聞飛

華潤(rùn)萬(wàn)家雖有在香港和深圳經(jīng)營(yíng)地鐵便利店的成功經(jīng)驗(yàn)，有強(qiáng)大的資金和品牌支撐，卻不一定能在杭州地鐵商圈里順風(fēng)順?biāo)?/p>

近日，華潤(rùn)萬(wàn)家以3060萬(wàn)元一舉拿下杭州地下便利店市場(chǎng)，獲得地鐵1號(hào)線29個(gè)車站（除近江站和龍翔站）、43個(gè)小商鋪的5年經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于華潤(rùn)的大手筆，有人認(rèn)為很牛。但也有人并不太看好，認(rèn)為高價(jià)太高，如何生存和盈利是個(gè)問(wèn)題。

3060萬(wàn)購(gòu)買“地鐵票”

7月5日，華潤(rùn)萬(wàn)家正式對(duì)外宣布：便利店進(jìn)駐杭州地鐵1號(hào)線。

據(jù)了解，1號(hào)線共31個(gè)車站，除了近江站和龍翔橋站，其他29個(gè)車站都有公共區(qū)商鋪，參照香港模式只租不售，規(guī)劃用來(lái)開(kāi)連鎖便利店。

所謂地鐵公共區(qū)商鋪，指的是位于未付費(fèi)區(qū)，也就是從路面出入口下來(lái)以后，到地鐵買票閘機(jī)外面的這部分區(qū)域。

杭州地鐵1號(hào)線29個(gè)車站的公共區(qū)商鋪，一共有43個(gè)，面積都不大，最小為四五平方米，最大為60多平方米。

本月初，杭州地鐵集團(tuán)對(duì)1號(hào)線站廳內(nèi)43個(gè)公共區(qū)商鋪中的29個(gè)連鎖商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)權(quán)公開(kāi)招投標(biāo)，吸引了快客、可的、全家、佑驛站、華潤(rùn)等知名連鎖商家爭(zhēng)相競(jìng)標(biāo)。

地鐵集團(tuán)此次對(duì)商鋪連鎖商家的“門檻”比較高，要求參與招標(biāo)的便利店品牌具有專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，具備連鎖直營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，截至2012年4月30日，在杭州、北京、上海、廣州、深圳5個(gè)城市中某一個(gè)城市主城區(qū)內(nèi)同步正在營(yíng)業(yè)的直營(yíng)連鎖網(wǎng)點(diǎn)20家（含）以上。

同時(shí)，地鐵集團(tuán)還對(duì)招標(biāo)人資格提出了要求，營(yíng)業(yè)范圍為零售業(yè)連鎖便利服務(wù)，注冊(cè)資金不少于500萬(wàn)元人民幣，公司成立5年（含）以上。近3年（2009年、2010年、2011年）年均經(jīng)營(yíng)收入不低于5000萬(wàn)元人民幣；企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，在過(guò)去3年中（2009年、2010年、2011年）未出現(xiàn)連續(xù)兩年虧損。

7月3日，地鐵集團(tuán)網(wǎng)站上公布的招標(biāo)結(jié)果顯示，第一候選人華潤(rùn)萬(wàn)家的報(bào)價(jià)達(dá)到3060萬(wàn)元，第二候選人祐康食品集團(tuán)的報(bào)價(jià)為2284萬(wàn)元。

按照招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，若排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標(biāo)文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標(biāo)人可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

不出所料，華潤(rùn)喝上了杭州地鐵商鋪的“頭口水”——取得1號(hào)線29個(gè)連鎖商鋪5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。

華潤(rùn)為啥喝上“頭口水”

據(jù)悉，此次招標(biāo)的橄欖枝主要拋給知名、上規(guī)模的連鎖便利店品牌?？炜?、可的、全家、喜士多、祐驛站都垂涎地鐵商鋪這塊“肥肉”，而且他們都已在杭州開(kāi)出多家門店。

“溫州人本”旗下的便利店品牌“十足”，已在蕭山一帶開(kāi)出20多家店，這兩年逐步向主城區(qū)擴(kuò)張，開(kāi)始在文一路、體育場(chǎng)路開(kāi)店。這次，他們也參標(biāo)。

不過(guò)，最后中標(biāo)的，是以黑馬姿態(tài)躍出、目前還沒(méi)在杭州開(kāi)出一家便利店的華潤(rùn)萬(wàn)家，這讓參標(biāo)者很意外。

華潤(rùn)萬(wàn)家相關(guān)人士表示，這一次，是他們進(jìn)軍杭州便利店的橋頭堡，是一個(gè)很好的布點(diǎn)機(jī)會(huì)。

其實(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)家旗下，從2007年就培育了一個(gè)叫“Vango”的便利店品牌，眼下在香港和內(nèi)地已經(jīng)開(kāi)了上百家店，但是在杭州市場(chǎng)上還沒(méi)有開(kāi)出來(lái)。

