)施齊全，距離長(zhǎng)沙火車(chē)站、五一廣場(chǎng)核心商圈也比較近。但整個(gè)9月，興師動(dòng)眾的促銷(xiāo)舉措并未帶來(lái)明顯效果，“雖然過(guò)來(lái)看房和打聽(tīng)的人比以前多，但真正出手買(mǎi)房的客戶(hù)仍然很少”。

今年國(guó)慶期間，《新財(cái)經(jīng)》記者來(lái)到該項(xiàng)目售樓處，預(yù)料中的熱鬧場(chǎng)景并未出現(xiàn)，整個(gè)上午，只有零星的幾撥人過(guò)來(lái)看房，交定金的只有兩個(gè)，門(mén)庭冷落的情形與設(shè)計(jì)豪華的售樓大廳形成巨大反差。

事實(shí)上，長(zhǎng)沙多個(gè)樓盤(pán)國(guó)慶期間都未出現(xiàn)熱銷(xiāo)場(chǎng)面。由中海地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中海國(guó)際社區(qū)位于長(zhǎng)沙濕地板塊，盡管坐擁一片生態(tài)濕地公園，北鄰岳麓山風(fēng)景區(qū)，但國(guó)慶期間銷(xiāo)售并不好。而號(hào)稱(chēng)“岳麓山、金牛山兩山環(huán)抱”的陽(yáng)光100后海開(kāi)盤(pán)以來(lái)也處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，售樓處的工作人員大多時(shí)間都在相互聊天或埋頭玩手機(jī)。

據(jù)來(lái)自愛(ài)房網(wǎng)新房監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，今年“銀十”第一周，長(zhǎng)沙樓市網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比劇降六成，成交量整體偏低。

長(zhǎng)沙如此，全國(guó)各地情況也不樂(lè)觀(guān)，銷(xiāo)售下滑已影響了許多房企今年以來(lái)的業(yè)績(jī)。

從房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)情況來(lái)看，此前公布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的58家上市房企中，預(yù)虧的多達(dá)15家。而凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或出現(xiàn)虧損的有32家，占比達(dá)55%。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，超過(guò)半數(shù)房企預(yù)告利潤(rùn)下滑或虧損，依然可以看出調(diào)控對(duì)房企的巨大影響。

業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，房企面臨的另一重壓力是資金短缺。在行業(yè)整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實(shí)力的房企更能抗衡樓市“寒冬”。對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，靈活的融資渠道和戰(zhàn)略布局，能夠進(jìn)一步攤薄企業(yè)的土地成本，更能夠成功均衡區(qū)域間的利潤(rùn)分配。

與龍頭房企拿地、融資兩不誤的野心和實(shí)力相比，中小房企正在遭遇“融資難”的窘境。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前中小房企申請(qǐng)貸款仍不易，大房企能夠“吃肉”，小房企只能“喝湯”。原因在于，銀行會(huì)給予一些大型品牌房企貸款支持，但中小型房企財(cái)務(wù)杠桿高，融資渠道少。

轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？

王明輝判斷，房地產(chǎn)調(diào)控暫時(shí)不會(huì)放松，但又不想眼睜睜看著自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“半死不活”。重壓之下，王明輝最先想到的是嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并為此到長(zhǎng)沙城區(qū)及湖南一些三、四線(xiàn)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

促使王明輝關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因在于，保利、招商、金地、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)已相繼搶灘商業(yè)地產(chǎn)。連之前一直專(zhuān)注住宅領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)科也宣告進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，且項(xiàng)目布局已涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

商業(yè)地產(chǎn)事實(shí)上早已成為住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商覬覦的熱點(diǎn)?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。

但進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)就能柳暗花明嗎？答案是否定的。早在五六年前就開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)通地產(chǎn)就是一個(gè)失敗例子。

萬(wàn)通地產(chǎn)今年一季度財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)同比大降3953%。公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷(xiāo)售收入下滑的缺口。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)通地產(chǎn)業(yè)績(jī)斷崖式下滑的根本原因在于，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛。

