吳滌經(jīng)田習(xí)洪

（1.武漢理工大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.荊州教育學(xué)院 經(jīng)濟系，湖北 荊州 434000）

通貨膨脹與房地產(chǎn)治理對策

吳滌經(jīng)1田習(xí)洪2

（1.武漢理工大學(xué) 網(wǎng)絡(luò)學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.荊州教育學(xué)院 經(jīng)濟系，湖北 荊州 434000）

國內(nèi)住房價格持續(xù)走高，剛性購買者望樓興嘆，CPI指數(shù)上揚態(tài)勢不改，城鄉(xiāng)居民生活壓力加大，生活質(zhì)量下降，大面積、長時間的通貨膨脹已經(jīng)顯示出制約我國經(jīng)濟健康發(fā)展的不良后果。為此，應(yīng)究其通貨膨脹的誘因，研判其主要的表現(xiàn)，尋找抑制通脹的長效藥方。

通貨膨脹；房地產(chǎn)；治理

我國的物價出現(xiàn)了過快增長的勢頭，通貨膨脹壓力增大，嚴重影響了我國居民的生活及社會的和諧與穩(wěn)定，同時也給各級政府帶來了相當(dāng)大的行政壓力。尋找通脹的根源，實施科學(xué)有效的治理，讓我國的宏觀經(jīng)濟回到健康發(fā)展的軌道上來。

一、通貨膨脹的表現(xiàn)與成因

我國由2009年底開始的通貨膨脹，至今已延續(xù)一年以上，且物價仍在逐月上升，民生質(zhì)量繼續(xù)下降。我國這次通貨膨脹的產(chǎn)生具有國內(nèi)外雙重因素。國外原因是受美國次貸危機影響，全球大宗商品和國際原油價格上漲，我國又是這些商品的大量進口國家，價格的傳導(dǎo)作用不可避免；東盟國家發(fā)生的經(jīng)濟危機，以及大量“國際游資”流向中國。內(nèi)部因素是，人民幣持續(xù)走強，地方政府非理性的發(fā)展欲望，盲目且過大的投資，資源不均衡，勞動力價格過快增長，以及不斷拉高的房價的影響。以上諸多因素共同促成了這次的通貨膨脹。此次通脹的主因還是國內(nèi)房地產(chǎn)的無序發(fā)展所造成的。房地產(chǎn)規(guī)模大、范圍廣，牽扯的行業(yè)多。我國房地產(chǎn)聯(lián)動著上下游65個行業(yè)。我國鋼鐵年產(chǎn)能從10年前的1億多噸到現(xiàn)在的4億多噸，而大多數(shù)鋼鐵用于建筑，國內(nèi)的鐵礦石不能滿足需求，巴西、澳大利亞的大部分出口的鐵礦石仍不能充分滿足中國的需要，國際上鐵礦石價格應(yīng)聲上揚。帶動相關(guān)行業(yè)的價格上漲，如：煉鐵、煉鋼、煤、電等的漲價，必然帶動一系列機電設(shè)備生產(chǎn)和以鋼鐵為原料的制品漲價，由此引起連鎖反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)對通貨膨脹的影響

中國近年來最熱的經(jīng)濟話題莫過于房地產(chǎn)經(jīng)濟。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。這是理性的剛性需求。彈性需求者使住房變成了社會投資品。近3年來，到一線城市投資購房，往往短期內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)翻倍。于是有了民間炒房團、富有的“礦老板”等有錢人都把錢用于買房、賣房、炒房、租房，錢能生錢不亦樂乎。國際投機者也加入其中推波助瀾。因此，房地產(chǎn)漲價高導(dǎo)致了這次通貨膨脹的發(fā)生，總根源就是房地產(chǎn)的高通脹。

房地產(chǎn)價格的虛高成為這次通貨膨脹的主因，不少人忽略了這次通貨膨脹與房地產(chǎn)價格高漲的關(guān)系。實際上，房地產(chǎn)價格高升對這次通貨膨脹的影響是全面、深刻、嚴重的。例如：1993年和1994年，北海市的CPI上漲高達43%，各種商品價格成倍上升。那時北海的通貨膨脹只表現(xiàn)在局部，究其根源是由房價的虛高和暴利引發(fā)的［1］。北海是中國最早對外開放的14個沿海城市之一，進入1990年代后，北海大開發(fā)進一步升溫，全國各地的企業(yè)走進北海進行房地產(chǎn)開發(fā)，建筑企業(yè)打頭陣，水利企業(yè)，農(nóng)資企業(yè)，政府名下的皮包公司也來了，北海的房地產(chǎn)公司迅速從2家發(fā)展到1340家，占到當(dāng)時全國房地產(chǎn)公司總數(shù)2800多家的半壁江山。北海和?？谝粫r間成了當(dāng)時中國最熱點的開發(fā)城市，人均GDP在1994年升到全國城市排名的第12位，這是虛高。央企的建筑集團也紛紛云集北海淘金，追風(fēng)炒作房地產(chǎn)，導(dǎo)致住房價格暴漲，投機企業(yè)日進斗金，上市公司也趁火打劫，某企業(yè)股票上市，一天之內(nèi)就有400多億資金打入北海。離譜的房價和超量的游資導(dǎo)致CPI升高至43%，通貨膨脹迅速爆發(fā)。美景只是曇花一現(xiàn)，1994年底房地產(chǎn)的泡沫破滅，極度透支的北海經(jīng)濟走入了十多年的低迷期，代價十分慘痛。我國房地產(chǎn)價格自然上升是合理的，但2006年和2007年兩年的大幅波動就是危險信號。特區(qū)深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年一下飆升到15.76倍，2007年又進一步達到20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4～6倍，將房價收入比設(shè)定5倍為警戒線。目前我國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過了這一警戒線。房地產(chǎn)牽扯著眾多行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條面寬線長。房地產(chǎn)價格增速過快，必然導(dǎo)致相關(guān)大宗原材料的供應(yīng)緊張，這就是此次通貨膨脹的起因。

