黃瑋華

摘要：根據(jù)房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合國(guó)家對(duì)房產(chǎn)制度的改革和調(diào)控，構(gòu)建了房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)，輔助房地產(chǎn)的銷售和管理，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)銷售；系統(tǒng)開發(fā)；VB；ACCESS

中圖分類號(hào)：TP311文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營(yíng)運(yùn)而生。

1國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國(guó)外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡(luò)方式來購(gòu)房在世界許多國(guó)家早已成為購(gòu)房者的首選方式，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國(guó)房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購(gòu)房者中約有80%的購(gòu)房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國(guó)房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購(gòu)房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國(guó)內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長(zhǎng),根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬(wàn)人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類信息同時(shí)也在成倍的增長(zhǎng),尤其對(duì)于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對(duì)如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對(duì)信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長(zhǎng)時(shí)間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡(jiǎn)單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購(gòu)買情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時(shí)地對(duì)客戶的購(gòu)買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對(duì)整個(gè)銷售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語(yǔ)言，數(shù)據(jù)庫(kù)采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫(kù)。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對(duì)數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對(duì)用戶進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對(duì)數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫(kù)中刪除，保證數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行查詢、對(duì)合同信息和收支信息進(jìn)行查詢，同時(shí)包含對(duì)購(gòu)房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對(duì)合同的進(jìn)行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結(jié)束語(yǔ)

由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對(duì)系統(tǒng)維護(hù)給予重視。

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