■ 劉柄鑠

（天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，天津300222）

消費者房產(chǎn)性質(zhì)的認知對房地產(chǎn)投資與投機的影響分析

■ 劉柄鑠

（天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，天津300222）

本文選取北京、天津不同年齡、職業(yè)的消費者作為被試，采用獨立樣本T檢驗、一元方差分析、多元方差分析等分析消費者房產(chǎn)性質(zhì)的認知對房地產(chǎn)市場的投資與投機的影響。

房地產(chǎn) 房產(chǎn)性質(zhì)認知 投資與投機

1 研究方法

本問卷采用自編購房認知決策問卷，用5點評分的方法，完全符合5分，完全不符合1分。消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知得分越高，說明消費者越傾向于認為房產(chǎn)可以作為一種比較穩(wěn)妥的投資或投機方式；得分越低，說明消費者越傾向出于個人住房需要而購房。為防止被試隨便填寫，題中設置了反向計分題。

1.1 被試

本研究從北京、天津兩地隨機選取不同年齡不同職業(yè)的消費者，發(fā)放問卷1000份，回收有效問卷858份，有效回收率85.8%。其中年齡跨度：18 70歲；職業(yè)群體包括：國有企業(yè)員工、政府公務員、教育工作者、私企員工、金融工作者及個體經(jīng)營者等；男性411人，女性447人；基本的年齡分布為：21歲以下121人，21歲至30歲263人，30歲至40歲236人，40歲至50歲187人，50歲至70歲51人；基本的職業(yè)分布為：國有企業(yè)86人，政府公務員82人，教育工作者150人，私企員工153人，金融業(yè)105人，個體經(jīng)營者64人，在校學生108人，其他110人；有孩子的485人，無孩子的347人，懷孕26人；有當?shù)貞艨诘臑?98人，無當?shù)貞艨诘?60人。

1.2 測試及統(tǒng)計方法

本次測試對每個個體填寫的問卷做了一對一的說明，統(tǒng)一方法，統(tǒng)一指導語。所有測試均以個人為單位進行，測試時間大約20分鐘。此項調(diào)查大約在兩個月內(nèi)完成。

在數(shù)據(jù)錄入與管理上運用spss 15.0 for windows統(tǒng)計軟件進行因素分析、多變量方差分析等。采用了獨立樣本T檢驗，一元方差分析，多元方差分析等統(tǒng)計方法。

2 研究結(jié)果與討論

2.1 不同年齡階段的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的年齡發(fā)展特點

不同年齡階段的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的發(fā)展狀況見表1。

表1 不同年齡階段的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的平均數(shù)與標準差

使用一般線性模型（GLM）的多變量分析，結(jié)果表明，不同年齡階段的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平差異不顯著（F（1,848）＝0.706，P＞0.05）。隨著年齡的增長，消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知呈緩慢下降的趨勢。從性別差異來看，經(jīng)檢驗差異不顯著（F（1,848）＝1.395，P＞0.05）。但是，根據(jù)圖1可看出消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知存在著反復波動。具體說來，隨著年齡的增長,男性對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平從第一組到第二組緩慢下降，從第二組到第三組緩慢上升，從第三組到第五組緩慢下降。而女性的發(fā)展有所不同，隨著年齡的增長女性對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平從第一組到第二組緩慢上升，從第二組到第三組緩慢下降，從第三組到第四組緩慢上升，從第四組到第五組緩慢下降（見圖1）。

圖1 不同年齡階段的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的發(fā)展特點圖

本研究表明，女性對于房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平在整體上要高于男性，二者整體上呈下降的趨勢。說明女性在購房決策時更多的傾向于認為房子是一種比較穩(wěn)妥的投資方式，男性則不傾向于這樣認為。我們認為可能的原因是由于在中國男女結(jié)婚大多是男方準備房子，所以男性在購房時十分傾向于為自己結(jié)婚準備和為孩子準備，是出于自身需要而購房，所以對房產(chǎn)性質(zhì)的認知呈下降趨勢。女性大多不用自己去購房準備結(jié)婚，所以對于女性來說，他們在購房時更傾向于房子的投資作用，所以女性對房產(chǎn)性質(zhì)的認知呈上升趨勢。

2.2 是否有孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的特點

是否有孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的狀況見表2。

表2 是否有孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的平均數(shù)與標準差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，消費者是否有孩子在此維度上的平均分無顯著差異（F（1,856）＝0.520，P＞0.05）。說明有孩子的消費者和無孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知差異不顯著，但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來，無孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平要高于有孩子的消費者。

研究發(fā)現(xiàn)，有孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知要低于無孩子的消費者，說明有孩子的消費者在購房決策時不傾向于把房子作為一種投資，而無孩子的消費者在購房時更傾向于把房子作為一種穩(wěn)妥的投資方式。我們認為可能的原因是有孩子的消費者因為有了孩子，他們在購房時會很有可能為孩子將來的結(jié)婚、生活準備，對于房子的投資用途考慮的較少或者放在次要方面，所以有孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平較低。無孩子的消費者因為沒有孩子，暫時沒有給孩子準備房子的壓力，所以他們在購房時會更傾向于關注房子的投資價值，所以無孩子的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平較高。