另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，由于資本瘋狂涌入商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致亂象叢生。其中，熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目過(guò)量、庫(kù)存過(guò)大成了最突出的問(wèn)題。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫(kù)存總量已超過(guò)了住宅，達(dá)1000萬(wàn)平方米以上，需32個(gè)月才能售完，而消化完上海商品住宅庫(kù)存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

來(lái)自高緯環(huán)球的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在北京已經(jīng)有一些購(gòu)物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。也有人指出，目前最嚴(yán)重的現(xiàn)象是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于盲目。投資者一哄而上的結(jié)果，是市場(chǎng)的同質(zhì)化、粗放化。

經(jīng)過(guò)一番調(diào)研和深思后，王明輝進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的熱情大大降溫。在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為依托，買(mǎi)了商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)人用，商業(yè)地產(chǎn)未必會(huì)增值；但住宅地產(chǎn)只要有人居住或者人口有需求都會(huì)增值。商業(yè)地產(chǎn)前期投入比較大，而且對(duì)于后期資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、出租等都有更高的要求，所以在投資風(fēng)險(xiǎn)上，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。

《新財(cái)經(jīng)》記者今年國(guó)慶期間來(lái)到位于長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大路與東二環(huán)交界處的湘域相遇項(xiàng)目，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年9月剛剛開(kāi)盤(pán)，地段好，屬于長(zhǎng)沙市中心位置，銜接火車(chē)站商圈和馬王堆商圈，周邊市場(chǎng)林立，立交橋四通八達(dá)，但來(lái)這里的客戶(hù)寥寥無(wú)幾。

進(jìn)軍旅游地產(chǎn)？

在旅游地產(chǎn)趨熱的當(dāng)下，愛(ài)好旅游的王明輝曾和長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)亓硪幻_(kāi)發(fā)商朋友商議，共同進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，并一度到湘西、云南、海南等地考察過(guò)，但依然下不了決心。

住宅開(kāi)發(fā)房企轉(zhuǎn)投旅游地產(chǎn)，是此輪地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后許多房企的熱門(mén)選擇。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，主要企業(yè)包括萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)達(dá)、龍湖、恒大、中坤、世茂等。而當(dāng)前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額更是達(dá)到5000億元。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，“旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)這兩個(gè)板塊可能是今后中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的兩個(gè)非常好的投資點(diǎn)。富裕了，肯定就需要旅游，所以我們?cè)谶@兩個(gè)方面投入比較多?！?/p>

但熱潮背后，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量激增和開(kāi)發(fā)商的盲目進(jìn)入。

據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)共有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目2226個(gè)，共覆蓋85個(gè)城市和地區(qū)，主要集中分布于海南島、兩廣沿海、“長(zhǎng)三角”、“環(huán)渤海”、西南地區(qū)、福建東南沿海六大旅游地產(chǎn)板塊區(qū)域。

而2011年全國(guó)銷(xiāo)售額排名前20強(qiáng)的房地產(chǎn)公司中，有一半的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)，目前在上述領(lǐng)域規(guī)劃投資總額保有量達(dá)10991億元，其中海南島投資規(guī)模最大，為4493億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到915個(gè)，西南地區(qū)和兩廣地區(qū)分別為1740億元和1399億元，而環(huán)渤海地區(qū)投資額為640億元，其他地區(qū)為2100億元。

其中，僅惠東巽寮灣就集中了諸如萬(wàn)科、碧桂園、金融街、富力、世茂、中航地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、合正等多家開(kāi)發(fā)商。中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯對(duì)此表示，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做。

與此同時(shí)，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售遭到市場(chǎng)沖擊，出現(xiàn)首期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品滯銷(xiāo)、后續(xù)開(kāi)發(fā)無(wú)限期“擱淺”的局面。

由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本較低，準(zhǔn)入門(mén)檻低，便一哄而上進(jìn)入該領(lǐng)域“跑馬圈地”，從而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供需不平衡，許多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目陷入滯銷(xiāo)。

