陳思婷

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳，通過(guò)降低工程成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文將對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)的立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段及竣工階段，提出有效的工程造價(jià)成本控制策略，以降低工程造價(jià)成本，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）08（c）-0151-01

近年來(lái)，房地產(chǎn)地的發(fā)展速度過(guò)快，甚至出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。為了避免房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制，使得房地產(chǎn)的發(fā)展受到一定的限制，可開(kāi)發(fā)土地的減少，土地的成本也隨之上升，再加上施工材料價(jià)格的上漲，同行企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大[1]。面對(duì)這樣的形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的成本控制，才能提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1工程立項(xiàng)階段的控制

1.1 組建優(yōu)秀的項(xiàng)目隊(duì)伍

在房地產(chǎn)工程立項(xiàng)階段，企業(yè)必須組建一支優(yōu)秀而經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目策劃隊(duì)伍，對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)成本進(jìn)行有效的控制。項(xiàng)目策劃隊(duì)伍主要由成本控制人員、工程造價(jià)人員、建筑設(shè)計(jì)師、風(fēng)險(xiǎn)分析人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等組成。在進(jìn)行工程立項(xiàng)的時(shí)候，項(xiàng)目策劃人員要進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)查、產(chǎn)品的策劃和定位、風(fēng)險(xiǎn)分析、投資預(yù)算等工作。為了加強(qiáng)工程造價(jià)成本的控制，成本控制工作人員要對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況、工程造價(jià)等進(jìn)行綜合的分析，降低立項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 工程成本預(yù)算分析

工程安裝造價(jià)成本主要包括土地成本、前期開(kāi)發(fā)成本及建筑安裝成本。首先土地成本占整個(gè)工程項(xiàng)目的25%～30%，所以項(xiàng)目立項(xiàng)人員要認(rèn)真分析工程項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)。深入市場(chǎng)了解當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇召M(fèi)用。其次，前期開(kāi)發(fā)成本占工程項(xiàng)目的3%，不同的地方的收費(fèi)是不一樣的，成本控制人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)算。再者，工程安裝成本占工程項(xiàng)目的40%～60%，通過(guò)分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和施工狀況，對(duì)工程安裝成本進(jìn)行有效的分析。

2工程設(shè)計(jì)階段的控制

2.1 限額設(shè)計(jì)的實(shí)施

限額設(shè)計(jì)主要指的是工程造價(jià)人員按照已經(jīng)批準(zhǔn)的投資金額來(lái)完成工程施工設(shè)計(jì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)的單位來(lái)說(shuō)，工程限額設(shè)計(jì)就是在有限的工程造價(jià)成本下，確定施工工程的標(biāo)準(zhǔn)化及建設(shè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)工程施工設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益。依據(jù)限額設(shè)計(jì)中的投資費(fèi)用和工程量進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)各部門(mén)的協(xié)調(diào)合作，有效控制投資成本。而對(duì)于設(shè)計(jì)單位來(lái)說(shuō)，限額設(shè)計(jì)要通過(guò)開(kāi)發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)合作才能完成。在進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，要充分考慮工程造價(jià)成本金額。設(shè)計(jì)人員要準(zhǔn)確掌握好是成本控制的意圖程序，對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等進(jìn)行綜合的分析，保證設(shè)計(jì)方案的可行性[2]。通過(guò)個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)合作，共同設(shè)計(jì)出最好的工程設(shè)計(jì)方案。

2.2 設(shè)計(jì)圖紙的審核

施工人員主要是按照工程施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，所以施工設(shè)計(jì)圖紙的審核是十分重要的。如果工程在施工過(guò)程中需要變動(dòng)，要及時(shí)進(jìn)行修改。修改后，嚴(yán)格的審核施工設(shè)計(jì)圖紙，避免因設(shè)計(jì)不足引起的施工質(zhì)量問(wèn)題，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。在確立設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候，各個(gè)部門(mén)的主要負(fù)責(zé)人要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證設(shè)計(jì)上的準(zhǔn)確性，施工上的可靠性、成本上的經(jīng)濟(jì)性。

