余敏麗

【摘要】個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)一直被商業(yè)銀行看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有些商業(yè)銀行往往忽略其存在的風(fēng)險(xiǎn)，在放貸審核時(shí)擅自降低標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是近年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的波動(dòng)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸累積，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量將受到影響并侵害到其權(quán)益。本文深入分析了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上提出一系列切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)商業(yè)銀行快速穩(wěn)健的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)征信系統(tǒng)

隨著住房制度改革的深化和城市化進(jìn)程加快對住房需求的增長，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款額度不斷增加，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放余額從1998年的426億增長至2010年的57252億，短短十幾年間增長了100多倍。雖然個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)因其利潤高、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，是各商業(yè)銀行努力開拓和相互競爭的業(yè)務(wù)，但由于個(gè)人住房抵押貸款數(shù)額大、還款周期長，使商業(yè)銀行面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。2007年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，就凸顯了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)峻性。據(jù)《2010中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的分析，我國不斷增加的個(gè)人住房抵押貸款額度將會(huì)導(dǎo)致不良貸款生成的概率增大，由此導(dǎo)致的新增不良貸款將會(huì)在2012年后集中出現(xiàn)。因此個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源，能否認(rèn)清并防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為商業(yè)銀行健康和快速發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

一 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行在開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式多樣化，主要有五類風(fēng)險(xiǎn)。

1．信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不能按期償還個(gè)人住房抵押貸款本息而給商業(yè)銀行帶來的經(jīng)濟(jì)損失，是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

借款人違約風(fēng)險(xiǎn)分為以下兩種情況：

（1）理性違約風(fēng)險(xiǎn)。指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而主動(dòng)違約。個(gè)人住房抵押貸款與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切，容易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響而引起理性違約風(fēng)險(xiǎn)。特別是2010年以來，國家出臺了的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市成交量急劇下滑，房價(jià)開始松動(dòng)，一旦房價(jià)大幅度下跌，借款人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的收入不足以還清貸款，無法收回投資成本，或者按照現(xiàn)行市場價(jià)格購買相同房產(chǎn)所需支付的費(fèi)用小于尚未歸還的貸款本息余額時(shí)，就很可能主動(dòng)放棄房產(chǎn)所有權(quán)。通常這種情況下，商業(yè)銀行很難從抵押物的拍賣收入中收回全部未償付的貸款本息，商業(yè)銀行利益會(huì)受到實(shí)質(zhì)性損害。

（2）被迫違約風(fēng)險(xiǎn)。指借款人的被動(dòng)行為，即借款人個(gè)人經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困難影響其還款的能力。這類風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與當(dāng)時(shí)的預(yù)期出現(xiàn)偏差，從而違反借款合同的約定產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，其根源在于借款人未來實(shí)際收人不穩(wěn)定。近幾年歐美經(jīng)濟(jì)不景氣，對我國出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大沖擊，一旦我國經(jīng)濟(jì)下行，人們的收入就會(huì)受到重大的影響，從而導(dǎo)致借款人被迫違約的發(fā)生，給商業(yè)銀行造成直接的經(jīng)濟(jì)損失。

2．利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)使商業(yè)銀行資產(chǎn)收益發(fā)生損失的可能性。如果貸款利率上漲，借款人的還貸負(fù)擔(dān)就會(huì)增大，一旦其收入水平跟不上超出的房貸，借款人可能就無力承受，就會(huì)出現(xiàn)還不起貸款本息的現(xiàn)象，影響商業(yè)銀行的收益。再加上我國目前對于客戶提前還款的違約行為還缺乏政策性限制，如果利率下降，借款人的再融資成本減少，有可能通過再融資來提前償還貸款，從而使商業(yè)銀行信貸資金安排被打亂并且預(yù)期的利息收入無法實(shí)現(xiàn)。尤其是我國正處于利率市場化的初期階段，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)就愈加突出。2006年8月，個(gè)人住房抵押貸款利率浮動(dòng)范圍擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的0.85倍，導(dǎo)致商業(yè)銀行存貸款利差縮小。2008年，主要商業(yè)銀行原來享受8.5折利率的存量個(gè)人住房抵押貸款客戶開始享受7折優(yōu)惠，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款優(yōu)惠利率甚至低于同期限的存款利率，導(dǎo)致商業(yè)銀行收不抵支。

3．流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是商業(yè)銀行開展個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來源于儲(chǔ)蓄存款，屬于短期存款，一般只有三五年，而個(gè)人住房抵押貸款卻屬于長期貸款，多為十年、二十年，最長可達(dá)三十年。資金來源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，導(dǎo)致開展業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的流動(dòng)性較低、風(fēng)險(xiǎn)較大；二是由于我國住房二級市場不發(fā)達(dá)，商業(yè)銀行持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)的變現(xiàn)性比較差，為了獲得流動(dòng)性就有可能需要低于市場價(jià)出售，給商業(yè)銀行的收益帶來損失。

