楊艷玲

春季房展會(huì)素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱。不過，今年這個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”讓參展商多少有點(diǎn)心慌。

作為華北地區(qū)乃至全國最具影響力的房地產(chǎn)展會(huì)，北京春季房展往往能夠在一定程度上反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。從今年的春季房展會(huì)上，絲毫沒有讓人感覺到樓市回暖的跡象，買房人和開發(fā)商都在通過展會(huì)試探市場(chǎng)。

看的多買的少

4月8日，一個(gè)個(gè)懷揣著“北京樓盤銷售圖”的購房者紛至沓來。4天總?cè)肆髁窟_(dá)到14.58萬人次，較去年秋展增長(zhǎng)約11.5%。盡管如此，部分參觀者依然感覺房?jī)r(jià)“太高”，認(rèn)為買房的最佳時(shí)機(jī)還未到來。其實(shí)更多人只是抱著“來看看”的目的。

對(duì)于這種情況，北京市住建委房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)主任王燕濤在房交會(huì)開幕式上也“督促”開發(fā)企業(yè)，他說，目前北京有可售住宅9.1萬套，按照今年一季度的銷售套數(shù)計(jì)算，需要17個(gè)月才能消耗殆盡，所以住宅庫存仍然壓力巨大，房企必須有所作為。

開發(fā)商在展會(huì)上紛紛推出了特價(jià)房、團(tuán)購房、低價(jià)房等多種形式，希望以降價(jià)來換取交易量，折扣力度、優(yōu)惠幅度明顯超過往年。但在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力的大環(huán)境下，銷售仍顯乏力?！耙酝苌儆虚_發(fā)商主動(dòng)告訴我們要在房展會(huì)上降價(jià)，而這次不少開發(fā)商都主動(dòng)提出要進(jìn)行優(yōu)惠促銷。”鄭向東介紹說，相比去年秋季房展，本屆春展項(xiàng)目折扣力度在加大，價(jià)格回落的空間也在放大。“北京項(xiàng)目的最低折扣為92折，而外地項(xiàng)目最低則達(dá)到75折。”

除直接打折促銷外，本屆春展開發(fā)商還推出花樣繁多的優(yōu)惠方式。綠地集團(tuán)房山項(xiàng)目北京啟航社推出“首期5萬，兩年無月供”的新穎促銷方式，根據(jù)工程進(jìn)度首付實(shí)現(xiàn)分期付款。還有不少項(xiàng)目采用網(wǎng)絡(luò)熱門的“團(tuán)購”形式，推出優(yōu)惠房源。如大興首開康乃馨城博洛尼空間團(tuán)購單價(jià)每平方米1.19萬元起。

前來看房的北京市民劉玉敏細(xì)細(xì)比較了一下2011年和今年的房博會(huì)：調(diào)控手段嚴(yán)格了，房開商拿出來的樓盤少了。他手中的筆記本表明：“2011年僅北京地區(qū)的項(xiàng)目幾乎占滿了一號(hào)館，但今年北京地區(qū)的項(xiàng)目數(shù)量減少了20%左右，只占到了一號(hào)館的大半；去年國內(nèi)項(xiàng)目占滿了一號(hào)館和二號(hào)館兩個(gè)展館，但今年所有國內(nèi)項(xiàng)目只填滿了一號(hào)館，萬科、招商地產(chǎn)等巨頭依然缺席?！?/p>

劉玉敏說：“我家里父母兄弟都在國外，年紀(jì)大了想回北京團(tuán)聚，所以這幾年才特別關(guān)心房?jī)r(jià)?！?/p>

劉玉敏手中的樓盤圖，標(biāo)注了北京市部分區(qū)域的樓盤走勢(shì)。從2010年開始一個(gè)較為明顯的特點(diǎn)是：通州、昌平等城市周邊地區(qū)的價(jià)格相對(duì)來說已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)的痕跡，但城市中心區(qū)域的樓盤松動(dòng)跡象仍未明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從這一規(guī)律看，房?jī)r(jià)的“梯度效應(yīng)”已經(jīng)開始呈現(xiàn)出來。城市中“周邊普降 ”和“中心堅(jiān)挺”的局面，仍有待于調(diào)控時(shí)間的持續(xù)。

盡管老百姓對(duì)房?jī)r(jià)降幅仍未滿意，但北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在春季房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)介紹：一季度北京全市新建普通成交1.6萬套，占新建住房的88.9%，成交均價(jià)12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降了6.4%。

不過在很多購房者看來，開發(fā)企業(yè)的“有所作為”存在很大保留。與父母一起來看房的小李就告訴記者，房?jī)r(jià)優(yōu)惠幅度不大。例如，他中意的位于豐臺(tái)區(qū)的中國鐵建青秀城項(xiàng)目，除戶型為小高層和花園洋房有98折左右的略微優(yōu)惠外，其他戶型均無折扣。

