藍立濤

【摘 要】隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平得到了提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，都讓人們開始注重房地產(chǎn)和旅游，旅游方式也由觀光類型向休閑度假類型轉(zhuǎn)變，這就使得旅游業(yè)迅速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)，滿足了大家的需要。本文通過分析和探討了旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃，從而使其更好地指導(dǎo)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】旅游房地產(chǎn)；項目開發(fā)；戰(zhàn)略策劃

近年來隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游業(yè)越來越受到人們的關(guān)注，也同時成為投資者的投資的熱點，目前旅游房地產(chǎn)帶來了很大的經(jīng)濟效益和社會效益，使人們的生活得到了豐富，但是目前我國對旅游房地產(chǎn)的研究起步較晚，處于探索階段，很多方面都不完善，本文針對旅游房地產(chǎn)項目存在的問題進行分析，通過探討旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃，從而促進使旅游房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，創(chuàng)造出更高的社會效益。

1 目前旅游房地產(chǎn)存在的問題

1.1 旅游房地產(chǎn)政策、法規(guī)、規(guī)則不完善，使得市場經(jīng)營較混亂，例如，缺乏專門管理旅游房地產(chǎn)交易的法規(guī)政策，關(guān)于旅游房地產(chǎn)監(jiān)管體制也不全面，這就使得開發(fā)者，消費者，以及管理者之間的沖突也時有發(fā)生，中間也存在不良經(jīng)營和欺詐行為。

1.2 目前很多企業(yè)盲目投資旅游房地產(chǎn)項目，很多開發(fā)商沒有做好準(zhǔn)備變開始投資，缺乏市場調(diào)查，對市場需求，競爭對手等都不了解，導(dǎo)致無法合理開發(fā)，最終導(dǎo)致項目失敗。

1.3 很多開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的概念和范圍不了解，就使得他們一般都是以自己的利益為首先考慮對象，這就直接影響旅游房地產(chǎn)項目的研究和開發(fā)，導(dǎo)致投資者開發(fā)失敗。

1.4 學(xué)術(shù)界對于旅游房地產(chǎn)的研究一般只停留在一些出現(xiàn)的問題，項目的可行性，影響因素等，缺乏對其深入的理論研究，尤其是對于旅游房地產(chǎn)項目前期的戰(zhàn)略策劃缺乏深入的研究。要想使這些問題得到解決，那么旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃就顯得十分重要了。

2 探究旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃

2.1 針對上面存在的問題，我們通過三個工具來對旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃進行研究。這三個工具分別是：旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商所面臨的五種競爭力；項目綜合競爭力；根據(jù)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)所處的不同位置，采取不同的戰(zhàn)略。下面通過三個工具對旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃進行詳細的探究。

2.1.1 旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商所面臨的五種競爭力

旅游房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的五種競爭力分別為：旅游房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，旅游房地產(chǎn)市場的潛在進入者，土地轉(zhuǎn)讓者，旅游者、投資者，以及代替旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品。由于這五個競爭對象的存在。就給旅游房地產(chǎn)項目帶來了不利因素，這就要求旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃要提高自己企業(yè)的競爭力。

2.1.2 項目綜合競爭力分析

這就是從項目本生出發(fā)，體現(xiàn)了事物內(nèi)外因的作用，突出旅游房地產(chǎn)各個企業(yè)的之間的競爭。在這個競爭中，政府的扶持和自己項目的管理體制是他們的唯一外在因素，這就要求各個旅游房地產(chǎn)開發(fā)商不斷完善自己的項目戰(zhàn)略策劃，尤其是前期戰(zhàn)略策劃。目前我國的房地產(chǎn)市場的管理政策不斷變化，這就提醒開發(fā)商要時刻關(guān)注旅游房地產(chǎn)市場的政策變化，應(yīng)該對變化做出應(yīng)對的辦法。

2.1.3 根據(jù)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)所處的不同位置，采取不同的戰(zhàn)略，也就是項目SWOT戰(zhàn)略選擇

這個包括的方面很多，例如環(huán)境，地理位置，交通情況，產(chǎn)業(yè)政策，市場的需要，項目中的資源配備等等。這就要求旅游房地產(chǎn)項目一定要把握景區(qū)的資源特色和市場需求，盡可能的合理利用資源。從這個分析看，旅游房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自己所在位置的不一樣，要著重解決自己的重要問題。

2.2 旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃注意的問題

項目前期戰(zhàn)略的策劃是非常重要的，在策劃中一定要合理布局，均衡布點，為目前做考慮，也要考慮長遠效應(yīng)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，這就要求旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃中要注意以下這些問題。