歷經(jīng)半年的考察后，王明輝認(rèn)為，旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還應(yīng)該包括商業(yè)、酒店、旅游度假等元素。“但這些都需要開(kāi)發(fā)商具備很強(qiáng)的資源整合能力，如果缺乏資源整合能力，項(xiàng)目造出來(lái)也很難賣(mài)出去?！彼J(rèn)為，自己并不具備這樣的綜合開(kāi)發(fā)能力，因此基本放棄了進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的念頭。

改行涉足礦業(yè)？

自去年以來(lái)，王明輝已從地產(chǎn)項(xiàng)目中撤出部分資金，在商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)都遇阻的情況下，他必須繼續(xù)尋找新的投資方向。在朋友的建議下，他也和許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一樣，將目光轉(zhuǎn)向了礦業(yè)。

近年來(lái)，“涉礦”也是地產(chǎn)公司扎堆進(jìn)入的行業(yè)，不少上市房企更是因?yàn)轭l繁“涉礦”而在資本市場(chǎng)上興風(fēng)作浪。

自去年下半年以來(lái)，已有華業(yè)地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、萬(wàn)澤股份等多家上市房企進(jìn)軍礦業(yè)。今年以來(lái)，中茵股份、鼎立股份、西藏城投、中潤(rùn)資源、中弘股等也涉足礦產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)《新財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在149家房地產(chǎn)上市公司中，24家房地產(chǎn)公司涉足礦產(chǎn)，占比為16%，14家公司進(jìn)軍頁(yè)巖氣行業(yè)，占比超過(guò)了9.4%。

從涉礦種類(lèi)來(lái)看，涉金礦者最多，其次是煤礦，二者在涉礦房產(chǎn)股中占比接近一半。但事實(shí)證明，房企在礦中“尋寶”并不順利。大多數(shù)房企涉礦后，幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，甚至主營(yíng)礦業(yè)的子公司發(fā)生虧損，礦業(yè)賬本勝算寥寥。

比如正和股份持股34%的礦業(yè)公司今年上半年就虧損124.43萬(wàn)元，華業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)的陜西和新疆兩地的礦業(yè)目前仍在虧損，綠景控股也在此前的半年財(cái)報(bào)中稱(chēng)，公司尋找新項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的行動(dòng)進(jìn)展緩慢，雖然考察調(diào)研了不少項(xiàng)目，但至今尚未找到合適項(xiàng)目。

一名礦業(yè)分析師對(duì)記者表示，礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)短期內(nèi)難見(jiàn)收益，從公司涉礦到擁有探礦權(quán)，到探到礦，再到辦理采礦權(quán)，不僅要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的層層審批，風(fēng)險(xiǎn)也是極不可控，“少說(shuō)一兩年不見(jiàn)收益，甚至有十幾年前立項(xiàng)，現(xiàn)在依然擱置的項(xiàng)目”。

從Wind數(shù)據(jù)看，涉礦房企收購(gòu)的大多只是探礦權(quán)，能夠擁有采礦權(quán)的還是少數(shù)，真正達(dá)產(chǎn)的就更是“鳳毛麟角”。

與此同時(shí)，投資礦產(chǎn)資源對(duì)于資金的要求很高，占用公司大量現(xiàn)金流是很正常的，這對(duì)于目前很難融到新資金的中小房企來(lái)說(shuō)壓力可想而知。除了考慮到開(kāi)發(fā)礦業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)外，王明輝最擔(dān)心的正是自身資金實(shí)力不夠強(qiáng)。

除涉礦外，王明輝也想過(guò)嘗試文化傳媒、金融和白酒等行業(yè)，但風(fēng)格一向謹(jǐn)慎的他又擔(dān)心，這些行業(yè)與自己從事的地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)任何關(guān)聯(lián)。

“繼續(xù)做地產(chǎn)難，轉(zhuǎn)型也很難”，王明輝一聲長(zhǎng)嘆 ，對(duì)記者苦笑著搖頭。他表示，最近還會(huì)到山東和內(nèi)蒙去考察一些礦產(chǎn)項(xiàng)目，不管最終是否介入，都要找到能充分說(shuō)服自己的理由。

（應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求，文中王明輝為化名）