不僅價(jià)格優(yōu)惠幅度不大，所展出的樓盤也令很多購房者提不起興趣。據(jù)了解，北京參展項(xiàng)目區(qū)位分布廣泛，西城、豐臺(tái)、朝陽、石景山、門頭溝、通州、大興、房山等13個(gè)區(qū)縣均有涉及，環(huán)位從二環(huán)至六環(huán)以外都有分布。不過，熱點(diǎn)、核心地區(qū)樓盤項(xiàng)目較少。組委會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，二環(huán)至三環(huán)項(xiàng)目?jī)H占北京項(xiàng)目的15.6%，四環(huán)至五環(huán)項(xiàng)目占11.7%，五環(huán)以外項(xiàng)目卻占到72.7%。

中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，北京3月份成交面積的環(huán)比上漲幅度達(dá)到了73.84%之多?？紤]到受限購政策的制約，目前購房群體以剛需購房者為主的特點(diǎn)，郊區(qū)樓盤雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但交通不便、配套設(shè)施不完善的致命缺陷，也會(huì)令剛需購房者望而卻步。

房展會(huì)成移民會(huì)

在國內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市大多執(zhí)行限購政策的背景下，海外項(xiàng)目成為本次展會(huì)的主力。

你能試想著一個(gè)金發(fā)碧眼的老外手里拿著樓盤的宣傳單對(duì)你圍追堵截的樣子嗎？而這樣的情況就發(fā)生在剛剛結(jié)束的北京春季房展會(huì)。

“你想有一套澳洲的房子嗎？目前這里的升值空間非常大，房?jī)r(jià)比北京低很多，還可以獲得綠卡?！币粋€(gè)很紳士的金發(fā)碧眼的外國人跟著你推薦著，這與當(dāng)年河北燕郊樓盤集體進(jìn)京發(fā)傳單時(shí)的狀況如出一轍。一位業(yè)內(nèi)人士在微博上一語點(diǎn)破了本屆春季房展的特點(diǎn)，就是“外國賣房比國內(nèi)賣房多，外地賣房比北京賣房多”。

“和兩年前搶灘中國市場(chǎng)時(shí)的小打小鬧相比，在此次北京房展會(huì)上，各海外房地產(chǎn)商已經(jīng)開始大張旗鼓地展開推介活動(dòng)，大規(guī)模進(jìn)軍中國市場(chǎng)的勢(shì)頭很猛?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

其實(shí)這些國外項(xiàng)目不少是由一些出國機(jī)構(gòu)組織的，其真實(shí)的目的不過是投資移民。一位購房者幽默地形容，“郊區(qū)項(xiàng)目宣傳的距市中心路程是光速的距離；外地的是天堂；海外的是在坐等綠卡”。

美國、加拿大、澳大利亞這些中國人早已熟知的海外房產(chǎn)早已不新鮮，新到來的國家里，少不了新加坡、印尼等等近鄰，還有來自馬其他、塞浦路斯等等歐洲島國，甚至連毛里求斯這樣非洲國家也登臺(tái)亮相。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，來自海外的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了130個(gè)。參展數(shù)量相比去年北京秋季房展增加20%。參展項(xiàng)目類型涵蓋住宅、公寓、別墅、留學(xué)移民、投資移民等。

甚至國與國之間也競(jìng)爭(zhēng)激烈。針對(duì)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手美國，一些澳大利亞項(xiàng)目的策略就非常清楚，大肆渲染美國經(jīng)濟(jì)的滑坡，澳元相對(duì)美元的堅(jiān)挺，想要告訴你的就一點(diǎn)，澳洲資產(chǎn)保值更佳。

據(jù)北京房展組委會(huì)國際部總監(jiān)魏克非介紹，除了比較常見的美國、英國、澳大利亞等國的地產(chǎn)項(xiàng)目外，新西蘭、巴西、法國、瑞士、西班牙、拉脫維亞、毛里求斯等國家的地產(chǎn)項(xiàng)目更是首次參展。參展項(xiàng)目物業(yè)類型豐富，涵蓋住宅、公寓、別墅、土地交易、農(nóng)場(chǎng)、酒莊、留學(xué)移民、投資移民等。不過對(duì)于參展商的熱情，看房者大都對(duì)這些海外項(xiàng)目顯得較為慎重。“海外投資、置業(yè)也考慮過，不過畢竟對(duì)這塊比較陌生，心理接受上還需要一個(gè)過程。也許未來這一領(lǐng)域更規(guī)范、成熟的時(shí)候會(huì)認(rèn)真考慮，現(xiàn)在還是以咨詢、了解為主?！闭诤Ｍ庹箙^(qū)咨詢的郝先生表示。

在這些海外軍團(tuán)中，首次參展的西班牙吸引了不少觀眾。不過，一些人在得知只是地產(chǎn)投資無法獲取綠卡之后，就轉(zhuǎn)身走向了塞浦路斯的展臺(tái)——其展牌上鮮明地標(biāo)注著：“300萬買房又送移民”。