4．操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款的貸前調(diào)查、貸時(shí)審查及貸后管理等環(huán)節(jié)中，因各種不當(dāng)行為而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)，對申請資料的真實(shí)性審核不嚴(yán)，不少房貸者只要開出工資收入證明，無論是否虛假，商業(yè)銀行就給他放貸；在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，如不少商業(yè)銀行出現(xiàn)的一成首付，甚至零首付等極端現(xiàn)象，又譬如被銀監(jiān)會(huì)明確叫停的“加按揭”，被商業(yè)銀行包裝成消費(fèi)貸款的形式重現(xiàn)市場；在貸后管理環(huán)節(jié)，部分商業(yè)銀行疏于貸后管理，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)不良貸款。

5．政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場的變化而給商業(yè)銀行帶來的損失。從2008年起，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策幾經(jīng)調(diào)整，對整個(gè)房地產(chǎn)市場以及商業(yè)銀行的個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)影響較大。2008年，由于受美國次貸危機(jī)的影響，全國樓市價(jià)格開始下降，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家開始采取寬松的經(jīng)濟(jì)政策：央行先后五次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備率，并且降低居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率和最低首付款比例以及住房交易稅費(fèi)。上述政策的實(shí)施改善了擴(kuò)大了居民的住房消費(fèi)需求，引發(fā)2009年的新一輪房地產(chǎn)熱。2009年底開始國家實(shí)施了一系列緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，2010年兩次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高90平方米以上的首套房貸款首付款比例為不得低于30%、二套房貸款首付款為不得低于50%，提高二套房貸款利率為不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年四次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高二套房貸款首付款為不得低于60%。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場的不確定性增加，倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會(huì)給商業(yè)銀行帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

二 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

個(gè)人住房抵押貸款中商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)來源多樣化，主要存在五個(gè)方面。

1．個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善

2006年1月人民銀行建立了個(gè)人征信系統(tǒng)并正式投入運(yùn)行，經(jīng)過幾年的發(fā)展，個(gè)人征信系統(tǒng)已初具規(guī)模，截至2011年7月，全國個(gè)人征信系統(tǒng)已收錄了7.77億自然人信息，涵蓋了個(gè)人基本信息、信用卡信息、貸款信息等，但是到目前為止與國外發(fā)達(dá)國相比我國的個(gè)人信用征信系統(tǒng)還不是很完善。一方面，由于建立時(shí)間還不算長，歷史數(shù)據(jù)的積累不足，信息采集也主要集中在貸款記錄方面，其他如個(gè)人真實(shí)收入、財(cái)產(chǎn)狀況等方面重要情況都沒有反映出來，商業(yè)銀行很難根據(jù)這些數(shù)據(jù)準(zhǔn)確判斷客戶的信用狀況；另一方面，由于各商業(yè)銀行報(bào)送信息不及時(shí)，個(gè)人征信系統(tǒng)中的資料信息滯后現(xiàn)象明顯。這樣就造成商業(yè)銀行查詢到的信息資料滯后，商業(yè)銀行憑著不準(zhǔn)確的信息發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，必然要面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。而且我國至今未出臺有關(guān)個(gè)人信用信息征集、使用、披露、保護(hù)等方面法律法規(guī)，沒有完善的法律法規(guī)為征信活動(dòng)提供直接依據(jù)，個(gè)人征信系統(tǒng)就很難真正完善。

2．商業(yè)銀行缺乏貸款自主定價(jià)權(quán)

目前個(gè)人住房抵押貸款所依據(jù)的基準(zhǔn)利率一般都是人民銀行所公布的利率，商業(yè)銀行難以預(yù)料判斷利率調(diào)整的時(shí)間和幅度。目前我國商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品主要為浮動(dòng)利率抵押貸款和固定利率抵押貸款，如果采用固定利率貸款方式，人民銀行每一次降低基準(zhǔn)利率，借款人的再籌資成本相應(yīng)降低，則可能提前還款；如果采用浮動(dòng)利率方式，人民銀行每一次提高基準(zhǔn)利率，就加大借款者提前還款的風(fēng)險(xiǎn)，使得商業(yè)銀行面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。

3．住房拍賣二級市場不發(fā)達(dá)

同發(fā)達(dá)國家的個(gè)人住房貸款相比，我國商業(yè)銀行要求的首付款并不低，理論上只要房價(jià)下跌不是特別多，即使借款人違約，商業(yè)銀行應(yīng)該可以通過拍賣房產(chǎn)得到充分的補(bǔ)償。但是由于我國住房拍賣二級市場沒有充分發(fā)展，抵押住宅變現(xiàn)性比較差，違約處置成本過高，商業(yè)銀行為了獲得流動(dòng)性不得不低于市場價(jià)出售，從而商業(yè)銀行面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而且，還存在商業(yè)銀行不能行使抵押權(quán)現(xiàn)象，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，被抵押人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，并且只有在保障抵押人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，才可予以執(zhí)行。

