翟建偉

摘要：旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的兩大重要組成部分，旅游綜合體是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)物，對(duì)旅游綜合體的形成和發(fā)展過(guò)程進(jìn)行研究，歸納出旅游綜合體形成和發(fā)展的規(guī)律，對(duì)我們進(jìn)行旅游綜合體的投資和經(jīng)營(yíng)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從歷史的、發(fā)展的角度出發(fā)，通過(guò)歸納旅游的發(fā)展過(guò)程，分析旅游的發(fā)展趨勢(shì)引出旅游綜合體的產(chǎn)生動(dòng)因和發(fā)展過(guò)程，介紹中國(guó)旅游綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，能夠提升社會(huì)公眾對(duì)旅游綜合體的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：旅游綜合體；旅游發(fā)展階段；旅游地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F590.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發(fā)展過(guò)程

旅游從人類早期的生產(chǎn)活動(dòng)發(fā)展到現(xiàn)代全球性的人類活動(dòng)，大致經(jīng)歷了古代旅游、近代旅游和現(xiàn)代旅游三個(gè)發(fā)展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會(huì)末期到工業(yè)革命初期這一漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期，以人們?yōu)橼吚芎蛘叻奖闵a(chǎn)而進(jìn)行的遷徙活動(dòng)為特點(diǎn)。在工業(yè)革命之前相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，人們受限于交通的不便利以及對(duì)外界環(huán)境了解有限，人的活動(dòng)范圍很小，非是因?yàn)槔﹃P(guān)系或生產(chǎn)生存問(wèn)題，人們很少離開(kāi)自己的長(zhǎng)期居住地。

2.近代旅游大致是從工業(yè)革命到二戰(zhàn)結(jié)束的1945年，這一時(shí)期真正標(biāo)志著近代旅游產(chǎn)生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫(kù)克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團(tuán)體消遣旅游，托馬斯·庫(kù)克本人擔(dān)任了該次旅行團(tuán)的陪同和導(dǎo)游，而且在沿途還聘用了地方導(dǎo)游。到19世紀(jì)中葉，人類旅行活動(dòng)的發(fā)展在很多方面都取得了很大的進(jìn)步并表現(xiàn)出三個(gè)基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數(shù)大量增加，并發(fā)展成一定的規(guī)模，旅行活動(dòng)在整個(gè)世界范圍內(nèi)具有了普遍的社會(huì)意義。（2）商業(yè)性客運(yùn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。以商業(yè)為目的運(yùn)輸業(yè)的誕生和發(fā)展為人們旅游活動(dòng)提供了很大的便利，推動(dòng)了這個(gè)時(shí)期旅游業(yè)的發(fā)展。（3）團(tuán)體旅行開(kāi)始出現(xiàn)并得到一定的發(fā)展。

3.從二戰(zhàn)結(jié)束至今，現(xiàn)代旅游業(yè)得到了更加迅速的發(fā)展。特別是20世紀(jì)60年代以來(lái)迅速普及于世界各地的社會(huì)化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時(shí)期的旅游業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出了以下四個(gè)特點(diǎn)：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發(fā)展。（3）旅游空間擴(kuò)大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動(dòng)因

旅游在經(jīng)歷了古代、近代兩個(gè)發(fā)展階段后，在現(xiàn)代出現(xiàn)了如上文所述的四個(gè)特點(diǎn)。旅游主體的大眾化增加了社會(huì)旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動(dòng)的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗(yàn)內(nèi)容，旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化對(duì)旅游經(jīng)營(yíng)者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應(yīng)現(xiàn)代旅游目的的愉悅化以及實(shí)現(xiàn)途徑多樣化的特點(diǎn)誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個(gè)動(dòng)因：

1.現(xiàn)代旅游者對(duì)旅游產(chǎn)品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級(jí)遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實(shí)現(xiàn)的需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，旅游者對(duì)旅游產(chǎn)品的需求也大為增加，對(duì)旅游產(chǎn)品品質(zhì)的需求大為提高。按照國(guó)際慣例，旅游消費(fèi)通常會(huì)經(jīng)歷一個(gè)消費(fèi)升級(jí)的過(guò)程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個(gè)階段。

2.旅游經(jīng)營(yíng)者對(duì)利潤(rùn)的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)?！奥糜尉C合體”的出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級(jí)，景區(qū)發(fā)展模式從單一開(kāi)發(fā)到綜合開(kāi)發(fā)的升級(jí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)的升級(jí)”。三大升級(jí)共同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，旅游綜合體必然是推動(dòng)中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎，作為產(chǎn)業(yè)升級(jí)領(lǐng)頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業(yè)態(tài)有更強(qiáng)的贏利能力，成為資本追逐的熱點(diǎn)。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發(fā)展的重要推動(dòng)力。

