丁怡

摘 要：物業(yè)稅的開征不僅僅是調節(jié)房價，更多的作用是體現(xiàn)在地方財政的改革上。本文通過分析物業(yè)稅特點，指出物業(yè)稅開征可以促進地方財政收入增加，并對物業(yè)稅開征存在的問題提出了建議。

ス丶詞：物業(yè)稅；地方財政；稅制改革；房產(chǎn)稅

改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費是我國稅制改革的一項重要內容。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在著稅費繁雜、以費代稅，重流轉、輕保有等問題，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費已經(jīng)迫在眉睫。

ヒ弧⑽夜征收物業(yè)稅的理論與實踐依據(jù)

ィㄒ唬┪夜現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收結構分析

ノ夜現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅直接征收的主要有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等；間接的包括營業(yè)稅印花稅企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)所得稅等。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種：城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)，目前設置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅等。

ィǘ）現(xiàn)有房地產(chǎn)稅體系存在問題

1．房產(chǎn)稅收在地方財政收入比重較小。盡管房地產(chǎn)稅在組織財政收入、實現(xiàn)資源配置、調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小。據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。

2、房地產(chǎn)稅收負稅結構不合理，重流轉、輕保有。目前我國的房地產(chǎn)稅收體制中，將大部分稅收重點放在了流轉環(huán)節(jié)，造成重流轉、輕保有的現(xiàn)象。

3、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不科學，稅制結構不合理，稅率偏低?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定：房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值，稅率為1.2%；或者以房屋出租的租金為計稅依據(jù)，租稅率為12%。這種計稅方式和稅率安排，首先是沒有考慮到因經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生的房產(chǎn)增值；其次沒有體現(xiàn)公平、合理的原理，對高檔公寓、別墅等高收入人群住宅依舊采取和一般居住房產(chǎn)同樣減免政策，未免有失公平，也無法體現(xiàn)財產(chǎn)稅調節(jié)作用。

ザ、征收物業(yè)稅對地方政府的積極影響

ノ鏌鄧笆且閱傷叭慫擁有的房地產(chǎn)這種特殊財產(chǎn)作為課征對象，以課征時點計稅對象（房地產(chǎn)）的評估值為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)保有期間征收的一種財產(chǎn)稅。

1、物業(yè)稅對地方政府收入直接影響。

ィ1）稅源穩(wěn)定可持續(xù)。以現(xiàn)行的地方稅制來看，地方政府缺少穩(wěn)定的大宗的能成為主體財源的稅源。而物業(yè)稅具有以下特點：房地產(chǎn)稅稅基穩(wěn)定。房產(chǎn)具有很強的穩(wěn)定性。而且，土地資源是穩(wěn)定的，在合理開發(fā)的范圍內，土地具有恒久性和不可毀滅性，從而使房地產(chǎn)具有使用的長期性、穩(wěn)固性。物業(yè)稅征收時不易發(fā)生稅基隱藏問題；而隨著人均收入的提高，對房地產(chǎn)的需求必然上升，存在持續(xù)性。③由于在課稅時納稅人所擁有的房地產(chǎn)通常并不直接參與市場交易，因此不易發(fā)生稅負轉嫁，具有直接稅的性質。

ィ2）稅基的擴大。目前，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅的范圍主要包括對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房地產(chǎn)和部分行政事業(yè)單位的房地產(chǎn)征稅，物業(yè)稅改革的一個主要思路就是擴大現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍，拓寬稅基。

2、物業(yè)稅征收對地方政府其他積極影響

ィ1）完善稅制結構，構建地方主體稅種，克服地方政府短期行為。物業(yè)稅的征收基本思路是：清費立稅、征稅、清費、少稅，規(guī)范房地產(chǎn)收入關系，優(yōu)化房地產(chǎn)收入結構。將房地產(chǎn)稅收征收由流轉環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收占總稅收比重。物業(yè)稅的開征，可以較大幅度地提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收在地方稅中的比重，使其成為地方收入主體。

ィ2）促進地方政府有效轉變政府職能，有效保障政府對社會公共產(chǎn)品的提供。物業(yè)稅征收對象是不動產(chǎn)，一般與地方經(jīng)濟發(fā)展水平無關，物業(yè)稅的稅收的多少取決于該地區(qū)的房產(chǎn)數(shù)量與房產(chǎn)價格，房產(chǎn)價格高，物業(yè)稅收入越多。因此，如果物業(yè)稅成為了地方財政收入的主要部分，地方政府就必然在教育、交通、醫(yī)療、環(huán)境保護等方面進行投入，從而實現(xiàn)職能轉變。在這種情況下，物業(yè)稅作為居民對享受地方公共服務的支付，較高的公共服務質量會使當?shù)匚飿I(yè)不斷升值，從而帶動地方稅收收入。通過開征物業(yè)稅，可為地方政府提供持續(xù)的資金來源。

プ凵纖述，在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度存在問題之下，優(yōu)質、合理的物業(yè)稅設置于征收具有積極有效地意義。

ト、對物業(yè)稅征收的幾點建議

1、規(guī)范財政分權，實現(xiàn)地方與中央分工。規(guī)范的財政分權是物業(yè)稅制發(fā)展的前提和基礎。要發(fā)揮地方政府作用，地方政府必須有獨立的稅收來源。財政分權的基本前提是要凸顯地方政府的作用，將適用于地方稅種的稅收權利部分以至全部交予地方政府，增加地方政府稅收收入，而不是單純依靠其他收入來維持地方政府行為。

2、明確征收對象、范圍和稅率設計。（1）征收對象和范圍。物業(yè)稅（或者房產(chǎn)稅）應該把現(xiàn)有征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金合并為一。（2）稅率的形式和模式。要根據(jù)各個地區(qū)的實際情況和經(jīng)濟發(fā)展水平，因地制宜，確定物業(yè)稅的具體內容。同時，物業(yè)稅的稅率應該考慮到納稅人收入情況，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)也要有所區(qū)分，非住宅物業(yè)要高于住宅物業(yè)。

2、建立完善的財產(chǎn)登記制度?，F(xiàn)在許多城市已經(jīng)采取房產(chǎn)實名制登記，詳細搜集房產(chǎn)資料（包括所有人、所在地、性質、面積和類型等），進行登記，方便物業(yè)稅稅基確定和征收。

3、建立客觀公正的房地產(chǎn)評估地方機構。地方政府可設立隸屬于政府機關但是并不以盈利為目的的評估機構，機構的運行主要依靠政府撥款，也可以接受社會評估委托，以維持運行。（作者單位：四川大學經(jīng)濟學院土地資源管理碩士）

げ慰嘉南祝

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