楊晶

今年3月份，北京高檔豪宅市場(chǎng)回暖，公寓豪宅成交465套，環(huán)比增幅260%以上，別墅市場(chǎng)達(dá)217套，環(huán)比增幅更在300%以上，豪宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，不僅讓高端豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)坐不住，同時(shí)也讓還在圍觀的投資者有些按捺不住了，到底要不要參與豪宅投資的游戲？豪宅投資的前景如何？在投資中需要綜合思考的關(guān)鍵要素在哪里？筆者認(rèn)為，對(duì)于高檔豪宅的投資理念，可用一句話(huà)加以概括：精心挑選一套位置和品質(zhì)均屬上乘的豪宅，并做好價(jià)值投資的準(zhǔn)備。

豪宅到底豪氣在哪里：投資的需求與糾結(jié)

投資豪宅的紀(jì)律之一：貴在精，而不在多。2011年4月12日，據(jù)《2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)每1400人中有1人是“千萬(wàn)富豪”、全國(guó)有96萬(wàn)“千萬(wàn)富豪”和6萬(wàn)“億萬(wàn)富豪”，全國(guó)有4000個(gè)十億富豪和200個(gè)“百億富豪”；北京市富裕人士最多，分別有17萬(wàn)“千萬(wàn)富豪”和1萬(wàn)“億萬(wàn)富豪”，廣東排名第二，上海排名第三；“千萬(wàn)富豪”可分為四大類(lèi)型：55%企業(yè)主、20%“炒房者”、15%“職業(yè)股民”和10%“金領(lǐng)”。

細(xì)細(xì)分析可看出，《2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》隱含著三個(gè)信息：一是現(xiàn)在的有錢(qián)人數(shù)量很多，二是炒房也能成為千萬(wàn)富翁，三是有錢(qián)人在視覺(jué)上對(duì)豪宅是有要求的。這從眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)豪宅的投資熱情中可見(jiàn)端倪。

而高端豪宅目前早已脫離了城市普通住宅的價(jià)格體系，而逐漸成為房地產(chǎn)中奢侈品的代表。目前，我國(guó)已完全停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，但也同時(shí)明確了，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。因此，筆者認(rèn)為，最值得投資的豪宅是真正意義上的別墅，即獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)獨(dú)院、兩至三層樓形式、容積率低于0.35的豪宅。市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求也正是豪宅市場(chǎng)中的絕對(duì)主力。

另一方面，筆者在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州某豪宅在銷(xiāo)售前的客戶(hù)積累階段，面臨著如下困惑：由于限購(gòu)令的關(guān)系，某房屋所有者很難再購(gòu)買(mǎi)新房，現(xiàn)房又基本上都屬大戶(hù)型，出手困難，糾結(jié)中他們也曾考慮過(guò)擴(kuò)大房產(chǎn)掛名親屬的范圍，但現(xiàn)實(shí)卻并不可行。

事實(shí)上，隨著2011年國(guó)家限購(gòu)政策的出臺(tái)，在國(guó)內(nèi)諸多省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的許多房產(chǎn)投資者們也都遇到了以上同樣的難題。加之許多“炒房客”手中的房源基本上都屬較難出手的大戶(hù)型，他們中有很大一部分被無(wú)奈地炒成了“房東”。此外，隨著即將在全國(guó)40個(gè)主要城市聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，更將會(huì)把跨市跨省的房屋投資者拒之門(mén)外。

由此可看出，與其說(shuō)是由于價(jià)格因素讓豪宅投資者止步不前，不如說(shuō)是當(dāng)下的房屋限購(gòu)政策讓其內(nèi)心充滿(mǎn)了糾結(jié)。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析指出，針對(duì)目前短期的限購(gòu)政策及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，豪宅投資者需要優(yōu)中擇優(yōu)遴選投資項(xiàng)目，切忌貪多。

高檔豪宅投資游戲：三十年戰(zhàn)略和五年戰(zhàn)術(shù)

豪宅投資紀(jì)律之二：做好至少持有10年以上豪宅的思想準(zhǔn)備。豪宅作為房地產(chǎn)中的高端產(chǎn)品，其投資行為堪稱(chēng)為一項(xiàng)縝密的商業(yè)活動(dòng)，尤其需要投資者具有一定的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，至少要在腦子里形成一種投資的直覺(jué)。據(jù)北大縱橫管理咨詢(xún)公司的預(yù)測(cè)，我國(guó)城市化水平超過(guò)70%的時(shí)間，最早將出現(xiàn)在2034年左右，最晚則出現(xiàn)在2041年。也就是說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該還有30年左右較為高速的發(fā)展空間，這無(wú)形中給高端地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一定的空間。

(資料來(lái)源：北大縱橫管理咨詢(xún)公司，2012年修訂)