3.各地提升地區(qū)旅游品牌形象的需要。隨著旅游業(yè)的升級(jí)，各地在打造本地區(qū)的地區(qū)旅游品牌時(shí)已經(jīng)不再是單單考慮本地區(qū)現(xiàn)有的相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的領(lǐng)頭羊，是各地區(qū)打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業(yè)崗位。由于酒店、綜合休閑項(xiàng)目及物業(yè)管理項(xiàng)目都是勞動(dòng)密集型行業(yè)，旅游綜合體對(duì)勞動(dòng)力的需求相當(dāng)大。一般來(lái)講，在國(guó)內(nèi)一個(gè)中等規(guī)模的旅游綜合體需要的勞動(dòng)力人數(shù)不低于1 500人，旅游綜合體在帶動(dòng)地區(qū)就業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化方面，有著很顯著的促進(jìn)作用。

5.推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。以觀光為目的的旅游消費(fèi)模式已經(jīng)逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對(duì)應(yīng)，單一的旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)模式也逐步過(guò)渡到旅游項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)的綜合體開(kāi)發(fā)模式。旅游項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)同地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，促進(jìn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式由城市住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到旅游休閑社區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的升級(jí)。可見(jiàn)旅游綜合體的出現(xiàn)，是旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)共同作用的結(jié)果。

三、旅游綜合體的早期形態(tài)

旅游景區(qū)是最早的功能結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單的旅游綜合體雛形，是旅游綜合體發(fā)展的初期階段。景區(qū)是以旅游及其相關(guān)活動(dòng)為主要功能或主要功能之一的空間或地域。它具有參觀游覽、休閑娛樂(lè)等功能，具備相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施并能提供相應(yīng)的旅游服務(wù)。由于功能結(jié)構(gòu)還比較簡(jiǎn)單，景區(qū)的旅游產(chǎn)品往往限于自然風(fēng)光、人文風(fēng)光、娛樂(lè)設(shè)施等簡(jiǎn)單的產(chǎn)品項(xiàng)目。觀光旅游占主導(dǎo)地位的階段，景區(qū)的開(kāi)發(fā)管理曾經(jīng)是旅游企業(yè)和各地方政府普遍關(guān)注的旅游開(kāi)發(fā)模式。

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)標(biāo)志著旅游綜合體發(fā)展到了一個(gè)新的階段。旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時(shí)度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，在20世紀(jì)初才開(kāi)始規(guī)?；?jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。

中國(guó)旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)八九十年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭良好。自1999年三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸成氣候。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，作為拉動(dòng)內(nèi)需的兩個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。旅游地產(chǎn)發(fā)展的突出特征表現(xiàn)在：（1）各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得較大發(fā)展，異地建設(shè)、異地推廣、異地購(gòu)買(mǎi)的方式極大地拓展了旅游地產(chǎn)的空間。（2）以大盤(pán)形勢(shì)出現(xiàn)的綜合性、多功能的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷涌現(xiàn)，也逐漸成為國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向。（3）運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到旅游地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣(mài)點(diǎn)。（4）國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過(guò)200家以上的企業(yè)包括華僑城、首創(chuàng)、海航、港中旅、萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、恒大、雅居樂(lè)、中信、上實(shí)地產(chǎn)、珠江、萬(wàn)通等大批大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

四、旅游綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

旅游綜合體在中國(guó)發(fā)展到旅游地產(chǎn)階段已經(jīng)初具規(guī)模，許多現(xiàn)有的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備了旅游綜合體的功能特征，完備的旅游綜合體項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)比較少。港中旅、華僑城、保利、萬(wàn)達(dá)等大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試性的在國(guó)內(nèi)做了一些綜合體項(xiàng)目。

港中旅集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)最大的旅游企業(yè)，對(duì)綜合性旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)涉足較早，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了深圳世界之窗、深圳錦繡中華、珠海海泉灣、并先后在深圳、上海、蘇州和沈陽(yáng)等地成功開(kāi)發(fā)了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其投資開(kāi)發(fā)的具有典型旅游綜合體特征的港中旅（青島）海泉灣度假區(qū)于2011年底建成投入運(yùn)營(yíng)。

華僑城集團(tuán)在國(guó)內(nèi)先后投資興建了深圳東部華僑城、北京華僑城、成都華僑城以及上海華僑城等多個(gè)大型綜合性旅游項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)2011年開(kāi)始試水旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。先后投資60億元開(kāi)始在廣東陽(yáng)江投資興建保利銀灘項(xiàng)目，投資100億元興建東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬投資500億元建設(shè)武漢東湖中央旅游文化區(qū)、投資200億元建設(shè)福州瑯岐島國(guó)際旅游度假區(qū)、投資30億元建設(shè)武夷山國(guó)際旅游度假區(qū)、投資150億元建設(shè)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)、投資200億元，開(kāi)發(fā)占地18.34平方公里的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前打造的幾個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是涵蓋了多種業(yè)態(tài)的大型旅游綜合體項(xiàng)目，是典型的旅游綜合體項(xiàng)目。

旅游綜合體是伴隨著旅游的發(fā)展逐步出現(xiàn)和發(fā)展起來(lái)的，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游者的需求日益豐富，旅游綜合體必將會(huì)向著更加適應(yīng)旅游者需求的方向發(fā)展，在進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上也必然會(huì)衍生出其他的發(fā)展方式和方向。

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[責(zé)任編輯 吳迪]