據(jù)介紹，來自歐盟的塞浦路斯有9家開發(fā)商參展，其投資移民以投資規(guī)模?。?0萬歐元）、周期快（3-6個(gè)月）、移民后可獲歐盟綠卡為“賣點(diǎn)”。一負(fù)責(zé)塞浦路斯項(xiàng)目的開發(fā)商向記者大派定心丸：“絕對(duì)沒有風(fēng)險(xiǎn)，我們會(huì)跟政府部門一起來辦好移民工作。如果你花30萬歐元買我們房子的話，一定會(huì)幫你拿到永久居住權(quán)。”

而塞浦路斯的總統(tǒng)更親自攬客——給本次房展發(fā)來賀電：“我們希望在未來幾年，吸引更多的中國企業(yè)到塞浦路斯從事商業(yè)開發(fā)和投資活動(dòng)”。

為吸引中國客戶，一些外國開發(fā)商還承諾“可帶去看房，包食宿”?！拔覀円谡箷?huì)結(jié)束后在北京多待一陣，然后根據(jù)展會(huì)登記帶有意向的客戶去當(dāng)?shù)乜疾??！比致匪挂患议_發(fā)商銷售員表示，對(duì)于行程的費(fèi)用是客戶自己負(fù)擔(dān)來回機(jī)票，食宿則由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

而意大利一家中介公司也表示，會(huì)根據(jù)客戶的時(shí)間協(xié)調(diào)好一個(gè)時(shí)間，然后組織去意大利看房，行程是9天8晚，以看房為主，客戶要游玩也能適當(dāng)滿足。

市場(chǎng)僵局仍未打破

萬科、保利、招商、金地這四大龍頭房企的集體缺席，再次讓人們感到今年樓市的前景不容樂觀。一家未參展的房地產(chǎn)企業(yè)高層稱，現(xiàn)在購房者對(duì)價(jià)格非常敏感，參展不降價(jià)基本上沒有效果，降價(jià)不參展同樣可以吸引購房者。 “相對(duì)高額的參展費(fèi)用，低劣的效果，北京房展會(huì)越來越成為雞肋了”。

今年一季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)愈發(fā)明晰。在很多人看來，利用房展會(huì)大做文章，給出大幅優(yōu)惠促銷將是很多開發(fā)商的必然選擇。據(jù)房展組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，本次參加房展的40余個(gè)北京項(xiàng)目中，有20余個(gè)給出較大力度優(yōu)惠，最低折扣達(dá)到9.2折。

“看了一圈，能買的房子還是只能在五環(huán)開外，優(yōu)惠力度并沒有宣傳的那么大，開發(fā)商也在試探價(jià)格，我最關(guān)注的也是價(jià)格，準(zhǔn)備再看看?！眮砭┕ぷ饕褲M5年的外地人張先生表示。

“去年年初全市新建普通住房成交均價(jià)為14147元/平方米，去年年底這一數(shù)據(jù)為13173元/平方米，今年一季度則為12326元/平方米。今年一季度新建普通住房成交均價(jià)比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%?！北本┓繀f(xié)秘書長(zhǎng)陳志說。他表示，一季度全市新建普通住房共成交1.6萬套，從主要購買人群看，九成為首次置業(yè)，投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。

騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心最新發(fā)布的《2012年一季度新青年置業(yè)報(bào)告》顯示，參與調(diào)查的新青年置業(yè)者中，首次置業(yè)的剛性需求占比53.81%；改善性需求占比35.37%；而且，意向購買60-90平方米戶型的占比38.17%；90-140平方米戶型的占比51.1%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，對(duì)于去年四季度以來的項(xiàng)目，開盤時(shí)就已經(jīng)處于調(diào)控效果比較顯著的背景下，很多項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整銷售策略，通過低價(jià)開盤促進(jìn)銷售，形成了以當(dāng)期新增供應(yīng)帶動(dòng)成交的格局。近期這些老項(xiàng)目成交開始發(fā)力，個(gè)別項(xiàng)目成交量甚至反超新近入市的項(xiàng)目。典型項(xiàng)目如金色漫香林、保利西山林語、金地仰山等。目前，開盤不足半年的項(xiàng)目整體簽約率不足15%。

陳雪表示，原本處于成交弱勢(shì)的老項(xiàng)目能夠逆市突圍，主要還是由于采取了有力的銷售措施，通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)來吸引客戶。長(zhǎng)期的調(diào)控抑制，使得這些老項(xiàng)目不得不加大打折力度以求生存。這種老項(xiàng)目?jī)r(jià)格“迫降”的趨勢(shì)，也體現(xiàn)出近半年以來新開項(xiàng)目?jī)r(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力正在削弱。新舊項(xiàng)目滾動(dòng)降價(jià)的時(shí)期即將到來。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，4月份，28個(gè)城市樓市周均成交量同比下降，近15個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中青島同比降幅最大，達(dá)到98.51%。其次是溫州，同比降幅達(dá)80.65%。在3月份樓市成交量初現(xiàn)回升跡象后，4月首周多數(shù)城市的成交同比回落，似乎也在警示房地產(chǎn)企業(yè)，樓市形勢(shì)也許并沒有想象中樂觀，降價(jià)促銷、以價(jià)換量依然是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的樓市主基調(diào)。