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萬達 轉型第一站

2012-04-29 20:47:26岳彩周
中國連鎖 2012年7期
關鍵詞:王健林綜合體業(yè)態(tài)

岳彩周

萬達陷入了城市綜合體的紅海之中。和資產(chǎn)高增長同步,萬達的負債水平也一貫高企,但是凈利潤增幅卻遠遠跟不上資產(chǎn)的膨脹。

由商業(yè)地產(chǎn)帝國向文化帝國轉型,萬達的轉身之快速,簡直不可思議。

5月21日上午,萬達集團和美國AMC影院公司在北京簽署并購協(xié)議,此次并購總交易金額為26億美元,這是萬達轉型的里程碑。

但收購AMC余波未平,6月5日,大連萬達集團股份有限公司又出手了。這次是在俄羅斯總統(tǒng)普京訪華期間簽署的一項合作協(xié)議,計劃在俄羅斯投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)。

“萬達集團今年的文化旅游總收入將達到200億元,成為中國最大的文化企業(yè)。萬達也將在5年內(nèi)使文化產(chǎn)業(yè)年收入翻一番達到400億元,進入全球文化產(chǎn)業(yè)前50強,這是未來的目標。2020年萬達集團在文化旅游產(chǎn)業(yè)收入比重將提高到50%以上,徹底實現(xiàn)萬達集團的產(chǎn)業(yè)轉型。”萬達集團副總裁、萬海文旅投資公司常務副總經(jīng)理胡章鴻,6月中旬在第二屆中國旅游項目投資大會上描述了萬達文化帝國藍圖。

跑不動的萬達又開始狂奔

目前,全球經(jīng)濟形勢走低,歐債危機余波未平,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的資金鏈一直是國內(nèi)開發(fā)商的一塊短板。此時萬達選擇海外并購負債已近20億美元的全球第二大院線集團美國AMC,這是國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)迄今為止最大一筆海外并購案。

但是,在房地產(chǎn)嚴格調(diào)控的背景下,如此大規(guī)模的海外投資,萬達資金鏈能否承受?

“萬達現(xiàn)在任何時間賬面現(xiàn)金都有幾百億元,萬達旗下將有一個千億級的公司,兩個百億級的公司?!蓖踅×衷_表示。

但資料顯示,截至2010年底,萬達總資產(chǎn)達到1414億元,其中賬上貨幣資金394億元(當年新增的現(xiàn)金流為183億元,當年的投資與籌資現(xiàn)金流分別為-227億元和221億元),但是,萬達同期的流動負債高達706億元。即使刨除其中380億元的預收賬款,流動負債仍超過320億元。換言之,賬上現(xiàn)金并非隨意可動,有大筆土地款、稅款、工程款及銀行借款需要支付。而且,這是在2009年-2010年連續(xù)兩年銀行信貸大規(guī)模開閘情況下的數(shù)據(jù)。

2011年之后,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,銀行信貸緊縮,整個行業(yè)資金面趨緊,萬達也不能例外。為周轉資金,萬達一般將酒店、寫字樓的裝修等項目外包合作,有時出讓部分項目股權或由其他企業(yè)墊資。一位與萬達有合作的企業(yè)人士告訴記者,與其他知名房企相比,“向萬達要錢最費勁”。

其實在今年銀行普遍惜貸的情況下,萬達本來已經(jīng)主動放慢了擴張的速度,今年總體目標偏低,(收入)只比2011年增加11%,特別是項目系統(tǒng)零增長,這在萬達24年歷史上是第一次,反映出萬達對市場的判斷和對宏觀調(diào)控的應對。

但另一方面,萬達正在利用放緩的時期調(diào)整自己。一方面是捋順產(chǎn)業(yè)鏈,為上市做準備,另一方面業(yè)態(tài)調(diào)整,加大能更快創(chuàng)造現(xiàn)金流的業(yè)態(tài),其中一個是百貨業(yè),另外則是體驗式業(yè)態(tài),如影院等娛樂業(yè)態(tài),這兩方面都是為應對未來的現(xiàn)金流危情。

這是萬達的主動放緩,但萬達的擴張野心并沒有停止膨脹。

萬達在文化產(chǎn)業(yè)方面,雖然在國內(nèi)的銀幕數(shù)量達數(shù)百,但要想做成世界級的文化產(chǎn)業(yè)龍頭卻并非易事,萬達的雄心是每一個產(chǎn)業(yè)都要做成國際國內(nèi)的翹楚,因此,其惟一途徑就是依靠并購。事實上,此次并購主體并非萬達院線而是萬達集團,這在一定程度上確定了此次并購性質(zhì)為商業(yè)地產(chǎn),而非完全服務于萬達院線影視產(chǎn)業(yè)的海外院線的拓展。

但動輒數(shù)十億美元的并購和投資,萬達的錢從哪里來?