2.2.1 找好項目的定位，這就得考慮自然，人文、環(huán)境、土地、民俗文化等，將這些融合到開發(fā)項目中去

在早期規(guī)劃中，內(nèi)容應(yīng)該在包括總論，總體規(guī)劃方案，基礎(chǔ)設(shè)施和建筑方案，建筑物的設(shè)計和構(gòu)造，資金籌備等等的基礎(chǔ)上，力求項目的創(chuàng)新，一定要注意文化的滲透，將文化運用到商品開發(fā)和實際操作中去。

2.2.2 注意前期戰(zhàn)略策劃的基本思路

規(guī)劃要具有整體性，盡量做到一步到位，然后分步進行實施；一定要將旅游放在首位，前期戰(zhàn)略策劃一定要制定出旅游項目再將其融入到房地產(chǎn)中去；旅游房地產(chǎn)項目由于東西很多很雜，這就要求前期戰(zhàn)略策劃一定要做出詳細的子項目來，方便管理，還要注意將保護環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展運用到策劃中去。

2.2.3 管理策劃方面

提高企業(yè)自身的管理能力，由于旅游房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，使得它與普通房地產(chǎn)有著明顯的區(qū)別，這就要求管理者需要掌握有關(guān)旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識，形成專業(yè)化的管理模式；在旅游房地產(chǎn)項目的前期戰(zhàn)略策劃中要認(rèn)識到旅游房地產(chǎn)的特殊性，應(yīng)該使用一些專業(yè)的人才，從而對旅游房地產(chǎn)項目進行專業(yè)的分析，從而制定出專業(yè)的戰(zhàn)略策劃。

2.2.4 營銷策劃方面

要做好自己旅游房地產(chǎn)項目的市場定位，由于旅游產(chǎn)業(yè)在未來很長時間內(nèi)都將會是熱門行業(yè)，這就要求企業(yè)充分認(rèn)識到自己企業(yè)的市場價值，在策劃中充分的利用好企業(yè)的市場價值；產(chǎn)品營銷策略和定價策略，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商針對市場，應(yīng)該推出自己有特色的產(chǎn)品，當(dāng)然在提供產(chǎn)品的同時，服務(wù)也是非常重要的，旅游房地產(chǎn)不僅僅應(yīng)該在地理景觀，設(shè)計，產(chǎn)品方面最求質(zhì)量的完美，同時也應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使得消費者獲得心理和身理的滿足；在產(chǎn)品定價方面，開發(fā)者應(yīng)該從實際情況出發(fā)，由于從中國的目前國情分析，這還是一種高消費，大部分人是以投資或度假為目的，價錢可以適當(dāng)?shù)奶岣?，可是未來幾年中，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品獎由高端走向低端，這就得做相應(yīng)改變。

2.2.5 在早期戰(zhàn)略策劃中要制定出科學(xué)的城市和景區(qū)的規(guī)劃

在對開發(fā)地區(qū)周圍環(huán)境的科學(xué)調(diào)查的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)系統(tǒng)的旅游資源開發(fā)計劃，要注意合理利用土地，保護生態(tài)環(huán)境，對開發(fā)區(qū)合理分配，從而創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟效益。同時還要注意項目創(chuàng)新，一定要注重文化的注入，因為沒有文化底蘊的旅游房地產(chǎn)項目，很難生存下去，創(chuàng)新直接關(guān)系著項目能否獲得更好地收益，是項目的靈魂，所以一定要注重文化的重要性。

2.3 旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃步驟

首先要進行市場調(diào)查，對消費者的興趣愛好，文化水平，經(jīng)濟收入等進行調(diào)查總結(jié)；其次是市場調(diào)查相關(guān)的資料，例如周圍環(huán)境，地理位置，周邊交通和布局等；最后整理資料，結(jié)合收集的資料寫規(guī)劃，應(yīng)包括有關(guān)的子項目等。

3 總結(jié)

本文通過分析目前旅游房地產(chǎn)存在的問題，對旅游房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略策劃進探討。旅游房地產(chǎn)是介于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中間的邊緣產(chǎn)業(yè)，有著它的特殊性，這就使得在制定旅游房地產(chǎn)項目的前期戰(zhàn)略策劃的過程中，要針對過程中的不同的問題制定相應(yīng)地策略，從而促進旅游房地產(chǎn)項目的更好地發(fā)展。隨著休閑時代的到來，人們越來越注重旅游等休閑項目，這就為旅游房地產(chǎn)帶來了巨大的商機，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商想要在競爭中取勝，就必須注重項目的策劃，尤其對項目前期戰(zhàn)略策劃的研究更是重要，所以開發(fā)商應(yīng)該在項目前期戰(zhàn)略策劃上努力，為項目的進行提供保證，從而保證項目的順利進行和健康的發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：尹雪梅]