張曉玲

近兩三年來，城市綜合體是房地產(chǎn)行業(yè)的最熱詞，其基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

有數(shù)據(jù)顯示，各地紛紛上馬的綜合體項目，總量已有上千個之多。蘇州規(guī)劃、在建設及完工的綜合體達25個；杭州號稱要打造大小城市綜合體100個；上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。深圳市在建和規(guī)劃的城市綜合體項目多達16個；而東莞這個三線城市，在建和擬建的綜合體數(shù)量，達到了20個以上。

易居中國統(tǒng)計顯示，2011年至2015年，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

龐大的城市綜合體，單項投資少則數(shù)億，多則數(shù)十億元。資金將如何籌集？

首先是企業(yè)一部分自有資金，其次是商業(yè)地產(chǎn)不限貸，有銀行信貸支持；還有就是政府給予一些補貼，變相鼓勵。而最大的資金來源，是城市綜合體中的商務公寓等住宅產(chǎn)品銷售，雖然產(chǎn)權只有50年，但因為不限購，可以有效變現(xiàn)回款。不過這種將商場和寫字樓分層或分單位出售的散售模式，很容易讓綜合體的招商、運營難以為繼，繼而演變?yōu)椤昂诙础薄?/p>

此外，二、三線城市受到市政建設、交通便利以及生活、商務的配套成熟度等的影響，在未來的吸納量方面遇到阻力，并影響物業(yè)的價值回報。

支撐城市綜合體的要素，包括所在城市（區(qū)域）的經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)布局和居民的消費能力等，雖然這些因素都有成長性，項目建設也需要時間，但它們之間均有一定的配比度，開發(fā)商如果沒有詳盡科學的事前調(diào)研，后患無窮。

以東莞為例，之前失敗的城市綜合體華南Mall，建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，但建成后卻遭遇了人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等各種問題，甚至在其營業(yè)兩年多后，實際開業(yè)率卻不到一半。東莞城區(qū)目前幾個城市綜合體都有不小的商用物業(yè)空置，競爭壓力很大。

各地蜂擁而上的綜合體，與地方政府在樓市調(diào)控高壓以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略之下的供地節(jié)奏直接相關。

過去兩年，樓市調(diào)控限購、限貸，住宅產(chǎn)業(yè)萎縮，土地市場低迷。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體，被認為既可以提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財政”難題，于是，商業(yè)地塊出讓比例大幅增長。很多政府供地都要求30%的住宅、70%的商業(yè)。

東莞正是典型的例子。該市國土部門數(shù)據(jù)顯示，近三年來，在新城市化理念支撐下，東莞虎門、厚街、長安等鎮(zhèn)大幅加大了商業(yè)性質(zhì)的土地出讓，單做住宅的開發(fā)商難以獲取土地資源。

以中國的建筑業(yè)水平，城市綜合體要建起來非?？?，但作為商業(yè)地產(chǎn)的運營管理卻剛剛開始。如果不顧當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)吸納和消費能力，盲目發(fā)展綜合體，留下的便是沒有人氣的鋼筋水泥體，鄂爾多斯和溫州就是現(xiàn)成的例子。