□國土資源部信息中心 王正立

讓被征地者得到應(yīng)有的補(bǔ)償
——國外土地征用補(bǔ)償安置經(jīng)驗介紹

□國土資源部信息中心 王正立

大部分市場經(jīng)濟(jì)國家采用市場價格對土地征用進(jìn)行補(bǔ)償，價格評估遵循一條重要原則——最有效利用原則，也就是土地征用價格應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提。國外土地征用補(bǔ)償費用非常高，一些國家輕易不會動用土地征用權(quán)。因此，人們在新加坡、日本到處可以看到火柴棍式高樓大廈，而不是我國火柴盒式大樓的現(xiàn)象。

國外土地征用補(bǔ)償安置經(jīng)驗

大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家土地征用補(bǔ)償通常會充分考慮土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有市場價值，而且補(bǔ)償土地得到最有效利用時可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值

美國:公私兼顧，補(bǔ)償價由雙方共同評估。美國是典型的土地私有制國家，給予合理補(bǔ)償來征用土地實際上就是購買土地，屬于市場行為。美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以土地被征用時的市場價格為基準(zhǔn)，加上土地可預(yù)期的未來價值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補(bǔ)償。同時，為了避免政府操縱征地過程，征地補(bǔ)償一般通過獨立的市場中介組織對土地價值進(jìn)行評估。這個價值不僅包括土地的現(xiàn)有價值，還包括它將來一段時間可能產(chǎn)生的利潤。

加拿大:依據(jù)最佳用途按市場價補(bǔ)償。加拿大土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，征地補(bǔ)償建立在被征土地的市場價格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償。加拿大征地補(bǔ)償具體包括:被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償;有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地;干擾損失補(bǔ)償，是被征地所有者或承租人因不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償;重新安置的困難補(bǔ)償。

英國:安置好拆遷戶被視為政府法定職責(zé)。英國除土地補(bǔ)償價格以被征用地的當(dāng)前市價為標(biāo)準(zhǔn)計算外，補(bǔ)償范圍還包括:租賃權(quán)損失補(bǔ)償——契約未到期被征用而引起的損失;遷移費、經(jīng)營損失等額外補(bǔ)償;律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護(hù)費用等其他必要費用支出的補(bǔ)償。另外，努力安置好拆遷戶被認(rèn)為是英國政府的法定職責(zé)。而對于開發(fā)商來說，重新安置好拆遷戶可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額，因此英國的拆遷戶都能得到較好的安置。

德國:按當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值補(bǔ)償。德國的土地征用補(bǔ)償范圍包括土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值;營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益;征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準(zhǔn)。

法國:以征用裁判所一審判決之日的價格為基準(zhǔn)計算。法國的土地補(bǔ)償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準(zhǔn)計算的，同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。為了控制補(bǔ)償，被征用不動產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準(zhǔn)。

日本:通常以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費。日本的土地征用稱為“土地收用”，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個部分:征用損失補(bǔ)償，通損補(bǔ)償，少數(shù)殘存者的補(bǔ)償，離職者的補(bǔ)償，事業(yè)損失補(bǔ)償。

新加坡:征地補(bǔ)償由土地稅務(wù)兼行政長官決定。新加坡土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻椖堪ㄒ蛲恋卣饔迷斐赏恋胤指畹膿p害，被征用的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的損害，被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費用，測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。

此外，在波蘭，賠償費總額以征用土地和土地上建設(shè)物的市價為基礎(chǔ)在14天之內(nèi)一次性付清;在必要的情況下，可請專家咨詢確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。韓國由中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對土地價格作出基本評估，雙方以此為基礎(chǔ)討價還價，要么提供令住戶滿意的補(bǔ)償金，要么放棄項目。瑞典的土地補(bǔ)償費不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r格上漲部分。土地征用補(bǔ)償價格的計算，以10年前該土地的價格為準(zhǔn)。

對我國土地征用的思考與建議

與國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，我國征地補(bǔ)償在遵循市場價格和最有效利用原則方面還有很大差距，為此應(yīng)健全被征地農(nóng)民的利益共享機(jī)制，加大政府土地收益反饋給“三農(nóng)”的比例

我國在土地征用補(bǔ)償方面尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律還不夠，與國外土地征用補(bǔ)償制度相比還有一定差距，尤其土地征用價格評估應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提開展。補(bǔ)償安置問題在我國土地征用工作中一直沒有得到很好的解決。我國《土地管理法》歷經(jīng)幾次修改，取得了很大的進(jìn)展，2004年《土地管理法》把土地征用改為征收，雖然表面上只改了一個字，但充分表現(xiàn)了人們思維的重大進(jìn)步，但仍然存在需要修改之處。其中第四十七條關(guān)于耕地征用的規(guī)定人為限定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒有真正體現(xiàn)出被征用土地的真正市場價值和最有效利用原則。

歐美國家土地一般為私有，與我國土地歸國有和農(nóng)村集體有著本質(zhì)的區(qū)別，我們不能完全照搬他們的做法，但國際上一些先進(jìn)理念和做法值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。我們同時也要健全被征地農(nóng)民的利益共享機(jī)制，加大政府從土地中獲利反饋到“三農(nóng)”的比例。土地征用涉及社會穩(wěn)定，英國的土地征用補(bǔ)償安置方式值得借鑒;被征用土地按公平市場價格和最有效利用的原則進(jìn)行補(bǔ)償?shù)睦砟钪档盟妓?而日本、新加坡節(jié)約集約用地的經(jīng)驗值得我們參考，以最大限度地避免土地粗放利用與浪費。 （原載5月4日《中國國土資源報》）