在城市化的進(jìn)程中，我們可以這樣理解它和城市化率之間的關(guān)系：城市化率在70%以?xún)?nèi)都是城市化的過(guò)程（超過(guò)70%則進(jìn)入了逆城市化階段），但是城市化的方式卻有不同，城市化率低于50%時(shí)是城市“長(zhǎng)高”的過(guò)程，而高于50%以后則是城市“長(zhǎng)胖”的過(guò)程。從城市的發(fā)展來(lái)看，在城市“長(zhǎng)高”過(guò)程中的豪宅投資側(cè)重于公寓豪宅，而在城市“長(zhǎng)胖”過(guò)程中的豪宅投資則側(cè)重于別墅。另國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的城市化率為49.68%，預(yù)計(jì)目前已經(jīng)突破50%。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)30年間豪宅的投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，并且重點(diǎn)將從公寓豪宅逐步向別墅轉(zhuǎn)變。

除了考慮長(zhǎng)期的投資戰(zhàn)略問(wèn)題，還需要考慮近期五年的戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題，據(jù)北大縱橫管理咨詢(xún)公司預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年我國(guó)GDP增速將圍繞9%左右波動(dòng)，“十三五”期間GDP增速均值將維持在8.7%左右，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)較為平穩(wěn)。因此，高端豪宅投資在中短期主要只能依靠自然增值，這對(duì)于還處在觀望階段的投資者來(lái)說(shuō)，依然有充分的時(shí)間等待和尋找最為合適的投資機(jī)會(huì)和投資目標(biāo)。

理性看待豪宅背后的博弈：不斷增值的貶值商品

豪宅投資紀(jì)律之三：投資的豪宅必須有絕佳的位置和絕對(duì)的品質(zhì)。在討論豪宅到底是在增值還是在貶值問(wèn)題之前，首先需要看看開(kāi)發(fā)商為何青睞于高檔住宅的開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，商品可分為高檔、中檔和低檔三個(gè)等級(jí)，但事實(shí)上，消費(fèi)者有時(shí)很難清晰分清到底哪些商品屬于中檔商品、哪些屬于低檔商品。再加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，中檔商品往往會(huì)迅速滑入低檔商品的行列。甚至有時(shí)用中檔商品的成本只能得到低檔商品的價(jià)格，這便是中檔商品的不能承受之痛。由此可判斷，投資中檔商品的風(fēng)險(xiǎn)往往是最大的。現(xiàn)實(shí)中我們也往往發(fā)現(xiàn)，低檔商品和高檔商品占據(jù)了投資市場(chǎng)的絕大部分份額，并且，高檔商品等級(jí)越“高”，直至高到奢侈品的層次后，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)反而最小，這就是為何開(kāi)發(fā)商都希望擠進(jìn)豪宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的根本原因。

而對(duì)于住宅房地產(chǎn)這種商品來(lái)說(shuō)，其分類(lèi)則更加簡(jiǎn)單，要么是“普通住宅”要么是“非普通住宅”，即將住宅劃分為豪宅和一般住宅兩個(gè)等級(jí)。從某種程度上，作為“非普通住宅”的豪宅也可稱(chēng)之為一種奢侈品。豪宅（非普通住宅）作為奢侈品的一種，較之服裝、箱包、香水等消費(fèi)類(lèi)奢侈品的最大不同是，存續(xù)時(shí)間更為長(zhǎng)久，價(jià)值相對(duì)更為持久，可以作為貯藏財(cái)富的有效工具。

另一方面，房子之所以漲價(jià)，在很大程度上是由于土地價(jià)值的不可再生性。我國(guó)房屋的產(chǎn)權(quán)將土地使用權(quán)和房屋本身的所有權(quán)拆分成兩部分，作為土地附著物的房屋不可分割，無(wú)論是出售還是抵押均需要一并進(jìn)行。如果房屋質(zhì)量的存續(xù)時(shí)間足夠支撐70年的土地使用期限，那么支付土地使用權(quán)出讓金以延續(xù)房屋本身的功能尚算有價(jià)值。而現(xiàn)實(shí)卻是，我國(guó)房屋質(zhì)量的現(xiàn)狀很難做到這一點(diǎn)。此外，目前業(yè)主在使用過(guò)程中，對(duì)豪宅的改造或重建到底應(yīng)遵循怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，目前在法律上尚是一個(gè)空白。另?yè)?jù)筆者市場(chǎng)調(diào)查后得知，豪宅在施工過(guò)程中也暴露了諸多問(wèn)題，由此從我國(guó)土地使用性質(zhì)和建筑質(zhì)量?jī)煞矫娣治?，豪宅又是在不斷貶值的。由此，理性看待豪宅投資，更需要明晰其中關(guān)于增值和貶值的博弈，這要求投資者在進(jìn)行豪宅投資前，需要充分考察它的位置，包括它在未來(lái)城市發(fā)展中的位置；此外，投資者更需充分檢驗(yàn)房屋的品質(zhì)，確保其房屋建筑物使用年限至少滿(mǎn)足居住用地70年的最低要求。

（本文由北大縱橫管理咨詢(xún)集團(tuán)獨(dú)家供稿）