4．商業(yè)銀行信貸管理機(jī)制不完善

我國的個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展時(shí)間短，加之前些年房地產(chǎn)市場處于上升階段，不良貸款率相對較低，商業(yè)銀行對于個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足。在房價(jià)上漲的過程中，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱藏的很深，商業(yè)銀行為了不斷擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，就會(huì)降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，如降低貸款人的首付比例、忽視對借款人信用水平的審查、疏于貸后檢查，從而使銀行積累大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5．個(gè)人住房抵押貸款證券化程度低

目前，我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的證券化程度很低，缺乏風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，使得個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)聚集在銀行體系內(nèi)，不利于分散商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)比較大。雖然2005年中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位，正式試點(diǎn)個(gè)人住房抵押貸款支持證券（MBS），但是推出的產(chǎn)品較少，到目前為止只發(fā)行過建元“2005—1”和建元“2007—1”兩單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，建元證券與國外成熟市場的MBS相比，還稍顯稚嫩。而且近幾年，受國際金融危機(jī)的影響，我國的個(gè)人住房抵押貸款證券化幾乎處于停滯狀態(tài)。

三 風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1．完善個(gè)人征信系統(tǒng)

首先，要擴(kuò)大個(gè)人征信系統(tǒng)覆蓋范圍，把公安、稅務(wù)、法院、社保、電信、電力、廣電、自來水廠、教育等多家單位的信息納入個(gè)人征信系統(tǒng)，促進(jìn)信用信息資源共享，力爭在全國建成較為完善的個(gè)人征信系統(tǒng)；其次，督促各有關(guān)部門提高數(shù)據(jù)導(dǎo)入的頻率，及時(shí)更新個(gè)人征信系統(tǒng)中的信息。最后，加快制定征信法規(guī)，對不守信用者采取一定的制裁和懲罰措施，懲戒力度要大，讓失信的借款人意識到違約要付出的代價(jià)。

2．推進(jìn)利率市場化改革

進(jìn)一步實(shí)行利率市場化改革，減少人民銀行對商業(yè)銀行存貸款利率的直接管制，擴(kuò)大商業(yè)銀行的貸款自主定價(jià)權(quán)，是降低利率風(fēng)險(xiǎn)最為直接的方式。另外還需要推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試發(fā)展利率風(fēng)險(xiǎn)相對較低的帶有附加選擇權(quán)的個(gè)人住房抵押貸款，避免在浮動(dòng)利率和固定利率抵押貸款下銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)較高。商業(yè)銀行還可以通過衍生利率工具如利率期權(quán)、遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率互換等進(jìn)行套期保值，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

3．完善個(gè)人抵押住房拍賣二級市場和個(gè)人住房保障體系

首先，建立完善的拍賣市場，使得該市場成為住房二次流通的有效渠道，降低商業(yè)銀行處置抵押住房的風(fēng)險(xiǎn)和成本；其次，要完善個(gè)人住房保障體系，對借款人無力還款出讓房屋權(quán)時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)暫時(shí)收容因被強(qiáng)制拍賣而需安置的客戶并提供生活保障，保證銀行抵押權(quán)的行使，從而分擔(dān)商業(yè)銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

4．完善商業(yè)銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制

商業(yè)銀行應(yīng)吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，高度重視個(gè)人住房抵押貸款中各種風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格規(guī)范貸款的操作流程。在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款前要認(rèn)真進(jìn)行貸前調(diào)查，判斷借款人是否提供虛假身份資料和個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況證明材料，認(rèn)真核實(shí)借款人首付款的真實(shí)情況；在貸中審查中實(shí)行審貸分離、分級審批的制度，嚴(yán)格對個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行審批；建立健全貸后管理制度，對借款人定期回訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，并加大對不良貸款的催收力度，防止不良貸款數(shù)額的增長。

5．繼續(xù)因次貸危機(jī)而中斷的個(gè)人住房抵押貸款證券化實(shí)踐

推進(jìn)住房抵押貸款證券化的發(fā)展過程中，我國還面臨著多種障礙，如法律障礙、市場障礙、人才障礙等。因此，首先要加強(qiáng)法律環(huán)境的建設(shè)，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，制訂相關(guān)的法律法規(guī)，促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展；其次，大力培育機(jī)構(gòu)投資者，讓更多的投資者參與進(jìn)來，豐富參與主體和擴(kuò)大市場規(guī)模，增加二級市場流動(dòng)性；最后，通過各種方式培養(yǎng)相關(guān)人才，做好個(gè)人抵押貸款證券化全面推行的人才準(zhǔn)備。

總之，我國的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，已經(jīng)處于風(fēng)險(xiǎn)高危時(shí)期。商業(yè)銀行一定要加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范，控制個(gè)人住房抵押貸款增量、加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款存量管理，以保證銀行業(yè)的良性發(fā)展。