它的定位是24小時(shí)便利店，經(jīng)營(yíng)近3000種商品，包括零食飲品、報(bào)刊雜志、日用品、香港地道小食、日本特色小食等。主要目標(biāo)人群是年輕消費(fèi)者，打造快捷、舒適的時(shí)尚生活。

Vango便利店開(kāi)進(jìn)地鐵是有歷史的。它在香港和深圳的地鐵商鋪已經(jīng)開(kāi)了好幾年，目前運(yùn)作得風(fēng)生水起。在香港的店還能刷八達(dá)通卡消費(fèi)、為市民交水費(fèi)。在深圳的店，常常引進(jìn)一般超市內(nèi)買不到的港產(chǎn)品牌或進(jìn)口商品。

也許，對(duì)地鐵商鋪運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)，是Vango勝出的原因之一。

地鐵商鋪搶奪戰(zhàn)事正酣

浙江省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞國(guó)敏說(shuō)，單從區(qū)域上來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)家這次絕對(duì)占據(jù)地域先機(jī)。這兩年，杭州舊城改造比較多，便利店連鎖企業(yè)要在區(qū)域半徑內(nèi)找到合適的店址很難。地鐵1號(hào)線，一站一店，區(qū)域半徑比較固定，再加上龐大的地鐵客流，人氣絕對(duì)不是問(wèn)題。

眾所周知，地鐵5%是鐵，95%是人，地鐵是承載城市人流和財(cái)流的主動(dòng)脈，尤其是地鐵核心線路途經(jīng)的主要站口及聯(lián)通商業(yè)必將成為海量人流集結(jié)之地。

地鐵作為一座城市的公共資源，不但能以最小的時(shí)間成本將人的活動(dòng)半徑延伸到很遠(yuǎn)的地方，而且每個(gè)地鐵站點(diǎn)還能與周邊的商業(yè)和居住區(qū)形成緊密聯(lián)系，構(gòu)成一處機(jī)遇無(wú)限的商業(yè)區(qū)塊。

美國(guó)知名設(shè)計(jì)公司HDR公司首席設(shè)計(jì)總監(jiān)James介紹說(shuō)，“從很多歐美國(guó)家大城市的公交或地鐵線路圖就能看出，每一個(gè)站都是半徑為400米或800米圓形輻射的商圈，這些商圈就好像一條線串起的珍珠，將工作、生活、娛樂(lè)等人們需要的環(huán)境緊密聯(lián)系在一起。”

地鐵聚集了幾乎所有的商業(yè)元素，成為商家的必爭(zhēng)之地，連鎖業(yè)自然不甘落后。

近日，湘鄂情北京首家“味之都”快餐店開(kāi)業(yè)，這也意味著這家主營(yíng)高端餐飲的上市公司正式進(jìn)軍中式快餐領(lǐng)域。據(jù)了解，湘鄂情將其北京首家“味之都”快餐店選址在人流量非常大的北京西站正對(duì)面的西新隆商場(chǎng)，緊鄰“李先生”牛肉面、“永和大王”。隨著地鐵的開(kāi)通，北京西站的人氣和商業(yè)氣氛日盛。

而在今年2月份，北京地鐵4號(hào)線動(dòng)物園站新開(kāi)了一家叫“元沃天地”的地鐵商城。據(jù)了解，“元沃天地”地鐵商城并非一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是北京市軌道交通部門專門進(jìn)行規(guī)劃的項(xiàng)目，由北京德合信國(guó)際商城有限公司進(jìn)行一系列的商業(yè)項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)管理工作。2011年12月27日開(kāi)業(yè)的4號(hào)線動(dòng)物園站“元沃天地”地鐵商城連鎖店是最先試營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目，總建筑面積5037平方米，經(jīng)營(yíng)面積1900多平方米，西四站和公益西橋站項(xiàng)目正在前期準(zhǔn)備中，開(kāi)業(yè)時(shí)間未定。

北京德合信國(guó)際商城有限公司策劃部經(jīng)理王峰說(shuō)，“元沃天地這類地鐵商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的目的主要是引導(dǎo)更多的人乘坐地鐵，并能滿足人們一定程度上的日常消費(fèi)需求，有減少地面人流和緩解地上車流的壓力的作用，最后達(dá)到減少車輛的廢氣排放和改善環(huán)境的目的?！?/p>

在上海，2011年2月，一家類似便利店的“快餐式旅游連鎖店”出現(xiàn)在上海軌道交通7、9號(hào)線的肇嘉浜路站內(nèi)，乘客一出地鐵，就可通過(guò)專門的觸摸式智能終端，查詢所有線路、價(jià)格、游程等內(nèi)容。一年內(nèi)，這樣設(shè)在地鐵站內(nèi)的新型快餐式旅游門店就將達(dá)到20家左右。