三、調(diào)控房地產(chǎn)的系列政策的效果評價

中國是一個大國，宏觀經(jīng)濟必須要安全，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展有序，銀行資本要健康運營。中央出臺政策整治高房價，治理高通脹，勢在必行，時機恰當(dāng)。2011年以來北京的房屋銷售有所下降，2011年上半年，全市商品房銷售面積同比下降46.1%，住宅銷售面積下降48.8%。住房銷量大幅下降，正說明房價的泡沫過多，剛性購買者無法承受。為此，中央政府出臺了有效的政策，滿足民眾“居者有其屋”的要求，動用國家機器，運用金融、稅收、土地等杠桿，對房價飆升實施了有效調(diào)控。

第一，銀行風(fēng)險評估，房地產(chǎn)開發(fā)商80%以上資金來自銀行貸款，如果房地產(chǎn)商有資不抵債的情況，開發(fā)商以土地、房屋抵債。兩年前的土地和房屋評估價位低，銀行不會吃虧。如果房地產(chǎn)價格下降過快，銀行虧損危險增加。用現(xiàn)在的的價格去處理兩年前的土地和房屋，銀行風(fēng)險小。反之，若干年后房地產(chǎn)泡沫破滅再動手整治，現(xiàn)在高價抵押的土地和房屋所帶來的風(fēng)險，銀行將照單全收。

第二，宏觀經(jīng)濟安全評估，現(xiàn)在動手整治高房價的理由有兩個方面：其一，我國現(xiàn)在總體經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，即使房地產(chǎn)的小幅波動，縱觀全局并無大礙，8%左右的經(jīng)濟總量增速問題不大；其二，剛性需求是住房消費的主體，使用綜合手段壓縮投機購房空間，讓房價理性回歸到正常價位，剛性需求者能夠有能力購買，房地產(chǎn)市場總規(guī)模發(fā)展前景仍然良好。

四、未來治理房地產(chǎn)的措施

第一，政府要嚴把土地的供給關(guān)，加快相關(guān)立法，加大有關(guān)管制力度。中國人多地少是我們的現(xiàn)實困難，城市化建設(shè)和住房用地矛盾沖突加大。應(yīng)將商品住房與保障性住房的供地進行嚴格區(qū)分。保證70%的住房用地劃給保障性住房的規(guī)定是政策紅線。

第二，開發(fā)商為獲取更大利潤而囤積土地和惜售房屋的行為，必須得到徹底扭轉(zhuǎn)，防止出現(xiàn)現(xiàn)代的“圈地運動”。對買入土地建設(shè)保障性住房的開發(fā)商，嚴禁轉(zhuǎn)手倒賣土地，限期動工開發(fā)，違者，予罰款，甚至無償收回，以示懲戒。對已建住房囤積惜售行為要果斷依法行政，以儆效尤。確保房價下行通道順暢。

第三，銀行部門，嚴控房貸比例，是銀企自身長期可持續(xù)發(fā)展的必要，也是銀企的社會責(zé)任所必須。對自有資金過低，社會責(zé)任感不強的開發(fā)商關(guān)掉貸款的大門。銀企職員也要自律，嚴防銀行與企業(yè)勾結(jié)貸款炒房從中謀利。普通民眾符合政策貸款購房，應(yīng)降利率，延期限。發(fā)揮“銀貸杠桿”的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于當(dāng)前房價調(diào)控的大局。同時要配合政府，把資金投向經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的項目之中，讓長期在城市里工作的農(nóng)民工和新生代共享城市發(fā)展成果。

第四，嚴格執(zhí)行限購令和國外“游資”購房。提高不在本城市工作的所有有錢人在該城市的購房的門檻，限制在本城市居住和工作的有錢人購買第二套以上的商品房。對涉及民生的保障性住房的建設(shè)，為評估、定價打開綠色通道，承建商招標要嚴格把關(guān)。加強保障房、廉租房建設(shè)各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保其低成本和低價格，惠民于大眾。

［1］任玉嶺.現(xiàn)在是整治高房價最佳時機［EB／OL］.http：／／bbs.taizhou.s.

F293.3

A

1673－1395（2012）02－0065－02

2011－12－23

吳滌經(jīng)（1988—），男，湖北荊州人。

責(zé)任編輯 胡號寰 E－mail：huhaohuan2@126.com