3工程招標(biāo)階段的控制

3.1 工程招標(biāo)中的成本控制

為了評(píng)選出優(yōu)秀的施工單位和信譽(yù)好的施工材料供應(yīng)商。在進(jìn)行招標(biāo)和投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要遵守公平、公正、公開(kāi)的原則，保證招標(biāo)的透明度，有效避免不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。工程造價(jià)管理人員要深入市場(chǎng)，對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商的信譽(yù)和口碑進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查訪問(wèn)，審查施工單位和材料供應(yīng)商的資質(zhì)，這對(duì)工程造價(jià)成本控制起著重要的作用。招標(biāo)人員要進(jìn)行招標(biāo)文件的編制，造價(jià)成本控制人員通過(guò)收集、調(diào)查、分析等方式，對(duì)影響工程造價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，完善招標(biāo)文件。加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的管理，特別涉及金額的條例要進(jìn)行多次的分析研究，以便于工程造價(jià)成本的控制和管理。工程的中標(biāo)主要以合理的低價(jià)單位為主要中標(biāo)者，即在保證施工質(zhì)量、施工材料、施工時(shí)間的前提下的低價(jià)施工單位。這樣既可以保障工程的施工。

3.2 施工合同的有效管理

施工合同上的條例必須通過(guò)雙方的認(rèn)可，合同中與費(fèi)用相關(guān)的施工時(shí)間、結(jié)算手段、違約賠償?shù)榷紤?yīng)該有明確的規(guī)定。施工單位如果對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙中存在不明白的地方，可以通過(guò)交流溝通的方式，完善施工合同。對(duì)工程施工風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估，盡可能的獲取工程保險(xiǎn)和工程擔(dān)保等保護(hù)約定，減少工程風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4工程施工階段的控制

4.1 有效控制工程的變更

工程變更的主要內(nèi)容包括工程設(shè)計(jì)的變更、施工環(huán)境的變更、施工進(jìn)度的變更等，工程變更的最終目的是為了保證工程項(xiàng)目的順利完成。對(duì)工程變更進(jìn)行分析和考核，以保證工程變更的合理性和可靠性。工程造價(jià)成本控制人員和工程管理人員進(jìn)行有效的溝通合作，盡量避免工程變更洽商的出現(xiàn)[3]。如果工程存在工程洽商，造價(jià)成本控制人員要對(duì)變更的成本進(jìn)行預(yù)算，經(jīng)過(guò)討論決定工程的變更。設(shè)計(jì)的變更要按照施工合同條例來(lái)進(jìn)行，避免違約行為的出現(xiàn)。

4.2 保證施工單位的索賠合理性

在工程建設(shè)過(guò)程中，可會(huì)產(chǎn)生一些意外。工程造價(jià)人員要對(duì)施工合同和索賠事由進(jìn)行詳細(xì)的了解，避免施工單位的不合理索賠。對(duì)施工單位上交的索賠材料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保索賠事項(xiàng)的真實(shí)性及合理性。

4.3 施工材料和設(shè)備的控制

工程材料價(jià)格存在的差額。避免施工單位為了自身的利益，任意提高施工材料的價(jià)格。施工材料和設(shè)備占工程造價(jià)費(fèi)用的45%～55%左右，施工材料的變動(dòng)對(duì)工程造價(jià)成本的影響很大，所以工程造價(jià)人員一定要認(rèn)真選擇施工材料。并且在合同中明確甲供材、甲定乙供材及設(shè)備等相關(guān)條款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工結(jié)算時(shí)的糾紛。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的壓力和挑戰(zhàn)，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)成本的控制和管理，有效的降低工程造價(jià)的成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 萬(wàn)鐵成.如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2009（6）：90-92.

[2] 吳少麗.如何做好房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理[J].沿海企業(yè)與科技，2010（7）：45-46.

[3] 高志偉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（21）：56-57.