2.3 不同職業(yè)的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知特點

不同職業(yè)的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的狀況見表3。

表3 不同職業(yè)的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的平均數(shù)和標準差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，不同職業(yè)之間在此維度上的平均分無顯著差異（F6,743）＝1.665，P＞0.05）。說明不同職業(yè)的消費者對人口與房價的認知差異不顯著，但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來，職業(yè)為政府公務員、國有企業(yè)、個體消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平要高于職業(yè)為私企員工、金融業(yè)和教育工作的消費者。

上述研究結(jié)果表明，職業(yè)為政府公務員、國有企業(yè)、個體的消費者對于房產(chǎn)性質(zhì)的認知要高于職業(yè)為私企員工、金融業(yè)和教育工作的消費者，說明職業(yè)為政府公務員、國有企業(yè)、個體的消費者在購房決策時多傾向于關注房子的投資價值，認為投資房地產(chǎn)比較穩(wěn)妥。我們認為可能的原因是，政府、國有企業(yè)雖然工資并不算很高，但是對于員工在房子方面的福利較高，比如住房公積金、集體分配住房、內(nèi)部認購等，所以這部分消費者在購房時不僅僅從自我需求方面出發(fā)，會傾向于考慮房子的投資價值；職業(yè)為個體的消費者雖然沒有較好的住房福利，但是個體的個人收入較高，彌補了住房福利的不足，在購房時多考慮用來投資，所以一些個體經(jīng)營者購買多套住房坐等升值的現(xiàn)象非常普遍。

2.4 不同購房情況的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的特點

不同購房情況的消費者對于房產(chǎn)性質(zhì)認知的狀況見表4。

表4 不同購房情況的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)認知的平均數(shù)和標準差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，不同消費者的不同購房情況在此維度上的平均分無顯著差異（F（2, 748）＝1.470，P＞0.05），說明不同購房情況的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知差異不顯著。但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來，已經(jīng)購房和正在考慮購房的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平要高于還沒打算購房的消費者。

研究發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)購房和正在考慮購房的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平要高于還沒打算購房的消費者。說明已經(jīng)購房和正在考慮購房的消費者在購房決策時對房子的認識更傾向于投資，認為投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)妥的投資方式，而還沒打算購房的消費者則不這樣認為。我們認為可能的原因是已經(jīng)購房的消費者因為自己已經(jīng)有了住房，在購房時一方面會考慮給自己的孩子準備，另一方面則會在房子的投資價值上考慮；正在考慮購房的消費者在考慮購房時一方面會從自己對房子的需求角度出發(fā)，另一方面會考慮房子的投資價值，會綜合多方面考慮。而還沒打算購房的消費者因為還沒考慮購房，所以對房產(chǎn)的性質(zhì)的認知考慮的并不充分。所以已經(jīng)購房和正在考慮購房的消費者對房產(chǎn)性質(zhì)的認知水平要高于還沒打算購房的消費者。

雖然目前房價有下降的趨勢，而且一些城市房價下跌的幅度比較大，但是目前的房價對于大多數(shù)消費者來說依然很高，沒有購房的消費者很大程度上是因為房價高、自身能力不足才沒有購房，所以這部分消費者購房大多是出于自身的需求，國家的廉租房、經(jīng)濟適用房也應優(yōu)先向這部分消費者供給。已經(jīng)購房的消費者，如果有一套住房，那么再購房很重要的原因是為子女準備；如果有兩套以上住房，那么很大程度上存在著投資與投機傾向，所以抑制房地產(chǎn)投資與投機要特別關注這部分消費者。

3 結(jié)論及建議

從以上的研究結(jié)果中基于中國不同消費者住房的普遍剛性需求和過熱的房地產(chǎn)投資與投機行為，我們可以得出四項抑制房地產(chǎn)投資與投機的措施。

一是完善社會保障制度，減少收入差距，對弱勢群體給予特殊的福利待遇或補貼。消費者的不同職業(yè)決定了不同的工資和福利待遇，對于收入低福利差的職業(yè)國家要給予相應的住房補貼和福利。

二是落實廉租房、經(jīng)濟適用房建設，并嚴格界限廉租房供給對象，嚴禁廉租房、保障房的非理性需求，保障社會公平。減少商品房的需求有利于降低房價，有利于減弱投資者或投機者對房地產(chǎn)價格的高預期。

三是政府需要關注“80后”年輕人的購房情況，對出于自住需求的消費者要給予購房優(yōu)惠政策，減輕這部分消費者的生活壓力，有助于激發(fā)社會活力；限制已經(jīng)擁有兩套住房或以上的中老年消費者的購房，但是當房價回落時可適當放松限制，保持房地產(chǎn)投資率在正常范圍內(nèi)。

四是政府支持和發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，鼓勵創(chuàng)新，逐漸改變房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位，逐漸由房地產(chǎn)拉動GDP轉(zhuǎn)變?yōu)楦呖萍祭瓌覩DP，這有助于減弱投資者或投機者對房地產(chǎn)價格的高預期，從而減少房地產(chǎn)投機。但是改變房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位任重道遠，還需要不斷的改革和發(fā)展?！?/p>