莫大

預(yù)期貨幣寬松后，地產(chǎn)就會大幅反彈可能并不切實際。目前地產(chǎn)業(yè)庫存已經(jīng)達到高峰，未來半年大批量資金鏈斷裂的中小地產(chǎn)商退市潮將出現(xiàn)。

2月18日晚，央行宣布下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，大型金融機構(gòu)存款準備金率由21％降至20.50％，中小金融機構(gòu)存款準備金率由17.50％降至17.00％。我們注意到，再次降準是在1月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布之后。從1月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，情況不是很樂觀，其中新增貸款和存款大幅減少，M2、M1同比增速創(chuàng)近11年新低，存款減少8000億元人民幣。雖然1月外匯占款出現(xiàn)回升，但從央行公開市場操作看，月內(nèi)到期的逆回購量沖抵，整體資金仍然不足。在這種情況下，央行作出了下調(diào)存款準備金率的調(diào)整，本質(zhì)上并沒有增加貨幣總量。因此，我們認為從去年12月開始的兩次降準，仍然沒有改變目前宏觀經(jīng)濟資金緊缺的狀況。

起于2008年11月至2009年5月貨幣寬松期中，所發(fā)行的三年期地方債以及去年所發(fā)的地產(chǎn)信托，在今年一季度末將陸續(xù)進入還債高峰期。而1月份外匯占款雖然轉(zhuǎn)正，但尚需觀察是不是逆轉(zhuǎn)。以過去外匯占款的數(shù)據(jù)看，從去年3月開始的外匯占款下行，令中國基礎(chǔ)貨幣不斷下降。假如這一趨勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，則表明未來貨幣偏緊的狀況會有所緩解，但仍不能表明實質(zhì)的寬松已經(jīng)到來。我們通過對歷史數(shù)據(jù)的周期擬合觀察，以存貸周期為波動節(jié)奏的周期低點，應(yīng)該出現(xiàn)在7月份。所以，此時判定它會利好于樓市與股市，可能只是一廂情愿的事。

目前，地產(chǎn)方向的資金是最為緊缺的。月初蕪湖地方政府意圖放寬地產(chǎn)政策，但3天后就被上層部委喝止。這表明中央對此次調(diào)結(jié)構(gòu)的態(tài)度是堅決的，其政策也有連慣性與持續(xù)性。對于地產(chǎn)方向，我們認為此次地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期較漫長。以13年的上漲周期對應(yīng)的調(diào)整，至少要5～6年，因此，預(yù)期貨幣寬松后，地產(chǎn)就會大幅反彈可能并不切實際。尤其目前地產(chǎn)業(yè)庫存已經(jīng)達到高峰，未來半年大批資金鏈斷裂的中小地產(chǎn)商退市潮將出現(xiàn)。

很明顯，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由前些年的賣方市場向買方市場過渡，在買方購買意愿不強的情況下，未來地產(chǎn)商順應(yīng)潮流是必須的，如何套現(xiàn)收縮、生存下來才是正道。但是，從穩(wěn)健的角度講，即使沒有暴利，有實力且懂穩(wěn)健經(jīng)營的地產(chǎn)商，還是可以獲得遠高于制造業(yè)的平均利潤。而里面的核心問題是，怎么解決銀行融資渠道被堵后的社會融資問題，只有可控資金充足，才可能有序經(jīng)營。

既然是地產(chǎn)業(yè)的買方市場已經(jīng)形成，地產(chǎn)商所要考慮的問題是，買方最大群體“80后”的消費能力與需求。如若從小戶型中的有效功能空間著手，以小面積挑高隔層布局全功能空間，在總造價上適應(yīng)新職場群體，應(yīng)該還是能在剛需上分一大杯羹。

目前從民間借貸市場看，有些地區(qū)年初從去年地產(chǎn)信托或民間信貸退出的資金很多。但是，開出的條件是5億起、年息10％，但需要有資產(chǎn)抵押。令人感覺詫異的是，不接受住宅抵押，商業(yè)地產(chǎn)抵押只能按三折計算資產(chǎn)。這里面表明，去年大量爆倉的擔(dān)保公司，讓資金供出方變得極為謹慎。從上述情況看，在第一季度過去之后，當(dāng)國家政策有了明確的導(dǎo)向，以及資產(chǎn)價格再下臺階之后，實體的資金寬松狀態(tài)才可能出現(xiàn)。