據(jù)悉，這是強(qiáng)生旅游公司專為青年白領(lǐng)旅游出行量身定制的新型“快餐式旅游連鎖店”的首家門店。今后將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展，強(qiáng)生還在地鐵沿線站點(diǎn)開(kāi)出多家連鎖快餐式旅游門店，為都市白領(lǐng)旅游出行提供便利。

租金過(guò)高引虧損之憂

“華潤(rùn)萬(wàn)家地鐵商鋪的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的水平?！蔽覑?ài)我家商業(yè)地產(chǎn)部主任傅軍介紹說(shuō)，華潤(rùn)萬(wàn)家的價(jià)格已經(jīng)略高于武林路臨街商鋪價(jià)格。目前，武林路商鋪價(jià)格在32-33元/日·平方米?！敖衲昕傮w經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，像武林路、中山北路等一些熱門地段的商鋪，都有空出來(lái)的現(xiàn)象，很多鋪?zhàn)诱凶庑畔炝撕芫?，仍舊無(wú)人問(wèn)津?！?/p>

華潤(rùn)萬(wàn)家的價(jià)格到底有多高，通過(guò)兩組數(shù)據(jù)對(duì)比就可見(jiàn)一斑：上海、北京、廣州三大城市地鐵商業(yè)平均租金，均在25元/天·平方米以上，并以每年5%以上的速度上漲。廣州地鐵一線旺鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到1500～2000元/平方米·月，折合50～66元/天·平方米。

今年4月，杭州市地鐵集團(tuán)公布了1號(hào)線119個(gè)商鋪對(duì)外招商的結(jié)果，鳳起路站商鋪因其地段及商業(yè)優(yōu)勢(shì)，基準(zhǔn)租金價(jià)格最高，22元/天·平方米；緊隨其后的是城站站13元/天·平方米。文澤路站和臨平站基準(zhǔn)租金分別是5元/天·平方米和4元/天·平方米。

從地鐵集團(tuán)公布的租金基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)看，寸土寸金的鳳起路也才22元/天·平方米，華潤(rùn)萬(wàn)家29個(gè)站點(diǎn)的平均價(jià)格就是37元/平方米，這其中還包括濱江、下沙、臨平一些比較偏的冷門地段。

虞國(guó)敏替華潤(rùn)萬(wàn)家算了筆賬：3060萬(wàn)元取得5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，算下來(lái)每天租金37元/平方米，比目前杭州地面便利店租金平均要高上3-5倍。華潤(rùn)萬(wàn)家想維持成本，單體店必須完成3000元/天的銷售額。

“房租太高，華潤(rùn)后續(xù)生存壓力會(huì)很大?！庇輫?guó)敏認(rèn)為，地鐵便利店培育不是一年兩年的事情，沒(méi)有一定的實(shí)力和產(chǎn)業(yè)鏈支撐，前面幾年肯定不會(huì)賺錢。

因?yàn)?，地鐵消費(fèi)是一種即時(shí)消費(fèi)、便利消費(fèi)。累了，買一杯水；餓了，買一份便當(dāng)或一只面包。如果華潤(rùn)萬(wàn)家沒(méi)有在價(jià)格定位、經(jīng)營(yíng)模式上迎合地鐵，這條路走起來(lái)會(huì)很累。

“不過(guò)，華潤(rùn)萬(wàn)家有央企背景，總部在香港，資金鏈完善，其對(duì)地鐵的遠(yuǎn)期發(fā)展比較有掌控性，這是本土連鎖企業(yè)趕不上的。同時(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)家在杭州有大賣場(chǎng)，物流配送這塊比較有優(yōu)勢(shì)。”虞國(guó)敏說(shuō)。

地鐵商鋪并非全是吸金器

有消息稱，華潤(rùn)萬(wàn)家一舉奪得地鐵29個(gè)公共區(qū)商鋪后，有望引進(jìn)其旗下2007年就開(kāi)始培育的“Vango”便利店品牌。不過(guò)，具體引入旗下哪個(gè)品牌目前還沒(méi)有決定，先統(tǒng)一叫華潤(rùn)萬(wàn)家便利店。

華潤(rùn)萬(wàn)家便利店經(jīng)營(yíng)面積為7—60平方米，經(jīng)營(yíng)近3000種商品，以即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主，同時(shí)為顧客提供多層次服務(wù)?？紤]地鐵消費(fèi)者希望快速、便利、新鮮、安全的消費(fèi)需求，華潤(rùn)萬(wàn)家將推出以種類繁多的花色包點(diǎn)、手工花色面包、現(xiàn)磨豆?jié){、現(xiàn)泡咖啡、關(guān)東煮、各類三明治、飯團(tuán)、便當(dāng)?shù)葷M足其對(duì)一日三餐的需要。