據(jù)了解,萬達集團與中國銀行、中國進出口銀行、工商銀行、北京銀行和渤海銀行等多家銀行有密切合作。有消息稱,萬達的并購資金主要來源于銀行貸款,一部分是人民幣并購貸款,一部分是通過“內(nèi)保外貸”獲得美元貸款。

據(jù)悉,四大國有銀行都曾與萬達集團簽署過“總對總”戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中,中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行對萬達集團貸款較多,2010年農(nóng)行對萬達集團的授信超過200億元。而建行對萬達集團的貸款余額大約在20億元。

今年2月,中國進出口銀行與萬達集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,將對萬達集團提供金融支持。有知情人士告訴記者,中國進出口銀行將在萬達海外并購中發(fā)揮比較大的融資支持作用。

收購是整體戰(zhàn)略

“其實萬達最需要的是加強國內(nèi)的體驗業(yè)態(tài),而非大老遠跑到國外去并購。”很多業(yè)內(nèi)人士評價說。但萬達也許是想通過支持國家政策,而獲得信貸等融資政策的支持。

記者注意到,在簽約儀式上,代表萬達與AMC簽約的是集團CFO張霖,而非萬達院線的代表。這或證明收購是萬達的整體戰(zhàn)略,有利于整個集團在融資等方面獲得更多支持。

“此次并購主體為萬達,而非萬達院線,這在一定程度上對此次并購性質(zhì)定義為商業(yè)地產(chǎn),而非完全服務于萬達院線影視產(chǎn)業(yè)的海外院線拓展?!鼻蹇谱稍兎治鰩煆垇喣性u論到。而王健林指出,看中AMC最大的原因就是“地段”。做地產(chǎn)出身的王健林對于地段這兩個字極為敏感。資料顯示,AMC公司擁有的影院集中在北美大型城市中心地帶,擁有北美票房最多的前50家影院中的23家。

改變租金收益率偏低局面

目前城市綜合體已經(jīng)過熱,由于各種原因,很多二三線城市一下子出現(xiàn)了眾多城市綜合體,在數(shù)目猛增的同時城市綜合體也變得更加同質(zhì)化,競爭異常激烈。知名財經(jīng)評論員葉檀新近指出,目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去,千城一面勢不可擋該如何發(fā)展突圍?

萬達一方面必須不斷奔跑,另一方面也必須不斷調(diào)整自己,打造差異化優(yōu)勢。

對于城市綜合體的經(jīng)營,思創(chuàng)動力副總經(jīng)理王安明認為,商場每平方米的營業(yè)額一年要超過10000元,才能保證綜合體的良性經(jīng)營。百貨業(yè)與零售業(yè),則要達到5公里的范圍內(nèi)沒有相同業(yè)態(tài)重疊,才能滿足經(jīng)營要求。

而萬達也在陷入紅海之中。和資產(chǎn)高增長同步,萬達的負債水平也一貫高企,但是凈利潤增幅卻遠遠跟不上資產(chǎn)的膨脹。2009年,萬達總資產(chǎn)約741億元,負債約688億元,凈利潤約26億元;2010年,總資產(chǎn)增至1414億元,負債1280億元,凈利潤約72億元;2011年,總資產(chǎn)增至2030億元,負債1825億元,凈利潤約79億元——沒有達到集團預計的90億元。而且這些凈利潤中包含了寫字樓投資的賬面收益。

這暴露了萬達的另一個隱憂,租金收益過低。資產(chǎn)規(guī)模不斷擴張,資產(chǎn)收益率卻在下降。

對于萬達而言,提高租金收益率的關鍵是購物、休閑、娛樂的合理組合,也就是縮小主力店在整體中的面積比例,增加休閑、娛樂的體驗業(yè)態(tài)?!皩χ袊某鞘芯C合體而言,現(xiàn)在購物中心的消費者主要是年輕人,他們對體驗非常看重。以電影、游戲,旅游為主的體驗式業(yè)態(tài)也是萬達構建差異化競爭力的關鍵所在?!敝袊虡I(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平表示。

這次收購或許還有另一個目的——把控優(yōu)秀的影片資源,提升萬達院線核心資源的差異化水平。

王健林曾經(jīng)說過,國產(chǎn)影片水平仍很差,不然我們早走出去了。但對于并購后是否可能增加進口片數(shù)量這一問題,王健林說,此次并購的是電影院線,沒有涉及到影片發(fā)行,院線合并后對進口片數(shù)量是否會有增加也不能做出肯定答復,但外國影片進入中國數(shù)量的逐漸增多將是趨勢。

而對于萬達能否獲得電影進口牌照這一問題,王健林稱,因為目前國內(nèi)兩個進口電影的牌照都是國有的,如果從市場公平出發(fā),應該給萬達一個進口牌照,而且萬達也遞了申請。至于此次萬達并購AMC是否能對萬達拿到進口電影牌照有所加分,則“要看主管部門”。

此外,這次收購也有助于學習國外的院線運營管理,提升萬達院線的管理水平,畢竟AMC這家成立于1920年的美國第一所電影院至今已有92年的歷史,并且還創(chuàng)造過很多第一。

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