沈玎

北京的廁所換洛杉磯的House

四川人范曉天，曾經(jīng)是全美第四大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“月份頂級(jí)經(jīng)紀(jì)人”(Top Agent of The Month)。一張華裔面孔，不知從什么時(shí)候開(kāi)始成為一種優(yōu)勢(shì)，所有的賣(mài)家，在一群經(jīng)紀(jì)人中，總會(huì)率先注意到她，因?yàn)樗麄冎?，華人經(jīng)紀(jì)帶過(guò)來(lái)的，一般都是中國(guó)客人。

美國(guó)人喜歡中國(guó)客人，因?yàn)橹袊?guó)客人口袋里裝滿(mǎn)了現(xiàn)金，比如郭媛一家。

郭媛2003年在北京西四環(huán)買(mǎi)了第二套房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是8000元一平方米。郭媛認(rèn)為：“無(wú)論怎么樣，在北京四環(huán)內(nèi)總會(huì)留一套住宅，要么自住，要么留給兒子。”

2009年年底，郭媛偶然路過(guò)一家房屋中介的門(mén)口，看到附近房子的價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到近4萬(wàn)。郭媛動(dòng)心了，北京的房?jī)r(jià)在飛漲，幾乎沒(méi)有賣(mài)不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。

郭媛的兒子David在2008年就到美國(guó)加州大學(xué)念書(shū)，從兒子的口中，郭媛也知道美國(guó)房?jī)r(jià)跌到了2006年以來(lái)的最低價(jià)，房市已經(jīng)在金融危機(jī)中崩潰。

北京有個(gè)時(shí)髦的說(shuō)法是，住在北京三環(huán)以?xún)?nèi)的人，只要把自家的廁所賣(mài)了，在美國(guó)洛杉磯就能買(mǎi)個(gè)洋樓。這讓郭媛產(chǎn)生了一個(gè)想法：賣(mài)掉房子、去美國(guó)抄底。

郭媛的房子在2009年底賣(mài)出去了，最后成交價(jià)是35000元/平方米，整套房子賣(mài)了350多萬(wàn)元。

與此同時(shí)，郭媛的兒子David開(kāi)始在美國(guó)尋找合適的房子?！霸谖覀儗W(xué)院，有30個(gè)中國(guó)學(xué)生，其中買(mǎi)了房子的有4個(gè)?！盌avid告訴記者。

在David所在的區(qū)，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價(jià)在20萬(wàn)美元以?xún)?nèi)。2010年初，David買(mǎi)了一套200多平方米的獨(dú)棟洋房(Single House)，成交價(jià)為25萬(wàn)美元，價(jià)錢(qián)差不多是北京那套房產(chǎn)的一半。

這是棟建于2003年的房子，2006年的售價(jià)高達(dá)50萬(wàn)美元，現(xiàn)在相當(dāng)于打了對(duì)折。在David買(mǎi)下這個(gè)房子的過(guò)程中，還有一位買(mǎi)主同時(shí)競(jìng)購(gòu)，對(duì)方的開(kāi)價(jià)比他高出一萬(wàn)美元，但是賣(mài)家還是很高興地把房子賣(mài)給了David。因?yàn)楹笳咧Ц兜氖菑闹袊?guó)直接匯過(guò)來(lái)的現(xiàn)金。從中國(guó)匯款到美國(guó)，每人每年有5萬(wàn)美元的額度限制，為此，郭媛特意找了幾個(gè)朋友幫忙，一人5萬(wàn)匯到David在美國(guó)的賬戶(hù)中。

在整個(gè)賣(mài)買(mǎi)的過(guò)程，David一家都沒(méi)有掏過(guò)“額外”的錢(qián)。在北京賣(mài)房時(shí)，所有稅、雜費(fèi)都由買(mǎi)方掏。到了美國(guó)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼?，所有中介費(fèi)用都將由賣(mài)方承擔(dān)。

現(xiàn)在，David的美國(guó)生活過(guò)得更加愜意了，因?yàn)樗姆孔庸灿?個(gè)臥室，他以月租350美元和450美元出租了兩間臥室給同學(xué)，這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是非?？犊挠亚閮r(jià)。

投資可進(jìn)可退

與郭媛一家不同，上海人陳煜云從上世紀(jì)90年代就開(kāi)始投資房產(chǎn)，有更成熟的投資理念。

陳煜云擁有很多海外投資經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)反過(guò)來(lái)指導(dǎo)其在中國(guó)的房產(chǎn)投資。1997年、1998年時(shí)，盡管香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌得很厲害了，但是在香港，400萬(wàn)到700萬(wàn)的房子比比皆是。

但是到了2005年之后，事情反過(guò)來(lái)了，中國(guó)的東西變得越來(lái)越貴。

對(duì)于在海外置業(yè)，陳煜云有他自己的判斷：“過(guò)去華人都移民去溫哥華，現(xiàn)在溫哥華房子的漲幅已超過(guò)60%，變得一房難求。而未來(lái)的移民潮，方向必定是美國(guó)?！?/p>

在陳煜云看來(lái)，“華人移民美國(guó)，不外乎四個(gè)地方?！辈皇窃诼迳即?、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個(gè)城市一個(gè)是經(jīng)濟(jì)中心，另一個(gè)擁有世界上最好的大學(xué)。

