許娓瑋

無(wú)論看募集資金規(guī)模、期限，還是看預(yù)期收益，“國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”都屬史上募資規(guī)模最大，期限最長(zhǎng)的房地產(chǎn)信托之一。

太瘋狂了!“募集資金總規(guī)模高達(dá)500億元，首期募資101億元人民幣，期限8年，預(yù)期年收益高達(dá)37％?！币豢蠲麨椤皣?guó)開(kāi)城市發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品著實(shí)惹人眼球，無(wú)論看募集資金規(guī)模、期限，還是看預(yù)期收益，這款產(chǎn)品都大幅刷新了房地產(chǎn)信托此前的紀(jì)錄。

而該款產(chǎn)品更為惹人眼球之處則是，以往的信托產(chǎn)品都是由一家信托公司發(fā)行，該款產(chǎn)品卻由昆侖信托、中海信托、國(guó)開(kāi)金融和民生銀行等4家有國(guó)企背景的機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行。

號(hào)稱“史上最牛房地產(chǎn)信托”

這款產(chǎn)品被稱為“史上最牛房地產(chǎn)信托”，一點(diǎn)也不為過(guò)。101億元，僅首期募資規(guī)模就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般房地產(chǎn)信托。據(jù)了解，該款產(chǎn)品募集資金投向國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金，成為基金的有限合伙人(LP)，國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金總體規(guī)模達(dá)到500億元，首期募資101億元。

運(yùn)作期限長(zhǎng)達(dá)8年，也同樣引人關(guān)注。房地產(chǎn)信托一般為1——2年的期限，而該房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)作期限為8年，其中前6年為投資期，每年有現(xiàn)金分紅，后兩年為退出期。

超高收益?zhèn)涫苜|(zhì)疑

年收益高達(dá)37％，這不是天上掉餡餅嗎?

針對(duì)投資者的質(zhì)疑，用益信托研究員岳婷表示，雖然這個(gè)信托計(jì)劃募集到的資金確實(shí)是投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是國(guó)開(kāi)基金的產(chǎn)品模式已經(jīng)不同于此前的房地產(chǎn)信托，這款產(chǎn)品更加類似于私募股權(quán)的性質(zhì)。

這款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有很多創(chuàng)新的地方。在房地產(chǎn)信托的風(fēng)控方面，一般的房地產(chǎn)信托主要通過(guò)土地質(zhì)押來(lái)完成，而在這個(gè)信托計(jì)劃中，國(guó)開(kāi)金融單獨(dú)出資近50％，并且承諾為說(shuō)信托計(jì)劃本金的風(fēng)險(xiǎn)由國(guó)開(kāi)金融兜底。

這樣的風(fēng)控措施似乎讓投資者很放心，但是37％的預(yù)期年化收益還是引起了很多業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。不少業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)信托計(jì)劃募集的資金主要用于土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，就是賣地。但是如果房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持下去，未來(lái)幾年土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的高回報(bào)能否持續(xù)，存在著很大的不確定性。

不管怎么樣，理財(cái)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，高收益背后總是伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。岳婷認(rèn)為，選擇該類信托產(chǎn)品，應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的管理源、信托公司的資質(zhì)及合作方的情況，不建議把大部分資產(chǎn)都用于投資該類產(chǎn)品，可以使用少部分資產(chǎn)做風(fēng)險(xiǎn)投資。

高收益誘惑不可抵擋

雖然這款“史上最牛房地產(chǎn)信托”認(rèn)購(gòu)門(mén)檻是300萬(wàn)元，但是高達(dá)37％的預(yù)期年收益仍無(wú)法阻擋投資者的熱情，在春節(jié)之前，該款產(chǎn)品的首期就已經(jīng)售罄。

相關(guān)人士告訴記者，該款產(chǎn)品讓很多高端客戶感興趣的主要原因是，國(guó)開(kāi)金融的國(guó)開(kāi)行背景、昆侖信托的中石油背景和中海信托的中海油背景，而且國(guó)開(kāi)行的全資子公司國(guó)開(kāi)金融在信托產(chǎn)品中出資最多，這讓很多投資者充分相信這款產(chǎn)品的超高收益率。

一位認(rèn)購(gòu)了該款產(chǎn)品的投資者坦言，自己選擇這款產(chǎn)品的原因不僅是高額的預(yù)期收益，更重要的是因?yàn)榭瓷狭税l(fā)行方的國(guó)企背景?！艾F(xiàn)在，很多房地產(chǎn)信托有兌付問(wèn)題，但這個(gè)產(chǎn)品肯定不會(huì)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行借的錢，不可能還不上?！?/p>