同時(shí)，華潤(rùn)還將在地鐵便利店配置金融服務(wù)終端，代繳電話費(fèi)、水電費(fèi)，信用卡還款、余額查詢、支付寶充值等功能。此外還將陸續(xù)推出代售電話卡、上網(wǎng)卡、游戲點(diǎn)卡及代收快遞和彩票售賣等服務(wù)。

之前華潤(rùn)萬(wàn)家有在香港和深圳經(jīng)營(yíng)地鐵便利店的成功經(jīng)驗(yàn)，這也為此次入駐杭州地鐵1號(hào)線帶來(lái)了豐富的經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理模式。但雖有強(qiáng)大的資金和品牌支撐，有較為成熟的經(jīng)驗(yàn)作為借鑒，卻不一定能在地鐵商圈里順風(fēng)順?biāo)?/p>

杭州商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)贏商投資負(fù)責(zé)人曾說(shuō)，對(duì)地鐵商鋪來(lái)說(shuō)，客流量大是一個(gè)巨大利好，不過(guò)客流是否能夠真正轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力，店鋪的位置與朝向至關(guān)重要。

以今年4月28日剛剛開(kāi)通的蘇州軌道交通1號(hào)線為例：星海廣場(chǎng)一家10平米左右的“好利來(lái)”甜品店傍著一側(cè)檢票閘機(jī)而設(shè)，粗略統(tǒng)計(jì)了一下，每一撥出站的乘客，約有2-5人會(huì)進(jìn)入店內(nèi)購(gòu)物。

店內(nèi)大部分商品售價(jià)8-12元，營(yíng)業(yè)員趙小姐說(shuō)，價(jià)格和外面門店相同，糕點(diǎn)、三明治和飲料最好賣。1號(hào)線開(kāi)通時(shí)，營(yíng)業(yè)額只有2000-3000元/天，兩星期后可穩(wěn)定在3000-4000元，周末和節(jié)假日的時(shí)候可以達(dá)到4000-5000元，不過(guò)目前距離街面最好門店的2萬(wàn)元/天仍有很大差距。

站廳內(nèi)另一家喜士多便利店雖然商品更加多樣，但因?yàn)樵谝粋€(gè)角落的位置，并非乘客必經(jīng)之地，生意冷清。店員透露，日營(yíng)業(yè)額僅1000-2000元。

雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說(shuō)，地鐵站點(diǎn)消費(fèi)是一種強(qiáng)迫性消費(fèi)，不是每一個(gè)地鐵站點(diǎn)人氣都會(huì)很旺，都能賺錢。地鐵站點(diǎn)是一種到達(dá)性消費(fèi)，不像公交有多條線路，多種選擇。地鐵每個(gè)站點(diǎn)之間的人流情況并不完全一樣，比如濱江至武林廣場(chǎng)，濱江至下沙，站點(diǎn)消費(fèi)情況完全不一樣。

從目前上海1號(hào)、2號(hào)線的一些地鐵商鋪投資情況看，并非是地鐵延伸到哪里，商鋪就火到哪里，尤其是上海輕軌線，車廂上客流都很少。上海地鐵最熱鬧的地方，當(dāng)然是人民廣場(chǎng)站，這里是1號(hào)線、2號(hào)線和8號(hào)線的換乘點(diǎn)。但哪怕是這么市中心的地方，也并非所有商鋪都占了便宜。人民廣場(chǎng)站內(nèi)，除了香港名店街和迪美購(gòu)物中心生意還可以，其他的如地鐵站西端的華盛街等商鋪門庭相對(duì)冷落。

南京地鐵1號(hào)線中，一共設(shè)有154個(gè)地鐵商鋪。然而地鐵在駛出新街口后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其余站點(diǎn)商鋪大多開(kāi)開(kāi)關(guān)關(guān)。譬如鼓樓地鐵站，規(guī)劃了約20個(gè)商鋪，只開(kāi)了2家。

“便利店總要度過(guò)較長(zhǎng)一段時(shí)間的培育期。目前，杭州地鐵商業(yè)價(jià)值還沒(méi)被激發(fā)出來(lái)，還要看后續(xù)的經(jīng)營(yíng)?！闭禄莘颊f(shuō)，地鐵便利店，一定要體現(xiàn)便利性，價(jià)格取勝，薄利多銷是最好的經(jīng)營(yíng)模式。

華潤(rùn)萬(wàn)家砸下3060萬(wàn)元重金，獲得43個(gè)商鋪5年的租期，能否如他們所愿，5年期限里收回并實(shí)現(xiàn)盈利，這還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，但地鐵商圈正成為連鎖行業(yè)兵家必爭(zhēng)之地卻已是不爭(zhēng)的事實(shí)。