陳煜云選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時(shí)間，跟著中介看了多種房型，最后他選擇了一套售價(jià)120萬(wàn)美元的服務(wù)公寓(Service Apartment)，這是全舊金山最好的公寓。

“我知道100萬(wàn)美金，可以在美國(guó)買(mǎi)三棟獨(dú)棟別墅，但那不適合我。”陳煜云沒(méi)有打算移民，也沒(méi)有精力去打理自己的房子。

而服務(wù)公寓有專(zhuān)人服務(wù)，也有物業(yè)管理，正好符合他的需求。

陳煜云的房子在買(mǎi)進(jìn)的第一天，已經(jīng)有人租住在那里，租金是5500美金一個(gè)月。其中公寓的管理費(fèi)每個(gè)月高達(dá)1000美金，地產(chǎn)稅為1.4%，這樣子算下來(lái)，這房子一年的投資回報(bào)率不到5%，雖然這是一個(gè)比較低的水平。陳煜云已經(jīng)很滿(mǎn)意了，“我管這個(gè)投資叫做進(jìn)退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進(jìn)，如果我移民了，可以賣(mài)掉這個(gè)公寓，再買(mǎi)一棟獨(dú)立洋房。在美國(guó)的政策中，你把你的A物業(yè)賣(mài)掉，再買(mǎi)進(jìn)一個(gè)B物業(yè)，如果這兩個(gè)動(dòng)作在12個(gè)月內(nèi)完成，它是沒(méi)有稅的。”

事情太好了就不像真的

“很多人都對(duì)海外買(mǎi)房躍躍欲試，但只有真正在美國(guó)生活過(guò)，才明白是什么滋味。”今年3月，David終于體會(huì)到了美國(guó)的治安問(wèn)題。

那天David出門(mén)上一趟超市，十幾分鐘后回家，他發(fā)現(xiàn)屋里一塌糊涂，有三個(gè)人正在打包東西，見(jiàn)他回來(lái)了，三人撒腿就跑。雖然沒(méi)帶走什么東西，但隨后的麻煩事讓David頭痛不已。因?yàn)樽约菏堑谝荒繐糇C人，警察錄口供就折騰了半天，而后還要清理現(xiàn)場(chǎng)，換門(mén)換窗換鎖。

此外，房子定期還要翻修和維護(hù)。美國(guó)很多房子是木質(zhì)的，雖然環(huán)保、成本也低，但總會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。買(mǎi)下房子后，還要購(gòu)買(mǎi)名目繁多的保險(xiǎn)。美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)RobEmerick表示，像房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)相對(duì)便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險(xiǎn)(Homeowners Insurance)，這種復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來(lái)做客，在你家里受了傷，在中國(guó)人根本想不到的細(xì)微地方都需要買(mǎi)保險(xiǎn)。

根據(jù)美國(guó)各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價(jià)的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費(fèi)。中國(guó)的富人一直在盼著房子升值，而很多美國(guó)人卻巴不得房子降價(jià)，因?yàn)榈禺a(chǎn)稅會(huì)隨著房?jī)r(jià)漲跌。

陳煜云的一個(gè)朋友，為了讓孩子能在好學(xué)區(qū)接受教育，十年前在紐約買(mǎi)下一幢 60 萬(wàn)美元的房子，后來(lái)一直漲到了120萬(wàn)美元。陳煜云以中國(guó)人固有的思維邏輯，向他們道喜，沒(méi)想到他們卻苦笑說(shuō)：“沒(méi)什么好祝賀的，這幾年地產(chǎn)稅隨著房?jī)r(jià)年年漲，本來(lái)一萬(wàn)美元的地稅，現(xiàn)在漲到兩萬(wàn)美元了?？熳〔黄鹆??！薄靶液谩彪S后房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，這才松了一口氣。

如果房子要脫手，手續(xù)和稅費(fèi)都不少。以賣(mài)出一棟50萬(wàn)美元的獨(dú)棟房子為例，通常由賣(mài)方支付的主要費(fèi)用包括，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司費(fèi)用、賣(mài)方的過(guò)戶(hù)公證費(fèi)、屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、縣政府過(guò)戶(hù)稅、市政府過(guò)戶(hù)稅、一年的房屋保修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、屋契文件準(zhǔn)備費(fèi)、文件公證費(fèi)、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi)等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費(fèi)等。以上費(fèi)用合計(jì)約為34410美元，約為房?jī)r(jià)的7%。

“賣(mài)房開(kāi)支最大的一筆費(fèi)用是請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，占房?jī)r(jià)的6%，連我們自己都覺(jué)得很貴”，范曉天說(shuō)，“唐人街很多人擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照，就是專(zhuān)門(mén)為了在買(mǎi)賣(mài)房子時(shí)，可以省掉經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。”

另外，無(wú)論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國(guó)人賣(mài)房必須要向美國(guó)稅務(wù)局繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過(guò)戶(hù)時(shí)就扣除房?jī)r(jià)的10%?！八匀绻銢](méi)有移民需要，單單到美國(guó)去做投資，我并不建議(買(mǎi)房)?！狈稌蕴煺f(shuō)。

“很多東西看起來(lái)太好，就不會(huì)是真的”，David說(shuō)，“什么時(shí)候你覺(jué)得美國(guó)不那么好了，那個(gè)時(shí)候，你再考慮去美國(guó)買(mǎi)房的事情吧。”